2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　第六節 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

　　隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的確立和發(fā)展，企業(yè)行為主體的性質(zhì)在逐漸變化，以適應經(jīng)濟體制改革，建設市場(chǎng)經(jīng)濟的需要。在公有制占主導地位的前提下，其他經(jīng)濟成分有了較快的發(fā)展。各種經(jīng)濟成分并存的局面已經(jīng)形成。各種經(jīng)濟成分之間的合資、參股、產(chǎn)權交易變動(dòng)逐漸增多，企業(yè)的經(jīng)濟行為日趨多樣化、復雜化。

　　無(wú)論是企業(yè)間、行業(yè)間及不同所有制經(jīng)濟主體間或涉外經(jīng)濟聯(lián)營(yíng)合作以及債務(wù)處理、破產(chǎn)等，都涉及到房地產(chǎn)價(jià)值的確定。因此，房地產(chǎn)估價(jià)是企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中不可缺少的一個(gè)環(huán)節。本節主要針對企業(yè)行為主體進(jìn)行闡述，自然人的經(jīng)濟行為與企業(yè)經(jīng)濟行為類(lèi)似，如以個(gè)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股或與他人聯(lián)營(yíng)等，其估價(jià)原理與方法均相同，不再贅述。

　　同時(shí)，企業(yè)投資結構的多元化也帶來(lái)了產(chǎn)權及收益的問(wèn)題，加之投資、信貸、利稅政策的多次調整，使得企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權歸屬出現了許多爭議和混亂。因此，產(chǎn)權明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟活動(dòng)的前提。而作為企業(yè)資產(chǎn)中重要組成部分的房地產(chǎn)，在企業(yè)的經(jīng)濟行為中也必須遵循這一前提。從這一前提出發(fā)，在這種目的下的房地產(chǎn)估價(jià)就可以分為房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移和房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移 兩種類(lèi)型。

　　(一)房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移

　　企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，大都涉及到房地產(chǎn)權屬的轉移。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動(dòng)，均涉及到房地產(chǎn)權屬向新設立公司轉移的行為;此外，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權屬的轉移。

　　例如：某企業(yè)將其廠(chǎng)房設備及相應的土地使用權作價(jià)，作為該企業(yè)與其他企業(yè)或投資者合資、合作的條件，并在新設立的股份公司中占有相應的股份，則該企業(yè)的房地產(chǎn)權益實(shí)際上已經(jīng)轉移到新設立的公司。按照公司法的有關(guān)規定，對作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權、非專(zhuān)利技術(shù)或者土地使用權，必須進(jìn)行估價(jià)作價(jià)。因此，類(lèi)似這種經(jīng)濟活動(dòng)中的房地產(chǎn)估價(jià)就屬于權屬發(fā)生轉移這一類(lèi)型。

　　(二)房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移

　　企業(yè)聯(lián)營(yíng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著(zhù)房地產(chǎn)權屬的轉移。例如：某國有輕工企業(yè)擬利用其閑置的部分廠(chǎng)房和場(chǎng)地使用權，與另一愿提供生產(chǎn)技術(shù)、設備和流動(dòng)資金的企業(yè)組成聯(lián)營(yíng)公司，共同生產(chǎn)市場(chǎng)急需的某一輕工產(chǎn)品，則該國有輕工企業(yè)的房地產(chǎn)權屬雖然沒(méi)有發(fā)生轉移，但為確定其在聯(lián)營(yíng)公司中的利潤分配比例，同樣需要估價(jià)其投入的房地產(chǎn)價(jià)值。

　　二、估價(jià)的假設前提

　　在企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要結合企業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)的特點(diǎn)來(lái)確定房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉移，而且根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》要求，還應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。

　　無(wú)論保持現狀還是轉換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對象的最高最佳利用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價(jià)對象單獨使用時(shí)的最高最佳利用，在保持現狀前提下是考慮估價(jià)對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳利用。

　　三、估價(jià)方法的選用

　　(一)房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價(jià)

　　房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移，在估價(jià)時(shí)均按照房地產(chǎn)轉讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時(shí)，一般應根據新設立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應的可行性研究報告，來(lái)分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉變。

　　如發(fā)生用途轉變，則在符合城市規劃要求的前提下，分析考察項目的未來(lái)發(fā)展和經(jīng)濟效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費用成本(含可能有的土地用途變更而需調整的土地出讓金等)，采用假設開(kāi)發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià);如果繼續使用，即不轉變用途，則在充分考慮項目的預期發(fā)展的可行性前提下，采用比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類(lèi)似，屬于強制處分。 由于是出于迅速變現的需要，購買(mǎi)者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開(kāi)市場(chǎng)交易，因此可能實(shí)現的市場(chǎng)價(jià)值較公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值低很多，其估價(jià)結果可低于市場(chǎng)價(jià)值。

　　(二)房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價(jià)

　　這一類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮聯(lián)營(yíng)各方協(xié)議的具體條件，結合房地產(chǎn)的未來(lái)使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>