2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

1.專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的前提--獨一無(wú)二、價(jià)值量大

獨一無(wú)二，各不相同，不能通過(guò)簡(jiǎn)單的比較得知價(jià)格，需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。價(jià)值量大，可以承擔聘請專(zhuān)業(yè)機構或專(zhuān)業(yè)人員估價(jià)的花費。

2.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的具體分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)。"完全市場(chǎng)"條件：

①同質(zhì)商品；

②買(mǎi)者賣(mài)者人數眾多；

③進(jìn)出市場(chǎng)自由；

④價(jià)格信息充分，并能預測未來(lái)的價(jià)格；

⑤單個(gè)買(mǎi)者賣(mài)者無(wú)關(guān)緊要；

⑥無(wú)串通共謀；

⑦消費者總效用最大化，銷(xiāo)售者總利潤最大化（理性經(jīng)濟人）；

⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。不符合任何一條，就是不完全市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)品質(zhì)各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng)，不符合第⑧條。

不完全市場(chǎng)，阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成，不會(huì )自動(dòng)形成適當的價(jià)格，需要房地產(chǎn)估價(jià)師模擬市場(chǎng)定價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正常化，保障房地產(chǎn)公平交易，保護房地產(chǎn)交易者合法權益，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

3.房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體

（1）房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少；

（2）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多；

房地產(chǎn)交易、抵押、征收、稅收、保險、損害賠償等行為都需要房地產(chǎn)估價(jià)。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)；

（4）房地產(chǎn)估價(jià)人員、機構、業(yè)務(wù)收入通常是最多的，房地產(chǎn)估價(jià)的國際組織、國外和地區組織通常也是最多、最大的。