第一章 總則

　　第一條為了加強本市住宅小區物業(yè)管理，明確業(yè)主、住用人和物業(yè)管理公司的權利和義務(wù)，保障住宅小區物業(yè)合理使用、維護住宅小區公共秩序，創(chuàng )造良好的居住環(huán)境，根據國家法律、法規的有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于寧波市市區住宅小區的物業(yè)管理。

　　本條例施行后交付使用的住宅小區應當實(shí)行物業(yè)管理。

　　本條例施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區，應當按本條例的規定規范物業(yè)管理。

　　本條例施行前已交付使用但尚未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區，應當創(chuàng )造條件實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條本條例所稱(chēng)住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活區（含居住小區、住宅組團，下同）。每個(gè)住宅小區的具體區域由物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同城市建設、規劃等部門(mén)和所在地街道辦事處（鎮人民政府）確定。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主、住用人委托物業(yè)管理公司對住宅小區內的各類(lèi)房屋和相配套的公用設施、設備以及公共場(chǎng)所進(jìn)行日常維護、修繕和整治，同時(shí)對住宅小區的安全、公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、住用人提供相關(guān)服務(wù)。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)住用人，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　第四條住宅小區物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主、住用人自治管理與物業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結合的原則。

　　第五條寧波市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區物業(yè)管理的主管部門(mén)。

　　各區房地產(chǎn)管理部門(mén)主管本轄區內住宅小區物業(yè)管理工作。

　　城市建設、規劃、市政公用、公安、郵電、物價(jià)、工商、電力等有關(guān)部門(mén)應按各自職責，協(xié)同實(shí)施本條例。

　　第六條各區人民政府應當加強對本轄區內往宅小區物業(yè)管理的領(lǐng)導和實(shí)施中的協(xié)調工作。

　　街道辦事處（鎮人民政府）協(xié)助物業(yè)管理主管部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系。

　　第七條住宅小區依照本條例規定成立業(yè)主、住用人管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì )）。管委會(huì )代表住宅小區全體業(yè)主、住用人的合法權益，依據有關(guān)法律、法規和本條例規定行使職權。

　　第八條物業(yè)管理公司受管委會(huì )的委托，根據本條例的規定對住宅小區的物業(yè)實(shí)施管理。

　　第二章 初期物業(yè)管理

　　第九條本條例所稱(chēng)初期物業(yè)管理，是指住宅小區管委會(huì )成立前的物業(yè)管理。

　　第十條區物業(yè)管理主管部門(mén)應當參加新開(kāi)發(fā)的住宅小區建設項目的規劃、擴初會(huì )審、竣工驗收，并以建設標準和配套標準為重點(diǎn)，參與對開(kāi)發(fā)建設過(guò)程的監督、管理。

　　第十一條新開(kāi)發(fā)的住宅小區在管委會(huì )成立前，由區物業(yè)管理主管部門(mén)召集開(kāi)發(fā)建設單位，邀請所在地街道辦事處（鎮人民政府）、公安派出所、市政、綠化、環(huán)衛單位共同協(xié)商，選聘物業(yè)管理公司，實(shí)行初期物業(yè)管理。

　　第十五條初期物業(yè)管理適用本條例第三章以外的各項規定。

　　第三章 業(yè)主、住用人代表大會(huì )和管理委員會(huì )

　　第十六條住宅小區已交付使用且入住率達到百分之五十以上時(shí)，區物業(yè)管理主管部門(mén)應當會(huì )同所在地街道辦事處（鎮人民政府）以及居民委員會(huì )及時(shí)召集第一次業(yè)主、住用人代表大會(huì )。

　　業(yè)主、住用人代表大會(huì )，由本住宅小區的業(yè)主、住用人及屬地居民委員會(huì )等代表組成，每年至少召開(kāi)一次。

　　業(yè)主、住用人代表大會(huì )應當有過(guò)半數代表出席。業(yè)主、住用人代表大會(huì )作出的決定，應當經(jīng)全體代表的過(guò)半數通過(guò)。

　　第十七條業(yè)主、住用人代表大會(huì )行使下列職權：

　　（一）選舉、罷免管委會(huì )的組成人員；

　　（二）通過(guò)、修改業(yè)主、住用人公約；

　　（三）批準管委會(huì )工作章程；

　　（四）聽(tīng)取和審查管委會(huì )工作報告；

　　（五）決定關(guān)于業(yè)主、住用人利益的重大事項；

　　（六）改變和撤銷(xiāo)管委會(huì )決定。

　　第十八條管委會(huì )委員由業(yè)主、住用人代表大會(huì )在代表中選舉產(chǎn)生。管委會(huì )委員中的業(yè)主、往用人代表名額應不少于五分之四。

　　管委會(huì )每屆任期三至五年，管委會(huì )委員可以連選連任。管委會(huì )主任、副主任在管委會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　管委會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內，向所在地的區物業(yè)管理主管部門(mén)辦理登記。

　　管委會(huì )決定問(wèn)題，采取少數服從多數的原則。管委會(huì )會(huì )議根據需要可邀請政府有關(guān)部門(mén)、物業(yè)管理公司等單位的人員列席。

　　第十九條管委會(huì )向業(yè)主、住用人代表大會(huì )負責并報告工作。

　　管委會(huì )應當維護業(yè)主、住用人的合法權益，履行下列職責：

　　（一）召集和主持業(yè)主、住用人代表大會(huì )；

　　（二）選聘或者解聘物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　（三）審議決定物業(yè)管理專(zhuān)項資金增值收益、物業(yè)維修資金和利用住宅小區物業(yè)設施產(chǎn)生的收益的使用；

　　（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃、房屋及設施維修計劃；

　　（五）聽(tīng)取業(yè)主、住用人的意見(jiàn)和建議、監督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動(dòng)；

　　（六）配合物業(yè)管理公司做好與其他有關(guān)單位、部門(mén)的協(xié)調工作；

　　（七）住宅小區物業(yè)管理的其他事宜。

　　第二十條業(yè)主、住用人公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修等活動(dòng)的行為規范，自業(yè)主、住用人代表大會(huì )審議通過(guò)之日起生效。

　　管委會(huì )應當自業(yè)主、住用人公約生效之日起十五日內，將業(yè)主、住用人公約報所在地的區物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　第二十一條業(yè)主、住用人代表大會(huì )作出的決定和業(yè)主、住用人公約，對住宅小區內全體業(yè)主、住用人具有約束力。

　　第四章 物業(yè)管理公司

　　第二十二條物業(yè)管理公司應當配備相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并按規定向物業(yè)管理主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　　物業(yè)管理公司應當按資質(zhì)管理的規定從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十三條住宅小區綜合驗收時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應通過(guò)物業(yè)管理主管部門(mén)向該住宅小區管委會(huì )移交下列工程建設資料：

　　（一）住宅小區建設各項批準文件；

　　（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

　　（三）單位建筑、結構、設備竣工圖；

　　（四）地下管網(wǎng)竣工圖；

　　（五）有關(guān)設備、設施的使用的維修技術(shù)資料；

　　（六）業(yè)主清冊（房屋分配方案）；

　　（七）分幢分層平面圖和套型圖；

　　（八）其他必要的資料。

　　第二十四條物業(yè)管理公司的權利：

　　（一）根據有關(guān)法律、法規，結合實(shí)際情況，制訂本住宅小區物業(yè)管理方案；

　　（二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同對住宅小區實(shí)施管理；

　　（三）依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規定收取管理服務(wù)費；

　　（四）制止違反住宅小區物業(yè)管理規定的行為：

　　（五）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。

　　第二十五條物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　　（一）按物業(yè)管理主管部門(mén)規定的物業(yè)管理標準和物業(yè)管理服務(wù)合同的要求實(shí)施物業(yè)管理，保證住宅和公共設施完好、安全，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便；

　　（二）接受管委會(huì )和業(yè)主、住用人的監督，并定期向管委會(huì )報告工作；

　　（三）接受物業(yè)管理主管部門(mén)、其他有關(guān)行政管理部門(mén)及街道辦事處（鎮人民政府）的監督、指導；

　　（四）協(xié)助有關(guān)部門(mén)和居民委員會(huì )提供社區生活服務(wù)和開(kāi)展社區文化活動(dòng)。

　　第二十六條物業(yè)管理公司的管理服務(wù)事項：

　　（一）房屋共有部位和共用設施的使用管理、維修養護和更新；

　　（二）道路、排水管道等公用設施的使用管理和維修養護；

　　（三）綠化養護；

　　（四）保安及公共秩序的維護；

　　（五）房屋共有部分和公共場(chǎng)所的保潔；

　　（六）車(chē)輛進(jìn)出及停放的管理；

　　（七）為居民開(kāi)展相關(guān)服務(wù)；

　　（八）其他物業(yè)管理事項。

　　有條件時(shí)，可接受供電、供水、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)機構的委托，擴充物業(yè)管理內容。

　　第二十七條物業(yè)管理公司接受委托從事物業(yè)管理，應當與管委會(huì )簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應當載明下列內容：

　　（一）管委會(huì )和物業(yè)管理公司名稱(chēng)、住所；

　　（二）物業(yè)管理區域范圍和管理項目；

　　（三）物業(yè)管理服務(wù)事項；

　　（四）物業(yè)管理服務(wù)要求和標準；

　　（五）物業(yè)管理服務(wù)費用；

　　（六）物業(yè)管理服務(wù)期限；

　　（七）違約責任；

　　（八）合同終止和解除的約定；

　　（九）雙方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理公司應當自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內，將物業(yè)管理服務(wù)合同報住宅小區所在地的區物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)管理公司接受有關(guān)專(zhuān)業(yè)機構委托進(jìn)行物業(yè)管理的，應當簽訂委托合同。

　　第二十八條物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主、住用人收取物業(yè)管理綜合服務(wù)費的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　未受管委會(huì )或者業(yè)主、住用人委托，物業(yè)管理公司自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主、住用人可以不支付。

　　第二十九條物業(yè)管理公司應當配合居民委員會(huì )做好社區工作。對管委會(huì )己委托

　　（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財物。

　　第五章 物業(yè)使用及維護

　　第三十一條業(yè)主、住用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第三十二條住宅小區禁止下列行為：

　　（一）未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準，改變房屋的使用性質(zhì)、結構、外形和色調；

　　（二）占用、損壞房屋的共有部位、共用設施和附屬設施；

　　（三）違章搭建和違章裝修；

　　（四）侵占或損壞綠地、花草樹(shù)木、園林小品；

　　（五）亂丟垃圾雜物或排放有毒、有害物質(zhì)；

　　（六）亂設攤位、亂設集貿市場(chǎng)；

　　（七）隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭，大型車(chē)進(jìn)入住宅小區及非業(yè)主、住用人機動(dòng)車(chē)停放過(guò)夜；

　　（八）聚眾喧鬧或發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲；

　　（九）擅自張貼或懸掛標語(yǔ)、廣告和啟事，在房屋和公共設施上亂寫(xiě)、亂畫(huà)；

　　（十）法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　第三十三條業(yè)主或住用人裝修房屋，應當事先通知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或住用人。

　　物業(yè)管理公司發(fā)現在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規定的行為時(shí)，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時(shí)告知管委會(huì )并報有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　第三十四條房屋的維修責任按下列規定劃分：

　　（一）室內部分，由業(yè)主負責維修；

　　（二）房屋的共有部位和共用設施，由物業(yè)管理公司負責定期養護維修。

　　第三十五條住宅小區內的非住宅房屋內部由業(yè)主自行管理或聘請物業(yè)管理公司管理，其外圍由住宅小區業(yè)管理公司統一管理。

　　第三十六條住宅小區內的市政公用設施、環(huán)境衛生設施、停車(chē)場(chǎng)等公共設施，由各專(zhuān)業(yè)管理機構委托物業(yè)管理公司統一管理和維修養護。管理維修養護費用由各專(zhuān)業(yè)管理機構按規定支付。

　　第三十七條住宅小區車(chē)輛停放管理的收費標準按物價(jià)部門(mén)的規定執行。車(chē)輛停放管理的收益用于住宅小區物業(yè)管理。

　　第三十八條利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施的，應當征得相關(guān)業(yè)主、住用人和管委會(huì )的書(shū)面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門(mén)辦理審批手續；經(jīng)批準的，應當與管委會(huì )簽訂協(xié)議，并支付設置費用。收取的設置費用用于住宅小區物業(yè)管理。

　　第六章 物業(yè)管理用房、設施和經(jīng)費

　　第三十九條開(kāi)發(fā)建設單位在住宅小區開(kāi)發(fā)建設中，應當按住宅小區總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)管理用房產(chǎn)權屬住宅小區全體業(yè)主共同所有，由管委會(huì )代管，并提供給物業(yè)管理公司有償使用，租金用于物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理用房建設費用，海曙、江東、江北區從小配套費中列支；鎮海、北侖區作為成本外獨立費，列入房屋價(jià)格。

　　第四十條開(kāi)發(fā)建設單位在住宅小區開(kāi)發(fā)建設中，應當按住宅小區總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按基本造價(jià)購置，購置款從物業(yè)管理專(zhuān)項資金中支付，產(chǎn)權屬住宅小區全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)管理公司向管委會(huì )租用，租金用于物業(yè)管理。

　　第四十一條開(kāi)發(fā)建設單位在住宅小區開(kāi)發(fā)建設中，應當配套建設住宅小區庭院式管理設施。

　　第四十二條開(kāi)發(fā)建設單位應當在住宅小區綜合驗收前，按住宅小區建設總投資千分之二的比例，向區物業(yè)管理主管部門(mén)交納初期物業(yè)管理費，由區物業(yè)管理主管部門(mén)撥給物業(yè)管理公司使用。

　　住宅小區建設總投資的計算方法，由市人民政府規定。

　　第四十三條開(kāi)發(fā)建設單位應當在住宅小區綜合驗收前，按住宅小區建設總投資百分之二的比例，向物業(yè)管理主管部門(mén)交納物業(yè)管理專(zhuān)項資金。物業(yè)管理專(zhuān)項資金在支付物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房購置款和提取一定比例的物業(yè)管理統籌資金后，其余額以管委會(huì )名義存入市或鎮海區、北侖區住房資金管理中心，由住房資金管理中心負責增值。增值收益用于住宅小區物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理專(zhuān)項資金的使用和管理辦法，由市人民政府制定。

　　第四十四條住宅小區應當設立物業(yè)維修資金，用于房屋共有部位、共用設施的維修、更新。物業(yè)維修資金設立的具體標準和辦法，由市人民政府規定。

　　第四十五條本條例施行前已交付使用的住宅小區，實(shí)行物業(yè)管理所需的物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、物業(yè)管理專(zhuān)項資金和物業(yè)維修資金，由市人民政府另行規定。

　　第四十六條業(yè)主、住用人應按月向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理綜合服務(wù)費。

　　普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費標準，由市物價(jià)部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理主管部門(mén)制定；高標準住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費標準，由物業(yè)管理公司與管委會(huì )協(xié)商確定，向當地物價(jià)部門(mén)備案。

　　其他服務(wù)項目的收費，除物價(jià)部門(mén)有統一規定外，由物業(yè)管理公司與管委會(huì )或者業(yè)主、住用人協(xié)商確定。

　　第四十七條物業(yè)管理的各項資金，必須按規定建帳立制；各項經(jīng)費的收支情況就當定期公布，接受業(yè)主、住用人監督。

　　財政、審計和物價(jià)等部門(mén)應當依法加強對物業(yè)管理專(zhuān)項資金和物業(yè)管理收費的監督、審計、檢查。

　　第七章 法律責任

　　第四十八條違反本條例規定，未經(jīng)物業(yè)管理主管部門(mén)資質(zhì)審查擅自從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責令其限期補辦資質(zhì)審查手續；逾期不補辦手續的，責令限期補辦，并可處二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

　　第四十九條物業(yè)管理公司不履行物業(yè)管理服務(wù)合同義務(wù)或履行合同未達到規定標準的，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、住用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　物業(yè)管理公司違反本條例情節嚴重的，物業(yè)管理主管部門(mén)可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第五十條對業(yè)主、住用人或其他單位、個(gè)人違反本條例第三十二條規定的行為，物業(yè)管理公司有權予以制止，并通知責任人限期改正或提請有關(guān)部門(mén)處理；造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

　　第五十一條住宅小區開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條、第四十三條規定的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責令其限期履行；對違反第四十二條、第四十三條規定的，可按日加收應繳額千分之二的滯納金。

　　第五十二條業(yè)主、住用人未按物業(yè)管理服務(wù)合同規定交納物業(yè)管理綜合服務(wù)費的，應當承擔相應的違約責任。

　　物業(yè)管理公司違反規定收費的，由物價(jià)部門(mén)按照相關(guān)法律、法規的規定處罰。

　　第五十三條違反本條例規定，截留、挪用、侵占物業(yè)管理各項經(jīng)費的，除責令退回款項外，由有關(guān)部門(mén)按規定權限對有關(guān)責任人給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十四條對違反本條例的行為，管委會(huì )、業(yè)主、住用人可以向區物業(yè)管理主管部門(mén)投訴。

　　區物業(yè)管理主管部門(mén)受理投訴后，應當進(jìn)行調查、核實(shí)，并自受理投訴之日起三十日內，答復投訴人。

　　投訴人對區物業(yè)管理主管部門(mén)的答復有異議的，可以向市物業(yè)管理主管部門(mén)提出復核要求。市物業(yè)管理主管部門(mén)應當自受理之日起三十日內將復核意見(jiàn)答復投訴人。

　　第五十五條物業(yè)管理公司與管委會(huì )發(fā)生爭議，雙方不能協(xié)商解決的，可向物業(yè)管理主管部門(mén)申請調解，也可根據合同規定的仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院起訴。

　　第五十六條市或區物業(yè)管理主管部門(mén)違反本條例規定的行為，由市人民政府或者市物業(yè)管理主管部門(mén)責令改正或者撤銷(xiāo)其決定。

　　市或區物業(yè)管理主管部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十七條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人在法定期限內不申請復議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第八章 附則

　　第五十八條本條例中業(yè)主、住用人公約、管委會(huì )工作章程的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門(mén)制定；物業(yè)管理服務(wù)合同、初期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同市工商行政管理部門(mén)制定。

　　第五十九條市人民政府可根據本條例制定實(shí)施細則。

　　第六十條各縣（市）的住宅小區物業(yè)管理可參照本條例執行。

　　第六十一條市區非住宅小區的其他住宅實(shí)行物業(yè)管理的，可參照本條例執行。

　　第六十二條本條例具體應用中的問(wèn)題由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第六十三條本條例自1998年6月1日起施行。