第一章 總則

　　第一條為加強城市住宅區物業(yè)管理，保障住宅區物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的居住環(huán)境，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本省城市規劃區內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位綜合開(kāi)發(fā)，配套建設的住宅區。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅區內各類(lèi)房屋及其相配套的公有設施、設備和公共場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區內住宅房屋和非住宅房屋的所有所有權人。

　　第三條住宅區物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的原則。

　　第四條省建設行政主管部門(mén)主管本省城市住宅區物業(yè)管理工作，縣級以上城市人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)（以下稱(chēng)物業(yè)管理主管部門(mén)）主管本地區城市住宅區物業(yè)管理工作。

　　市政、環(huán)衛、遠見(jiàn)劃、交通、公安、工商、物價(jià)等行政主管部門(mén)和住宅區所在地街道辦事處根據各自職責，共同做好城市住宅區物業(yè)管理的監督與指導工作。

　　第二章 業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第五條住宅區交付使用后，入住率達到50％以上時(shí)，所在地物業(yè)管理主管部門(mén)應會(huì )同住宅區所在地街道辦事處、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　第六條業(yè)主大會(huì )由本住宅區的業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )必須有持有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席舉行。

　　業(yè)主出席業(yè)主大會(huì )，實(shí)行住宅房屋一戶(hù)一投票權。非住宅房屋，每100平方米的建筑面積有一投票權；100平方米以下有房屋所有權證的，每證有一投票權。

　　第七條業(yè)主大會(huì )每年至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì )按照本辦法規定負責召集。召集業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )應負責在會(huì )議召開(kāi)7日前將會(huì )議審議的事項通知各業(yè)主。

　　經(jīng)持有10％以上投票權地業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應在接到該項提議后14日內就其提議的事項召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　第八條業(yè)主大會(huì )行使下列職權：

　　（一）決定或者批準住宅區內關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；

　　（二）批準或者修改業(yè)主公約；

　　（三）選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì )的組成人員；

　　（四）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì )的工作報告。

　　（五）監督業(yè)主委員會(huì )的工作。

　　（六）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　　（七）批準業(yè)主委員會(huì )的章程。

　　業(yè)主大會(huì )的決定，須經(jīng)主席會(huì )議的業(yè)主所持投票權的半數以上通過(guò)。

　　第九條業(yè)主委員會(huì )由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì )在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數額為單數，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會(huì )每屆任期3年，其成員任期屆滿(mǎn)，可以連選連任。

　　第十條業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主大會(huì )負責并報告工作，行使下列職權：

　　（一）召集和主持業(yè)主大會(huì )；

　　（二）制定業(yè)主委員會(huì )章程；

　　（三）審議決定住宅區房屋公共部位維護費和公用設施專(zhuān)項費的使用；

　　（四）采取招標或者其他方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂住宅區物業(yè)委托管理合同；

　　（五）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅區物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目的維修計劃；

　　（六）監督物業(yè)管理企業(yè)對住宅區物業(yè)的管理、養護和維修工作。

　　前款第二、三、四、五項規定的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準。

　　第十一條業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任根據工作需要召集，并應在會(huì )議召開(kāi)7日前將會(huì )議通知書(shū)及有關(guān)材料送達每位委員。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應由全體委員過(guò)半數以上出席方可舉行。業(yè)主委員會(huì )作出決定采取少數服從多數原則。

　　第三章 業(yè)主公約

　　第十二條本辦法所稱(chēng)業(yè)主公約，指由業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力，有關(guān)業(yè)主使用、維護和管理住宅區物業(yè)等方面權利義務(wù)的行為守則。

　　第十三條業(yè)主公約包括下列內容：

　　（一）住宅區名稱(chēng)、地址、面積及戶(hù)數；

　　（二）公共場(chǎng)所及公用設施狀況；

　　（三）業(yè)主大會(huì )的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；

　　（四）業(yè)主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅區內公共場(chǎng)所、公用設施的權益；

　　（五）業(yè)主參與住宅區物業(yè)管理的權利；

　　（六）業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的監督權；

　　（七）住宅區物業(yè)各項養護、維修和管理服務(wù)費的交納；

　　（八）業(yè)主在住宅區內應遵守的行為準則；

　　（九）違反業(yè)主公約的責任；

　　（十）其他有關(guān)事項。

　　業(yè)主公約的示范文本，由省建設行政主管部門(mén)統一制定。業(yè)主大會(huì )可以根據本住宅區的實(shí)際情況進(jìn)行修改、補充，并報所在地物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　第十四條業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準后生效。已生效的業(yè)主公約對住宅區內所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第四章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應當在住宅區業(yè)主委員會(huì )成立前自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區實(shí)施物業(yè)管理。

　　住宅區業(yè)主委員會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應按照本辦法規定聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區實(shí)施物業(yè)管理。

　　第十六條業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的住宅區物業(yè)委托管理合同，應報所在地物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　住宅區物業(yè)委托管理合同的主要內容包括：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式等權利義務(wù)條款。

　　住宅區物業(yè)委托管理合同的示范文本，由省建設行政主管部門(mén)統一印制、發(fā)放。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)必須具備規定的條件，持有物業(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照，方可從事住宅區物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準及資質(zhì)管理辦法，由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　（一）根據住宅區物業(yè)委托管理合同，對住宅區實(shí)施物業(yè)管理；

　　（二）根據住宅區物業(yè)委托管理合同和有關(guān)規定收取管理服務(wù)費；

　　（三）有權制止違反住宅區物業(yè)管理規定的行為；

　　（四）要求業(yè)主委員會(huì )協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理；

　　（五）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和有償服務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　（一）履行住宅區物業(yè)委托管理合同；

　　（二）制定住宅區物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

　　（三）接受業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的監督、檢查；

　　（四）發(fā)現違反法律、法規和規章的行為，應及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門(mén)報告。

　　（五）接受物業(yè)管理主管部門(mén)、其他有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅區所在地街道辦事處的監督、檢查和指導。

　　第五章 住宅區物業(yè)使用與維護

　　第二十條住宅區經(jīng)綜合驗收合格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應向業(yè)主委員會(huì )辦理移交手續，并提供下列住宅區工程建設資料：

　　（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；

　　（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　　（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

　　（四）其他有關(guān)資料。

　　第二十一條住宅區房屋的維修責任，按下列規定劃分：

　　（一）室內部分，由業(yè)主負責維修；

　　（二）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體公共部位、公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責養護、維修與更新，費用從住宅區房屋公共部位維護費中支出。

　　房屋及附屬設施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時(shí)修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費用由業(yè)主承擔。

　　第二十二條住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化地、娛樂(lè )場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統一負責管理、養護、維修與更新，費用從住宅區公用設施專(zhuān)項費中支出。

　　第二十三條住宅區的環(huán)境衛生、治安等公共服務(wù)項目，物業(yè)管理企業(yè)可以選聘清潔公司、保安公司等專(zhuān)營(yíng)公司承擔，費用從住宅區管理服務(wù)費中支出。

　　�サ诙�十四條住宅區的水、電、煤氣、通訊等設施的養護和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關(guān)單位負責，費用由養護、維修單位承擔。

　　第二十五條住宅區內禁止下列行為：

　　（一）擅自改變房屋的用途、結構和外貌；

　　（二）占用樓梯、通道、屋面、平臺、道路、場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）等堆放雜物或者進(jìn)行違法建設；

　　（三）損壞、占用綠化地；

　　（四）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；

　　（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品。

　　（六）發(fā)出超過(guò)規定標準的噪音；

　　（七）隨意停放自行車(chē)和機動(dòng)車(chē)輛；

　　（八）法律、法規和規章禁止的其他行為。

　　第六章 住宅區物業(yè)管理費用及專(zhuān)用房屋

　　第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在移交住宅區時(shí)，應按住宅區建設總投資的0.6％～1％的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì )劃撥住宅區公用設施專(zhuān)項費，專(zhuān)項用于住宅區公用設施的養護、維修與更新。

　　住宅區公用設施專(zhuān)項費由所在地物業(yè)管理主管部門(mén)設專(zhuān)帳管理，業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)管理主管部門(mén)申請使用，具體管理辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位移交住宅區時(shí)，應按所在地城市人民政府有關(guān)規定向業(yè)主委員會(huì )提供住宅區物業(yè)管理用房，產(chǎn)權屬?lài)�家所有。�?/p>

　　第二十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位移交住宅區時(shí)，應按所在地城市人民政府有關(guān)規定以建造成本價(jià)向業(yè)主委員會(huì )提供商業(yè)用房，產(chǎn)權屬業(yè)主委員會(huì )。

　　本條第一款規定的商業(yè)用房的費用從住宅區公用設施專(zhuān)項費中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。

　　本條第一款規定的商業(yè)用房和住宅區內其他有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營(yíng)。

　　第二十九本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區，未按本辦法規定的標準劃撥住宅區公用設施專(zhuān)項費和提供商業(yè)用房的，原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應給予經(jīng)濟補償或者由所在地城市人民政府按有關(guān)規定予以解決。

　　第三十條住宅區房屋公共部位維護費由業(yè)主按所在地城市人民政府有關(guān)規定繳納，并由業(yè)主委員會(huì )以房屋本體為單位設立專(zhuān)帳管理，專(zhuān)項用于房屋本體公共部位、公用設施的養護、維修與更新，不得挪作他用，具體辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第三十一條住宅區管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取，具體標準由所在地物價(jià)部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理主管部門(mén)根據物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目，以獨立住宅區為單位核定。

　　未經(jīng)所在地物價(jià)部門(mén)批準，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大住宅區管理服務(wù)費的收費范圍和提高收費標準。

　　第三十二條住宅區各項物業(yè)管理費的收支帳目，有關(guān)管理單位或者使用單位每6個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督、檢查。

　　第七章 罰則

　　第三十三條業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，未按期交納住宅區各項物業(yè)管理費的，物業(yè)管理主管部門(mén)或者物業(yè)管理企業(yè)可責令限期交納并按規定加收滯納金；逾期未交納的，可申請人民法院強制執行。

　　第三十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法或者物業(yè)委托管理合同規定，對住宅區物業(yè)管理、維修、養護不善，造成業(yè)主損失的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )有權責令賠償損失或者采取補救措施；情節嚴重的，由所在地物業(yè)管理主管部門(mén)處以1000元～10000元的罰款，并可按規定降低或者注銷(xiāo)其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　第三十五條違反本辦法第十七條規定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書(shū)、擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由所在地物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期改正；逾期未改正的，處以2000元～20000元的罰款，并責令停止對住宅區的物業(yè)管理。

　　第三十六條違反本辦法第二十五條規定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，要求限期恢復原狀或者采取補救措施；法律、法規和規章規定給予處罰的，由有關(guān)部門(mén)按規定給予處罰。

　　第三十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位違反本辦法第二十六條規定的，由所在地物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期履行，并從滯納之日起，按日加收應撥付住宅區公用設施專(zhuān)費2‰的滯納金；逾期未履行的，可申請人民法院強制執行。

　　第三十八條物業(yè)管理主管部門(mén)或有關(guān)行政主管部門(mén)及其執法人員，徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，所在單位或者上級主管部門(mén)應給予主要負責人和直接責任人行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第三十九條城市人民政府可根據本辦法規定，結合實(shí)際，制定實(shí)施細則。

　　第四十條本辦法發(fā)布后新建的住宅區，必須按照本辦法規定實(shí)行物業(yè)管理；本辦法發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區，應當根據本辦法規定在2年內過(guò)渡為物業(yè)管理。

　　非住宅區以及國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位和社會(huì )團體自建的住宅區的物業(yè)管理，參照本辦法執行。

　　第四十一條本辦法具體應用中的問(wèn)題，由省建設行政主管部門(mén)負責解釋。

　　第四十二條本辦法自發(fā)布之日起施行。