土地所有權是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護的排他性的專有權利。在我國，土地所有權相對于一般財產所有權，具有主體特定性、交易禁止性、權屬穩(wěn)定性、權能分離性等特點。

在土地所有權方面，根據(jù)我國《憲法》第10條的規(guī)定，我國現(xiàn)行土地的所有權有兩種，即國有土地所有權和集體土地所有權。

1.土地所有權的權能

土地的占有權、使用權、收益權、處分權四項基本權能，構成土地所有權完整的權能結構。

土地占有權：指對土地的實際占有、控制的權利。它表現(xiàn)為一種持續(xù)的狀態(tài)，如土地租賃中承租人對土地的實際占用等。

土地使用權：是指對土地的有效利用權。按土地性能和用途進行事實上的利用和使用。如在依法取得的土地上建造廠房，在耕地上種植農作物等。土地使用權與土地所有權可結合，可分離。

土地收益權：指從土地上獲得收益的權利，土地收益權是一項獨立的權能�？赏ㄟ^以下方式實現(xiàn)：一是利用土地的自然屬性獲得收益，如在耕地上種植農作物直接收獲糧食；二是依一定法律關系的存在而獲得收益，如把土地出租而收取租金，收獲土地上生長的農作物等�！锻恋毓芾矸ā芬�(guī)定，國有土地收益中的新增建設用地土地有償使用費，30%上繳國家中央財政，70%留給有關地方人民政府。財政部、國土資源部、中國人民銀行關于進一步調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知（財綜[2006]48號）規(guī)定，調整新增建設用地土地有償使用費征收等別和征收標準，從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍；調整地方新增建設用地土地有償使用費分成管理方式，從2007年1月1日起，調整地方分成的新增建設用地土地有償使用費管理方式。地方分成的70%部分，一律全額繳入省級國庫。

新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

土地處分權：指在法律允許的范圍內對土地進行處置的權利，土地處分權決定土地的歸屬，是土地所有權的核心。處分包括事實上的處分與法律上的處分。事實上的處分，是指對土地進行實質上的改造等物理上的事實行為，如對土地進行平整等；法律上的處分，是指使土地產權發(fā)生變動的法律行為，如土地使用權的轉讓、抵押等。處分權能更多地是指法律上的處分。

2.建筑物區(qū)分所有權

《物權法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。二是對建筑區(qū)劃內的共有部分享有共有權。三是對共有部分享有共同管理的權利。

建筑物的所有形態(tài)有：單獨所有、共同所有、區(qū)分所有。單獨所有是一個人擁有一棟建筑物的所有權；共同所有為數(shù)人共同擁有一棟建筑物的所有權；區(qū)分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。