摘要：最高人民法院的司法解釋法中對建筑物區(qū)分所有權專有部分之范圍已作出界定，然在司法實踐中恐有不同理解，筆者嘗試以露臺與屋頂之使用析其范圍之界定，求教于業(yè)界同仁。

　　關鍵詞：露臺；屋頂；建筑物區(qū)分所有權；專有部分；范圍

　　最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《區(qū)分所有權解釋》）建筑物區(qū)分所有權專有部分之范圍已作出界定，然而在對專有部分的使用中是否會與共有部分的權利發(fā)生沖突，露臺與屋頂?shù)氖褂檬欠翊�表此類沖突抑或根本不是？如果有沖突如何解決？筆者撰文試析之。

　　一、關于露臺

　　現(xiàn)行的法律法規(guī)中并沒有給出關于露臺的法律概念，我國建設部在公布的《住宅建筑規(guī)范》《住宅性能評定技術標準》[1]中也沒有界定露臺的概念。

　　散見于一些地方性法規(guī)中的露臺的概念，可歸納為“指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有維護無頂蓋的臺面”[2]。然而，據(jù)此表述，恐還不能解決關于建筑物區(qū)分所有權專有部分的理解，因為，此表述雖然在物理上確認權利標的為“屋面”或“臺面”，但并沒有涉及“屋底”或“臺底”。因為此露臺既可成為業(yè)主的屋面也可成為其他業(yè)主的屋頂，如對露臺的使用不當，難免與屋頂?shù)臋嗬�人產(chǎn)生紛爭。

　　《區(qū)分所有權解釋》第2條第2款前段，使露臺界定為專有部分的組成部分設定了兩個條件，1、規(guī)劃上專屬于特定房屋；2、建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。

　　在前段所述的兩個條件中，司法解釋采用規(guī)劃專屬的界定方式，甚至要求銷售商也需根據(jù)規(guī)劃圖紙列入售房合同的售房圖紙紅線范圍內(nèi)。否則，該部分的建設物不能界定為建筑物的專有部分。

　　售房案例中，由于露臺是不被允許計價的，房開商往往采取附贈的方式贈與給購房者，并在售房合同的房屋平面圖紙中以紅線明示劃定。雖然有房開商出于各種考慮未將露臺以紅線明示于售房合同中的房屋平面圖紙范圍內(nèi)，但筆者認為，只要該露臺被根據(jù)規(guī)劃列入了售房合同中，即使沒有被劃入紅線范圍，也應當承認該露臺屬于該房屋的專有部分，該購房業(yè)主對該露臺享有建筑物區(qū)分所有權。

　　當然，露臺成為專有部分，其首先還應符合該司法解釋第2條的第1款規(guī)定的三個條件。

　　小結：符合《區(qū)分所有權解釋》規(guī)定條件的露臺屬于專有部分。

　　二、屋頂

　　屋頂屬于共有部分抑或?qū)Ｓ胁糠郑?

　　從《區(qū)分所有權解釋》第3條第1款第1項來理解，建筑物的屋頂?shù)然�本結構部分屬于共有部分。該條文似乎給出了正確答案，但筆者困惑于幾個問題，一是建筑物的屋頂其外延有多大？是否包括住宅的屋頂？因為該司法解釋第2條第3款明確規(guī)定，本條第1款所稱房屋，包括整棟建筑物，那么就意味著，該司法解釋中提到的屋頂至少存在兩種理解，一是指該棟建筑物的屋頂，二是指住宅（或經(jīng)營性用房）的屋頂。前者已被明文規(guī)定為共有部分，而對后者，依筆者淺見，則應屬于專有部分。但筆者的理解，在該司法解釋第4條前段又遇到了障礙，即“業(yè)主基于對住宅……等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂……等共有部分的，……。”

　　因此，如果筆者沒有斷章取義，那么結合司法解釋第3條第1款第1項及第4條前段，關于屋頂?shù)恼�確理解為，不論是整棟建筑物的屋頂還是住宅的屋頂均應屬于共有部分。

　　本文需要討論的問題再次凸現(xiàn)：業(yè)主的露臺屬于專有部分，業(yè)主對專有部分享有所有權。同時，該業(yè)主的露臺屬于其他業(yè)主的屋頂，屬于共有部分，兩業(yè)主對該共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　那么，享有露臺所有權的業(yè)主是否得與允許享有屋頂共有權的其他業(yè)主利用屋頂進行裝飾裝修活動？如果享有露臺所有權的業(yè)主將房屋連同其專屬的露臺出賣轉讓，是否需經(jīng)得其樓下享有住宅屋頂共有權或建筑物屋頂共有權的其他業(yè)主同意？如真需如此，建筑物區(qū)分所有權的法律制度是否還具有現(xiàn)實意義？

　　三、界定專有部分范圍的細化標準

　　在界定專有部分范圍的學說中，楊立新先生主張的“壁心與最后粉刷表層說”，該學說認為中央部分屬于共有部分，表面層屬于專有部分；認為專有部分的范圍應分內(nèi)部關系與外部關系，專有部分的范圍僅及于墻壁、地板等境界構造物內(nèi)面之“表層粉刷部分”；但對于第三人的外部關系，如專有部分的買賣、保險等，則專有部分之范圍及于境界構造物之“中心線”[3]。此學說，在《區(qū)分所有權解釋》出臺之前是通說。

　　但是，如果采用上述學說來解決住宅屋頂共有權人利用屋頂進行裝飾裝修活動是否會構成對露臺所有權人的侵權時，恐怕并不足夠，因為，此學說關于專有部分的范圍僅僅及于表層粉刷部分，那么屋頂共有人哪怕是在屋頂釘釘并使其穿透粉刷表層即構成對露臺所有人的侵權。

　　從《區(qū)分所有權解釋》第4條的規(guī)定來看，該司法解釋采用的應屬“壁心說”。該第4條規(guī)定“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。”如此看來，適用這一法條則順利解決了業(yè)主在利用住宅屋頂進行裝飾裝修活動的合法性[4]。

　　至于露臺所有人轉讓露臺時是否應經(jīng)過住宅屋頂共有人同意這一問題也應得到解決，即轉讓時以露臺或屋頂?shù)牡匕逯行木�來劃分，轉讓露臺的范圍及于露臺地板的中心線。雖然《物權法》第71條前段明確業(yè)主對其建筑物專有部分享有處分（轉讓）的權利，但《區(qū)分所有權解釋》中沒有對轉讓專有部分的范圍進行規(guī)定，筆者認為，可以根據(jù)壁心學說來進行法理上的完善與補充，以促進交易效率。

　　結語：本文通過探討建筑物區(qū)分所有權專有部分范圍的界定，目的是期待進一步解析區(qū)分所有權中所包含的特殊的共有形式，這種共有既不同于傳統(tǒng)的按份共有和共同共有，而是具有你中有我，我中有你的雙重性。

　　作者簡介：

　　楊鵬五，廣西柳州廣正大律師事務所。

　　注釋：

　　[1]：兩部規(guī)章均為中國建設部于2004年及2005年出臺的征求意見稿。

　　[2]：此概念區(qū)別于陽臺，筆者認為，陽臺是指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以供人活動或利用的房屋附屬設施，根據(jù)其圍護情況分為封閉陽臺或非封閉陽臺。關于陽臺的法律性質(zhì)與沖突問題，本文不論述。

　　[3]：參見楊立新《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權之評析（中），中國民商法律網(wǎng)》

　　[4]：筆者認為，對于住宅屋頂?shù)睦�用可以是無償?shù)�，但對于�?jīng)營性用房的屋頂?shù)睦�用如何排除是無償?shù)哪�？《區(qū)分所有權解釋》的立法取向是否在有意識的排除經(jīng)營性用房屋頂?shù)挠袃斃�用�?/p>