最新土地調(diào)控趨勢(shì)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已從開(kāi)始時(shí)的降低房?jī)r(jià)漲幅，轉(zhuǎn)變?yōu)橹匦陆�立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體制，重新確定房地產(chǎn)業(yè)游戲規(guī)則，調(diào)控手段也從調(diào)控供應(yīng)到調(diào)控需求，再到調(diào)控結(jié)構(gòu)，日趨多元化。

　　其中，第一次作為宏觀調(diào)控手段出現(xiàn)的土地，其游戲規(guī)則的變化尤其顯著。概括來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是土地供應(yīng)方式，從以拍賣為主轉(zhuǎn)向以招標(biāo)為主；二是土地審批權(quán)限進(jìn)一步向上集中；三是建立國(guó)家土地督察制度，對(duì)各省、直轄市、自治區(qū)及計(jì)劃單列市的土地審批利用進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管；四是土地供應(yīng)對(duì)象從以商品房為主，向以中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等為主轉(zhuǎn)移；五是土地出讓金的分配，從地方政府占用為主，變?yōu)榈胤胶椭醒牍蚕恚�并向被征地農(nóng)民傾斜，同時(shí)土地出讓金的管理，實(shí)行收支兩條線；六是加大了對(duì)閑置土地的處置力度。除此之外，還有一些針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)用地等的政策出臺(tái)。

　　就在“8·31”兩周年即將到來(lái)之際，全國(guó)人大常委會(huì)再次審議了《物權(quán)法》草案，其中，圍繞70年土地使用權(quán)到期后，土地及房產(chǎn)處理出現(xiàn)的爭(zhēng)論，特別引人注目。已有人大常委會(huì)委員提出，70年住宅使用權(quán)期滿后應(yīng)慎收土地使用費(fèi)，并傾向于讓原土地使用者無(wú)償使用直到地上房產(chǎn)滅失，他們的理由是制定法律應(yīng)具有前瞻性。

　　應(yīng)該說(shuō)，這些委員的意見(jiàn)是有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的。相比人大常委會(huì)委員們的遠(yuǎn)見(jiàn)，目前的土地調(diào)控也應(yīng)從長(zhǎng)計(jì)議，不拘泥于眼前的治標(biāo)，而應(yīng)尋求更遠(yuǎn)的治本之策。

　　土地是不可再生的寶貴資源，我國(guó)人多地少的國(guó)情決定我們不能無(wú)節(jié)制地開(kāi)發(fā)土地資源，因此，對(duì)土地出讓附加戶型面積價(jià)格等條件、對(duì)購(gòu)買多套住宅、對(duì)投資住宅、對(duì)外資購(gòu)買住宅等加以限制是非常必要的。

　　眾所周知，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地屬于國(guó)有資產(chǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)購(gòu)買商品房，政府、開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者都參與了國(guó)有資產(chǎn)的第一次分配，因此，國(guó)家應(yīng)該盡可能地保證首次分配的公平性。

　　通過(guò)拍賣出讓國(guó)有土地的弊端在于，地方政府為了獲得更多的土地收益往往做高價(jià)格，這也是這些年為何商品房開(kāi)發(fā)一枝獨(dú)秀、價(jià)格高企的本質(zhì)原因，在這個(gè)過(guò)程中，國(guó)有土地收益大量流失，很多有權(quán)參與分配的主體不僅被剝奪了應(yīng)有的權(quán)利，而且要付出更大的代價(jià)去獲得基本的居住權(quán)。

　　建立什么樣的住房制度，需要實(shí)行相應(yīng)的土地出讓制度，住房制度改革時(shí)設(shè)計(jì)的住房制度是高收入者購(gòu)買商品房，中低收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，低收入者租住廉租房。政府要通過(guò)無(wú)償拿出土地，限制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的方式，來(lái)為廣大的高收入以外的人群提供住房保障。如果嚴(yán)格實(shí)行這樣的制度，那么用于商品房開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)量應(yīng)該不會(huì)太大，而價(jià)格理應(yīng)更高，因?yàn)橹挥羞@樣，才能保證一次分配的公平性。這樣做，也不會(huì)影響絕大多數(shù)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的老百姓。

　　從目前實(shí)施的保障中低價(jià)位商品房的土地供應(yīng)等政策來(lái)看，中央政府已經(jīng)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從以開(kāi)發(fā)商為主體，變?yōu)橐哉�府為主體，而這次的方式不是限制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，而是限制政府的土地收益。政府已經(jīng)犧牲了部分土地收益，但顯然，這樣的做法，已從原來(lái)無(wú)償提供土地的住房保障制度上倒退了。而改拍賣為招標(biāo)，更容易形成交易黑幕，使得已經(jīng)形成的土地交易公開(kāi)化面臨威脅。在政府壟斷土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的情況下，獲得土地的企業(yè)更有可能是從事一級(jí)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。另外，如何將一次分配與將來(lái)可能實(shí)施的住宅永久土地使用權(quán)（二次分配）銜接起來(lái)，也是應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

　　因此改革土地出讓制度，需要首先搞清楚政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)怎樣的住房保障責(zé)任，搞清楚我們應(yīng)該實(shí)行怎樣的住房制度。