區(qū)位理論在土地估價中的作用

　　1、區(qū)位理論

　　是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。

　　2、區(qū)位理論在土地估價中的作用：

　�。�1）區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素；

　�。�2）區(qū)位是衡量地租、地價的主要標(biāo)尺。

　　3、自然因素：影響土地區(qū)位的重要因素之一

　�。�1）地形坡度；

　�。�2）土地承載力

　　（3）地質(zhì)構(gòu)造

　�。�4）洪水淹沒及排水狀況

　　（5）城市的自然景觀

　�。�6）公園與綠地

　�。�7）環(huán)境質(zhì)量

　　4、行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃。

　　農(nóng)業(yè)區(qū)位論

　　1、農(nóng)業(yè)區(qū)創(chuàng)始人：德國，馮．杜能

　　2、著作：《孤立國對農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟之關(guān)系》

　　3、杜能“孤立國”理論的前提：

　�。�1）在孤立國中只有一個城市，且位于其中心，其他都是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地。

　　（2）沒有可通航的河流和運河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。

　�。�3）是一天然均質(zhì)的大平原，位地中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物生長。

　�。�4）農(nóng)產(chǎn)品的運費和重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比關(guān)系。

　�。�5）農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟收益為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系，調(diào)整他們的經(jīng)營品種。

　　4、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位的主要內(nèi)容：

　�。�1）杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析。農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和；而運輸費用又決定著農(nóng)產(chǎn)品的總生產(chǎn)成本。最大利潤=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格—農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本—農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運到市場的費用。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論所要解決的主要問題歸為一點：就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運費，從而最大限度地增加利潤。

　　（2）杜能圈：第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，距市場最近，生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品；第二圈為林業(yè)區(qū)；第三圈是谷物輪作區(qū)；第四圈是草田輪作區(qū)；第五圈為三圃（1/3黑麥、1/3燕麥、1/3休閑）農(nóng)作制區(qū)；第六圈為放牧區(qū)。