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　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)三：房屋征收概述

　　房屋征收概述

　　一、房屋征收的概念(考點(diǎn)、掌握)

　　房屋征收是指國家為了公共利益的需要 ，依照法律規定的權限和程序強制 取得國有土地上單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的行為。

　　房屋征收是物權變動(dòng)的一種特殊的情形，是國家取得所有權的一種方式。房屋征收的主體是國家 ，通常是政府代表國家以行政命令的方式執行。《物權法》第四十二條規定“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”

　　【例題】在我國房屋征收的主體是(　)。

　　A.政府

　　B.建設單位

　　C.開(kāi)發(fā)商

　　D.國家

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的概念。房屋征收的主體是國家。參見(jiàn)教材P40。

　　2011年1月21日國務(wù)院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房屋征收條例》，同時(shí)廢止了2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》。房屋征收通常處于建設項目的前期工作階段 ，是城市建設的重要組成部分。

　　注意：國有土地上房屋被依法征收的，同時(shí)收回國有土地使用權。

　　【例題】房屋征收通常處于建設項目的(　)階段。

　　A.立項工作

　　B.前期工作

　　C.建設工作

　　D.施工工作

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的概念。房屋征收通常處于建設項目的前期工作階段，是城市建設的重要組成部分。參見(jiàn)教材P40。

　　二、房屋征收的限制條件(考點(diǎn)、了解)

　　征收作為一種以取得國有土地上單位、個(gè)人的房屋為目的的強制性行為，有嚴格法定的限制條件：

　　(1)征收只能是為了公共利益 的需要;

　　(2)征收必須嚴格依照法律規定的權限和程序 ;

　　(3)以房屋征收決定公告之日 被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格對被征收人的損失予以公平補償。

　　三、房屋征收的前提條件(考點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)、熟悉)

　　(一)公共利益的界定

　　房屋征收的核心 ：不需要房屋所有權人的同意而強制取得其房屋，收回國有土地使用權，“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件 。

　　【例題】評判征收實(shí)踐中一項具體征收行為是否合法(實(shí)質(zhì)合法)的根本標準是(　)。

　　A.公共利益

　　B.集體利益

　　C.國家利益

　　D.社會(huì )利益

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件。參見(jiàn)教材P41。

　　【2014年試題】房屋所有權人同意征收是實(shí)施國有土地上房屋征收的前提。(　)

　　『正確答案』錯誤

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。房屋征收的核心是不需要房屋所有權人的同意而強制取得其房屋、收回國有土地使用權。參見(jiàn)教材P41。

　　為此，《憲法》、《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》均明確規定房屋征收必須基于“公共利益的需要”。

　　《房屋征收條例》界定了公共利益的范圍，即：

　　(1)國防和外交的需要;

　　(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

　　(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會(huì )福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

　　(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設的需要;

　　(5)由政府依照城鄉規劃法有關(guān)規定組織實(shí)施的對危房集中、基礎設施落后等地段進(jìn)行舊城區改建的需要;

　　(6)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

　　【例題】下列可以征收國有土地上房屋的項目有(　)。

　　A.北京市地鐵5號線(xiàn)工程

　　B.沈陽(yáng)-秦皇島燃氣輸送管線(xiàn)工程

　　C.天津市經(jīng)濟適用房建設工程

　　D.北京大興區某商品房建設工程

　　E.上海某一家上市公司標準化廠(chǎng)房建設工程

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。根據《房屋征收條例》規定，符合下列情形之一的，可以征收國有土地上房屋：(1)國防和外交的需要;(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會(huì )福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設的需要;(5)由政府依照城鄉規劃法有關(guān)規定組織實(shí)施的對危房集中、基礎設施落后等地段進(jìn)行舊城區改建的需要;(6)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。選項A屬于由政府組織實(shí)施的交通基礎設施建設，選項B屬于由政府實(shí)施的能源基礎設施建設，選項C屬于由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設，選項DE屬于非公共利益的范疇，不能征收國有土地上房屋。參見(jiàn)教材P41。

　　(二)公共利益的特點(diǎn)

　　1.公共利益是客觀(guān)的 。公共利益的客觀(guān)性表現在它客觀(guān)地影響著(zhù)社會(huì )公眾整體的生存與發(fā)展。公共利益不是完全主觀(guān)地從不同的層級利益中剝離出來(lái)的，不因各個(gè)利益主體主觀(guān)認識上的不同有所改變，而是獨立地、真實(shí)地存在于各種利益之上的客觀(guān)利益。

　　2.公共利益是共享的。 公共利益具有整體性、相對普遍性和共有性。社會(huì )公共利益具有整體性和普遍性?xún)纱筇攸c(diǎn)。社會(huì )公共利益在主體上是整體的而不是局部的利益，在內容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益當然涉及多數人與少數人的利益問(wèn)題，但并不能說(shuō)多數人的就一定是公共利益，公共利益還必須有價(jià)值判斷。

　　3.公共利益是不確定的 。公共利益在實(shí)體法上是一個(gè)廣泛存在的概念，但同時(shí)它又是一個(gè)不確定的概念。公共利益的“最大特別之處，在于其概念內容的不確定性”，包括“利益內容的不確定性”和“受益對象的不確定性”。利益的實(shí)質(zhì)是某種價(jià)值，社會(huì )客觀(guān)事實(shí)決定利益的形成和同時(shí)期的利益價(jià)值的內容，而社會(huì )客觀(guān)事實(shí)本身是不確定的，利益內容也就具有不確定性。受益對象的不確定性源于“公共”的不確定性，普遍的對“公共”的理解是許多個(gè)體的集合，“許多”又是一個(gè)沒(méi)有界限的概念。

　　四、征收與征用的異同(考點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)、掌握)

　　2004年以前，我國在法律上沒(méi)有區分征收和征用兩種不同情形，統稱(chēng)為“征用”。2004年3月14日，《憲法》做了修改，將原第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實(shí)行征用”，修改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補償。”

　　首次將征收和征用區分開(kāi)來(lái)。2004年8月28日，全國人大常委會(huì )通過(guò)了關(guān)于修改《土地管理法》的決定，也區分了征收和征用。《物權法》對征收和征用分別做了更為具體的規定。征收是國家強制取得集體和單位、個(gè)人的財產(chǎn);征用是國家強制使用集體和單位、個(gè)人的財產(chǎn)。征收和征用既有共同之處，又有不同之處。

　　共同之處主要有兩點(diǎn)：一是強制性 ，即都不必得到財產(chǎn)所有權人的同意;二是補償性 ，即都應給予公平補償。

　　征收與征用的主要區別如下：

　　(1)適用對象不同 。征收的財產(chǎn)主要是不動(dòng)產(chǎn)，征用的財產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)。

　　(2)前提條件不同 。雖然征收、征用都是強制性的，但前提條件有所不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實(shí)施的基礎設施建設、公共事業(yè)、保障性安居工程建設、舊城區改建等公共利益的需要，征用是因搶險、救災等緊急需要。

　　(3)所有權轉移不同 。征收主要是所有權的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產(chǎn)強制地征歸國有，不存在返還的問(wèn)題，通俗地說(shuō)是“強買(mǎi)”;征用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產(chǎn)，被征用的財產(chǎn)使用后，應返還被征用人，通俗地說(shuō)是“強租”。

　　(4)補償內容不同 。《物權法》對征收規定了具體的補償辦法，這就是說(shuō)任何征收都要給予補償，而且必須依法補償。征用在財產(chǎn)使用后首先應及時(shí)返還被征用人。關(guān)于征用補償，《物權法》只是規定應當給予補償，此處的補償主要是指財產(chǎn)因征用而毀損或滅失，應對其征用前的實(shí)物狀態(tài)或價(jià)值狀態(tài)進(jìn)行復原。究竟如何補償，可以由雙方依據法律規定協(xié)商確定。

　　【例題】征收與征用的區別有(　)。

　　A.適用對象不同

　　B.前提條件不同

　　C.強制程度不同

　　D.所有權轉移不同

　　E.補償內容不同

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是征收與征用的異同。征收與征用在適用對象、前提條件、所有權轉移、補償內容等方面都不同，兩者都具有強制性，即都不必取得財產(chǎn)所有權人的同意。參見(jiàn)教材P42。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>