房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價(jià)值。根據原建設部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的規定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據。

通過(guò)委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（ ）。

A.拖欠的建筑工程材料費

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔保債權

D.出租房屋租金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見(jiàn)教材P125。

在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況；必要時(shí)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查；全面、細致地了解估價(jià)對象，對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對象現狀與相關(guān)權屬證明材料上記載的內容逐一進(jìn)行對照，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的照片；處置房地產(chǎn)時(shí)，除評估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現價(jià)值意見(jiàn)及其理由等。

【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應盡的職責是（ ）。

A.對委托人提供的資料進(jìn)行核查，確保資料的真實(shí)性

B.對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查看

C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利情況

D.將估價(jià)對象現狀與相關(guān)權屬證明材料進(jìn)行對照

E.拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周邊環(huán)境、景觀(guān)的照片

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。必要時(shí)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。參見(jiàn)教材P125。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告要全面、詳細地界定估價(jià)對象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區位、實(shí)物、權益狀況；披露估價(jià)對象已設定的抵押權；對估價(jià)對象的變現能力分析；披露已作為假設和限制條件，對估價(jià)結果有重大影響的因素，并說(shuō)明其對估價(jià)結果可能產(chǎn)生的影響；將法定優(yōu)先受償權利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調查記錄、內外部狀況照片作為估價(jià)報告的附件。

對由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價(jià)報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從估價(jià)報告出具之日起計算，不得超過(guò)一年。房地產(chǎn)估價(jià)師預計估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應當縮短估價(jià)報告應用有效期。

【例題】房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從（ ）起計，不得超過(guò)一年。

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn) B.估價(jià)委托日

C.估價(jià)報告出具日 D.估價(jià)開(kāi)始作業(yè)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從估價(jià)報告出具之日起計，不得超過(guò)一年。參見(jiàn)教材P125。

此外，按照《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，商業(yè)銀行要加強對已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監測。為及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行還應當委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營(yíng)和信托業(yè)務(wù)，涉及房地產(chǎn)抵押估價(jià)的，也要按照上述規定執行。