第一條為了規范物業(yè)管理企業(yè)的行為，維護物業(yè)管理當事人的合法權益，提高物業(yè)管理水平工作的水平，根據國家有關(guān)規定和《天津市住宅小區物業(yè)管理辦法》，制定本規定。

　　第二條本規定適用于本市行政區域從事物業(yè)管理并取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三條天津市房地產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，主要職責是：制定行業(yè)管理發(fā)展規劃、物業(yè)管理市場(chǎng)規則和管理服務(wù)標準；物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；協(xié)調各專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)對物業(yè)管理工作的指導；指導物業(yè)項目達標創(chuàng )優(yōu)；組織物業(yè)管理從業(yè)人員的資格培訓和行業(yè)統計工作。

　　第四條物業(yè)管理企業(yè)必須持有市物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》承攬物業(yè)項目。未取得管理資質(zhì)擅自承攬業(yè)務(wù)的，按照《天津市住宅小區物業(yè)管理辦法》有關(guān)條款的規定予以處罰。

　　第五條物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目時(shí)，要對房屋主體、配套用房以及房屋的公共部位和公共設施設備的現狀、使用功能進(jìn)行綜合評定，簽定移交協(xié)議，明確雙方的責任，保證房屋和設備的正常使用。

　　第六條新建物業(yè)項目入住率沒(méi)有達到50%未成立管委會(huì )的物業(yè)管理工作，由房屋建設開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同；舊住宅小區的物業(yè)管理工作由物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì )簽訂委托合同。物業(yè)管理委托合同使用全市統一制定的示范文本，內容確需增加的，新補充的條款不得侵害當事人的合法權益。

　　第七條物業(yè)管理委托合同簽訂期限不得超過(guò)三年。合同一式三份，雙方當事人各持一份，在合同簽訂十天內，由物業(yè)管理企業(yè)到管理物業(yè)項目坐落的區、縣物業(yè)管理行政主管備案并接受監督、檢查。合同雙方要嚴格按照合同委托的管理事項、管理標準、管理權限、監督檢查的條款履行合同。

　　第八條新建住宅小區的首屆管委會(huì )由物業(yè)管理企業(yè)或開(kāi)發(fā)建設單位負責籌建，舊住宅小區首屆管委會(huì )由物業(yè)管理企業(yè)負責籌建。具體籌建工作按《天津市物業(yè)管理委員會(huì )管理辦法》執行。

　　第九條物業(yè)管理企業(yè)應寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中，保持房屋和公用設施設備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序有序，并按下列要求實(shí)施管理：

　　（一）按照國家和本市的有關(guān)法律、法規、規章和服務(wù)標準編制年度管理服務(wù)計劃，經(jīng)管委會(huì )審議后實(shí)施管理服務(wù)；

　　（二）在產(chǎn)權人（包括使用人，下同）入住房屋前，將共用部位共用設施使用、維修的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關(guān)規定書(shū)面告之產(chǎn)權人；

　　（三）依法對房屋裝修進(jìn)行嚴格管理，制定相應的審核制度和監管制度，確保住用安全和公共利益不受侵害；

　　（四）定期對物業(yè)管理區域的房屋進(jìn)行查勘，對共用部位共用設施設備進(jìn)行養護，發(fā)現共用部位共用設施設備損壞時(shí)，應立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)委托合同的約定進(jìn)行維修；

　　（五）接到報修時(shí)，應限期進(jìn)行維修和處理；

　　（六）做好房屋、共用設施設備維修、更新費用支出的各項記錄，妥善保管房屋設施設備檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊。每半年向管委會(huì )報送房屋設施設備維修、更新費用的收支帳目，接受監督；

　　（七）對違反物業(yè)管理有關(guān)規定或產(chǎn)權人公約的行為，應進(jìn)行勸阻、制止，造成損失的應要求其恢復原狀或賠償損失；

　　（八）按照物業(yè)管理委托合同的約定，做好管委會(huì )、產(chǎn)權人委托的其他管理事項。

　　第十條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　（一）根據有關(guān)規定，結合物業(yè)項目實(shí)際情況制定各項物業(yè)管理制度并按照物業(yè)管理委托合同的約定，對物業(yè)項目實(shí)施管理；

　　（二）制止改變房屋結構、外貌、用途，違章篙、拆、搭、建，踐踏、占用共用綠地，隨意停放車(chē)輛等行為，對違反物業(yè)管理制度規定的行為，有權要求恢復原狀，賠償損失，也可申請行政主管部門(mén)進(jìn)行行政處罰；

　　（三）要求管委會(huì )協(xié)調產(chǎn)權人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，并督促產(chǎn)權人按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費和遵守各項物業(yè)管理制度；

　　（四）物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)公開(kāi)招標等方式，聘請專(zhuān)業(yè)或專(zhuān)人承擔專(zhuān)項服務(wù)。不得將管理項目的整體責任及利益轉讓他人或單位；

　　（五）按照有關(guān)規定收取物業(yè)管理服務(wù)費，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補充物業(yè)管理經(jīng)費及企業(yè)發(fā)展基金。

　　第十一條物業(yè)管理企業(yè)應建立管理物業(yè)項目的房屋、設備的使用、維修養護檔案；建立清潔衛生、保安服務(wù)、車(chē)輛交通管理以及委托管理合同規定的其他管理事宜的管理制度；建立完善的企業(yè)內部崗位職責、崗位工作標準、考核辦法等管理制度；公開(kāi)辦事制度，接受管委會(huì )及產(chǎn)權人的監督。

　　第十二條物業(yè)管理企業(yè)每季度要向管委會(huì )征求一次意見(jiàn)，每年至少一次向產(chǎn)權人征求意見(jiàn)，對合理的意見(jiàn)和建議要認真進(jìn)行整改。

　　第十三條物業(yè)管理企業(yè)因管理、維修、養護不善，造成產(chǎn)權人損失的，管委會(huì )或產(chǎn)權人有權要求賠償損失。經(jīng)查證屬于物業(yè)管理企業(yè)責任的，物業(yè)管理企業(yè)應予以賠償。

　　第十四條物業(yè)管理企業(yè)要建立產(chǎn)權人投訴處理制度，對投訴的事項要及時(shí)進(jìn)行調查、核實(shí)，并自受理投訴之日起十日內答復投訴人。投訴人對答復有異議的，可向所在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行投訴，物業(yè)管理行政主管部門(mén)要認真進(jìn)行查處。

　　第十五條物業(yè)管理委托合同到期前三個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì )協(xié)商續聘事宜，達成一致續聘的，應在合同到期前重新簽訂物業(yè)管理委托合同；雙方達不成一致意見(jiàn)的，可申請物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行調解，調解不成的管委會(huì )要盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，或委托物業(yè)管理行政主管部門(mén)招標選聘，在此期間原物業(yè)管理企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理工作，合同到期后三個(gè)月內仍未選聘到新的物業(yè)管理企業(yè)的，可由物業(yè)管理行政主管部門(mén)指定有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行代管，以保持物業(yè)管理的連續性。

　　第十六條管委會(huì )改聘物業(yè)管理企業(yè)的，在管委會(huì )的監督下由新聘的物業(yè)管理企業(yè)對原物業(yè)管理企業(yè)管理的共用配套設施設備使用情況、房屋檔案、工程維修等資料，進(jìn)行接管。原物業(yè)管理企業(yè)必須如實(shí)提供資料并做好移交事宜。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)對新接管的物業(yè)項目，在實(shí)施管理一年內，須按《天津市物業(yè)管理行業(yè)規范服務(wù)達標標準》達標，并以次作為物業(yè)項目資質(zhì)年檢的條件，達不到標準要求的要限期整改，不進(jìn)行整改的取消其物業(yè)管理資格。

　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)申報參加國家、市級優(yōu)秀物業(yè)管理的物業(yè)項目，必須按照先達標、后市級再?lài)�家級的程序逐年申報參加評驗。對已獲得國家優(yōu)秀、示范和市優(yōu)秀稱(chēng)號的物業(yè)管理項目，每三年進(jìn)行復驗，復驗不符合標準的，取消稱(chēng)號，并予以公告。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)要按照有關(guān)規定收取物業(yè)管理服務(wù)費，不得違背產(chǎn)權人的意愿預收物業(yè)管理服務(wù)費。

　　物業(yè)管理企業(yè)為產(chǎn)權人提供的專(zhuān)項服務(wù)和特約服務(wù)項目，應公開(kāi)收費標準。

　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)應組織從業(yè)人員參加物業(yè)管理行政主管部門(mén)組織的規范性崗位培訓，從業(yè)人員必須持證上崗。

　　第二十一條物業(yè)管理企業(yè)要準確、及時(shí)完成市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的各類(lèi)統計報表，不得瞞報、漏報、拒報。

　　第二十二條市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責組織和推動(dòng)物業(yè)項目的招投標工作，規范工作程序，按照公平、公開(kāi)公正、講求信譽(yù)的原則以管理水平、社會(huì )信譽(yù)、合理報價(jià)等條件公平競爭，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或管委會(huì )擇優(yōu)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十三條對物業(yè)管理項目未能達到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)和委托合同規定的內容、標準和管理程序進(jìn)行服務(wù)的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)將依據《天津市住宅小區物業(yè)管理辦法》第六章有關(guān)條款予以警告、限期整改、收回資質(zhì)證書(shū)等處罰，對收回資質(zhì)證書(shū)的，移交工商行政管理部門(mén)依法處理。

　　第二十四條本規定自發(fā)布之日起實(shí)施。