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1.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的區別

客觀(guān)合理、令人信服的估價(jià)結果，就需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。任何人都可以做的，就是非專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：由專(zhuān)業(yè)機構和人員完成、提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔相關(guān)法律責任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的五大不同點(diǎn)（考點(diǎn)）：

①由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機構和專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員完成——前者指具備足夠數量的專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員等條件、專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的單位。后者指具有估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗、專(zhuān)門(mén)從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人。

②提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)——專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是用直覺(jué)或僅憑經(jīng)驗得出的，而是按照嚴謹的程序，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀(guān)合理。

③具有公信力——專(zhuān)業(yè)估價(jià)機構和專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員完成，估價(jià)結果較客觀(guān)合理，所以具有證明效力，能使人們相信、認可或接受。

④實(shí)行有償服務(wù)——是一種接受他人委托而提供有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費用。

⑤承擔法律責任——責令限期改正、行政處罰、民事賠償責任、刑事責任。

【例題判斷題】某注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買(mǎi)A市C區的一套多層住房，該估價(jià)師根據自己對該套住房實(shí)物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（）

“正確答案”×

“答案解析”本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，不是由專(zhuān)業(yè)機構完成，無(wú)公信力，不承擔法律責任。參見(jiàn)教材P2.

【例題多選題】與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。

A.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)B.估計價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔法律責任

E.估價(jià)作業(yè)日期長(cháng)

“正確答案”ACD

“答案解析”本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：專(zhuān)業(yè)機構、人員完成、提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔相關(guān)法律責任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。參見(jiàn)教材P2.

2.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

是房地產(chǎn)估價(jià)機構接受他人委托，為了特定的目的（估價(jià)目的），遵循公認的原則（估價(jià)原則），按照嚴謹的程序（估價(jià)程序），依據有關(guān)文件、標準和資料（估價(jià)依據），在合理的假設下（估價(jià)假設），采用科學(xué)的方法（估價(jià)方法），對特定的房地產(chǎn)（估價(jià)對象）在特定的時(shí)間（價(jià)值時(shí)點(diǎn)）的特定價(jià)值或價(jià)格（價(jià)值類(lèi)型）進(jìn)行分析測算和判斷，并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)（估價(jià)結果）。

3.估價(jià)與評估的異同

房地產(chǎn)估價(jià)也稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)價(jià)值評估、房地產(chǎn)估值。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評估可以不作區分，能夠交換使用。相對于價(jià)值分析、測算和判斷活動(dòng)，估價(jià)專(zhuān)指對價(jià)值進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。

房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、房屋完損等級、房屋使用功能、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境等評估的基礎上，以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標和最終結論的評估，稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)值評估或者簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)估值。

除了房地產(chǎn)估價(jià)以外，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構還可以從事：

1）房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值（成交價(jià)格或購買(mǎi)價(jià)格，包含土地價(jià)格和建筑物價(jià)格）在其不同部分之間進(jìn)行分配。

例如：1）把包含土地和建筑物價(jià)值在內的房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配；2）采用成本法測算住宅小區的平均房?jì)r(jià)，然后在各個(gè)樓棟、單元、樓層、戶(hù)型間分配；3）開(kāi)發(fā)區或土地一級開(kāi)發(fā)片區的平均地價(jià)在開(kāi)發(fā)完成后的各個(gè)宗地間分配；4）高層建筑地價(jià)分攤等。

2）價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)（如，對房屋進(jìn)行重新裝飾裝修、更新房屋中的設備、改變房地產(chǎn)用途、相鄰房地產(chǎn)合并等）。

3）房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)（如污染、工程質(zhì)量缺陷等導致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估）。

4）相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)（如征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或對被損害房地產(chǎn)進(jìn)行修復造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費、臨時(shí)安置費評估）。

5）房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)調查分析預測、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調查評價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭力分析、房地產(chǎn)狀況評價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購買(mǎi)分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。）

這些房地產(chǎn)價(jià)值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構可以從事，而且是有能力從事并應著(zhù)力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師的備考工作正在進(jìn)行，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

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2017年房地產(chǎn)估價(jià)師答疑精華匯總>>