房估知識點(diǎn)：替代原則

替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。

房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格的形成也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過高的價(jià)格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價(jià)格相互接近。

替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作，指明了下列兩點(diǎn)：

（1）如果存在著一定數(shù)量與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時，則可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對象的價(jià)格。

（2）不能孤立地思考估價(jià)對象的價(jià)值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。

還需要指出的是，替代原則是針對估價(jià)結(jié)果而言的，不論采用何種估價(jià)方法估價(jià)，最后都應(yīng)把估價(jià)結(jié)果放到市場中去衡量，只有當(dāng)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時，估價(jià)結(jié)果才可以說是合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算、選取時，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法中都會用到。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！