（一）土地使用權的抵押權設定受范圍限制

　　根據有關法律、法規(guī)和相關文件精神，用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得，并已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權。

　　1、可以用于抵押的土地使用權有

　　（1）以出讓方式獲得的土地使用權。

　�。�2）經市、縣人民政府土地行政主管部門和房產管理部門批準，并符合下列條件的劃撥國有土地使用權：

　　1.土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人。

　　2.領有國有土地使用證。

　　3.具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明

　�。�3）抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的“四荒”土地使用權。

　�。�4）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。

　　2、不得設定抵押權的財產根據《中華人民共和國擔保法》第三十七條規(guī)定，下列財產不得抵押：

　�。�1）土地所有權。

　　（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。

　�。�3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施。

　�。�4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產。

　�。�5）依法查封、扣押、監(jiān)管的財產。

　�。�6）依法不得抵押的財產。

　�。ǘ�）當地上存在房屋等建筑物或其他定著物時，土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他定著物隨之抵押；地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押。

　　（三）土地使用權抵押權設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移

　�。�1）土地使用權抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發(fā)生轉移。

　�。�2）土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

　�。ㄋ模┩恋厥褂脵嗟牡盅罕仨氝M行地價評估

　　（五）抵押權人享有優(yōu)先受償權利

　　債務人在不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得價款優(yōu)先受償。

　�。�六）房地產抵押，抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。

　�。�1）抵押合同應當包括以下內容：

　�、俦粨�保的主債權種類、數額。

　　②債務人履行債務的期限。

　　③抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬。

　�、艿盅簱�保的范圍。

　　⑤當事人認為需要約定的其他事項。

　�。�2）訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

　�。�3）抵押合同的內容不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定

　�。�4）房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。

　　（七）未辦理抵押登記的，不得對抗第三人

　　題目：土地使用權抵押權設定登記的法律特征體現(xiàn)在：（�。�

　　A、用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得，并已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權
　　B、土地和地上建筑物可以分開抵押
　　C、土地使用權抵押權設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移
　　D、土地使用權的抵押必須進行地價評估E抵押權人享有優(yōu)先受償權利
　　答案：（ACDE）