房估知識點(diǎn)：估價(jià)方法適用性分析

估價(jià)人員在認真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查勘后，根據估價(jià)對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，采用如下方法進(jìn)行評估：

1.根據估價(jià)人員掌握的資料，考慮到該估價(jià)對象為營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)，可以產(chǎn)生收益，所以選用收益法作為第一種估價(jià)方法。所謂收益法是預計估價(jià)對象未來(lái)的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)人員搜集估價(jià)對象收入和費用的資料估算銷(xiāo)售收入，然后扣除銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤，得到年凈收益，選用適當的報酬率及適宜的計算公式，求出估價(jià)對象的收益價(jià)格。

2.根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》中的規定，對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，在同一供求圈內與估價(jià)對象類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較少，所以選取成本法為第二種估價(jià)方法。根據估價(jià)人員搜集有關(guān)土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤等資料，測算重新購建價(jià)格，然后測算折舊，最后用土地重新購建價(jià)格加上建筑物的重新購建價(jià)格再減去建筑物的折舊，求出估價(jià)對象的成本價(jià)值。

3.對上述兩種方法所得結果進(jìn)行綜合，確定最終的估價(jià)結果。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！