房估知識點：成本法估價需要具備的條件

條件：自由競爭，商品本身可以大量重復生產(chǎn)。

運用成本法注意3個問題：

（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是某個單位和個人的實際花費。客觀成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)時大多數(shù)單位和個人的一般花費。

（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整。現(xiàn)實中有一些選址不當或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需求的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論誰建造該商場都需要花那么多費用，但該商場也不會有那么高的價值。

（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。當房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值；當供小于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價值。

5.成本法估價的操作步驟（熟悉）

運用成本法估價一般分為以下4個步驟：

①選擇具體估價路徑；

②測算重置成本或重建成本；

③測算折舊；

④計算成本價值。

【例題】成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價對象。局部也可以采用。如果評估局部，可以先根據(jù)總體，測算出單價，再進行修正調(diào)整。參見教材P271。

【例題】某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（ ）

A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本

B.應(yīng)采用實際成本，而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是成本法估價需要具備的條件。成本法估價時需要注意下列3個問題：（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本；（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整；（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。選項AB中肯定只有1個正確選項。選項E違背了估價師獨立性的原則。參見教材P272。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！