房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓(考點(diǎn)、重點(diǎn)、掌握)

　　(一)轉讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)必須具備的條件。

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

　　(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規模后才允許轉讓?zhuān)@里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實(shí)際投入房屋建設工程的資金額應占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，要轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。

　　經(jīng)審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：

　　(1)由受讓方先補辦土地使用權出讓手續 ，并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金后，才能進(jìn)行轉讓;

　　(2)可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產(chǎn)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

　　對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。

　　1)經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規定的項目，即用于國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續;

　　2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

　　3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規定出售公有住宅的;

　　4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

　　5)轉讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

　　6)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;

　　7)縣級以上人民政府規定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　(二)轉讓程序

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續后30日內，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理項目轉讓備案手續。未經(jīng)備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產(chǎn)轉讓行為無(wú)效。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)，尚未完成拆遷安置補償的，原安置補償合同中有關(guān)的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書(shū)面通知被拆遷人。

　　二、商品房交付使用(考點(diǎn)、重點(diǎn)、熟悉)

　　(一)履約按期交房，協(xié)助辦理權屬登記

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當及時(shí)告知買(mǎi)受人。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權屬登記 。對于期房，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的商品房面積是根據設計圖紙測出來(lái)的。商品房建成后的測繪結果與合同中約定的面積數據有差異，商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購房人應根據合同約定對面積差異 進(jìn)行結算。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應協(xié)助購買(mǎi)人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應當協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

　　(二)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度

　　根據《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時(shí)，向購買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 。

　　(1)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應當列明工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位 等內容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔商品房保修責任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。 商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續期。

　　在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔責任。

　　關(guān)于存續期：原建設部發(fā)布的于1998年9月1日起實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》)。

　　目前，有不少商品房并不是在竣工之日就交付使用的，購房消費者的保修期就成了一個(gè)實(shí)際難題。

　　《規定》對商品住宅各部位、部件保修內容及保修期進(jìn)行了明確規定，2000年1月30日施行的《建設工程質(zhì)量管理條例》對具體項目的最低保修期限也明確規定。《規定》中質(zhì)量保修是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對商品房買(mǎi)受人的保修期，保修期從交付之日起計。而《建設工程質(zhì)量管理條例》中是建設工程承包單位向建設單位(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))的保修期，雖然兩個(gè)保修內容的主體不一致，但保修的部位、部件是相同的。

　　為此，2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》對商品房質(zhì)量保修期進(jìn)行了上述規定，使《規定》與《建設工程質(zhì)量管理條例》緊密銜接起來(lái)，既更好地保護了商品房消費者的權益，也體現了法律、法規的嚴肅性。

　　《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條：銷(xiāo)售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》)，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　第三十三條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期。

　　該存續期是指《建設工程質(zhì)量管理條例》中規定的建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期時(shí)間段。如《建設工程質(zhì)量管理條例》規定的屋面滲漏的保修期為5年，自竣工之日算起;《規定》中確定的保修期為3年，自交付之日起計算;一套商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購房者的質(zhì)量保修期不得低于4年;但若竣工3年后交付使用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購房者的質(zhì)量保修期則應不低于3年。

　　最低保修項目和保修期限 如下(重點(diǎn)、熟悉)：　　

　　其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。

　　(2)使用說(shuō)明書(shū)的內容 。《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標準等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

　　1)開(kāi)發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;

　　2)結構類(lèi)型;

　　3)裝修、裝飾注意事項;

　　4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說(shuō)明;

　　5)有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說(shuō)明和安裝注意事項;

　　6)門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項;

　　7)配電負荷;

　　8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺等部位注意事項的說(shuō)明;

　　9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

　　住宅中配置的設備、設施，生產(chǎn)廠(chǎng)家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>