估價(jià)過(guò)程：

　　1）基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是依估價(jià)對(duì)象所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

　　2）《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》測(cè)算區(qū)范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類(lèi)用地，其中商業(yè)分為XX級(jí)，住宅為XX級(jí)，工業(yè)為XX級(jí)。該《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》于XXXX年XXXX月通過(guò)XXXX省國(guó)土資源廳組織的鑒定驗(yàn)收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實(shí)行。

　　3）XXXX市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線外五通（即通上、下水、電、路、訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的級(jí)別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。

　　采用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算商業(yè)用地宗地地價(jià)的公式為，Pi=P×（1+k）×y×t×kij×f式中Pi——待估宗地地價(jià)P——待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)K、y、t、kij、f——宗地地價(jià)修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。

　　估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于XXXX市商業(yè)用地三級(jí)地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價(jià)水平1200～1600元/㎡.

　　4）編制估價(jià)對(duì)象各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表

　　①在評(píng)估中，根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》及估價(jià)對(duì)象的具體條件，我們選擇了以下因素：（略），并進(jìn)行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項(xiàng)修正。

　�、诟鶕�(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》，商業(yè)用地二級(jí)地地價(jià)修正幅度說(shuō)明表和宗地地價(jià)影響因素修正幅度表（略），根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。