一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。

　　影響地價的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　�。�1）土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

　�。�2）住房制度。一般的房租中不包含地租、地價。

　�。�3）城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。

　�。�4）地價政策。

　　（5）稅收政策。

　　（6）行政隸屬變更。行政隸屬變更通�？煞譃橐韵聝深�，一是級別升格；另一類是級別不變，其管轄權由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。

　　2.人口因素

　　（1）人口密度；（2）人口素質；（3）家庭人口構成。

　　3.社會因素

　　歸結起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。

　　4.國際因素

　�。�1）國際經濟狀況；（2）國際政治因素。

　　5.經濟因素

　�。�1）經濟發(fā)展狀況。

　�。�2）儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產市場的波動有密切的關系。

　　（3）財政收支與金融狀況。

　�。�4）居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動產市場時，會得出以下的結論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　　（5）物價變動。房地產越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產市場的影響成正比。

　�。�6）利率水平。