（一）關于合同的形式和登記

　　在民法上，土地使用權出租屬于要式行為，需具備一定的形式要件。土地使用權人應當依法與土地承租權人簽訂書面租賃合同，并依法辦理租賃登記備案；不辦理登記備案的，不得對抗善意第三人。

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第29條、第3l條和《城市房地產(chǎn)管理法》第53條要求土地使用權出租必須簽訂合同且須辦理登記。土地使用權出租合同在出租人與承租人之間形成的是一種債權關系。因此，土地使用權租賃合同以書面合同為生效要件。租賃合同生效后，產(chǎn)生的是請求權而不是物權。請求權是對人權，即債權人要求債務人履行給付義務的權利�？梢�，僅有租賃合同尚不足以取得作為用益物權的土地承租權。而根據(jù)我國法律，取得土地物權的條件不是標的物的交付，而是辦理登記。土地承租權也是如此。具體情況：

　�。�1）、辦理了租賃登記的，即使尚未交付土地，承租人仍為已經(jīng)取得土地承租權；

　�。�2）、如果出租人事后將土地另行出租給善意第三人并交付了標的物，已登記的承租人仍有權請求法律保護，強制取得對標的物占有。反之，如果沒有辦理租賃登記，即使承租人已經(jīng)取得對標的物的占有，他仍然得不到物權法上的保護；

　�。�3）、如果事后出租人將土地另租給善意第三人并且辦理了租賃登記，則該承租人不能對抗第三人取得該土地的主張，而只能在交出土地以后請求出租人支付違約賠償。

　　所謂善意第三人，即不知情的第三人。所謂不知情，在這里就是指不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應知該租賃合同之存在，則為惡意；惡意侵害他人合同關系在現(xiàn)代民法上屬于一種侵權行為，故惡意第三人不受法律保護。但是，在實踐中，如果不借助登記制度，證明第三人的惡意十分困難。在實行土地租賃合同登記的情況下，由于登記的公示效力，凡是已經(jīng)登記的合同，均視為第三人已知或應知。所以，一般說來，沒有辦理土地租賃登記的承租人，很難取得對抗第三人的法律地位。把土地登記代理人站點加入收藏夾

　�。ǘ�）關于租金

　　土地使用權人應當與土地承租權人在租賃合同中約定租金數(shù)額、支付方式、期限等條款，并可以約定租金浮動的比例與方法。

　　租金調整時，租賃合同中約定有租金浮動的比例和方法的，依其約定；無約定的，由租賃雙方協(xié)商確定。在租賃期限內，因“情勢變更”，需要變更租金及租金浮動的比例和方法的，經(jīng)租賃合同雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　公有住宅用房及其占用范圍內土地使用權出租的，應當執(zhí)行國家或者地方人民政府規(guī)定的租金標準。其他房屋及其占用范圍內土地使用權租賃的，國家或者地方人民政府規(guī)定有最高租金額限制的，依其規(guī)定。

　　所謂情勢變更指合同成立后，訂約時所依據(jù)的政治、經(jīng)濟環(huán)境條件，由于不可歸責于雙方當事人的原因，發(fā)生了非當初所能預料到的變化，如：A 發(fā)生國家法律、行政法規(guī)的修改與實施、B 幣值和匯率的突然變化、C 物價的暴漲暴跌、D 罷工、E 戰(zhàn)爭等，如仍堅持執(zhí)行原租賃合同的法律效力，將會產(chǎn)生顯失公平的結果，有悖于民法公平原則和誠實信用原則，故需對租賃合同做出變更。對此，租賃合同雙方可以采取協(xié)商的方式重新調整租金。若協(xié)商不成，雙方當事人訂有仲裁協(xié)議或者仲裁條款的，可通過仲裁解決；無仲裁協(xié)議或者仲裁條款的，可通過訴訟程序，由人民法院根據(jù)公平合理原則裁定租金數(shù)額。

　　《城市房屋租賃管理辦法》第7條第1款和《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定了住宅用房租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。我國的住宅用房主要分為公有住宅用房和私有住宅用房：

　　1、按照《城市公有房屋管理規(guī)定》第20條第1款規(guī)定，公有住宅用房必須執(zhí)行國家規(guī)定標準租金的房屋。

　　2、《城市私有房屋管理條例》第20條則規(guī)定租金條款由雙方協(xié)商確定。

　　按照其他房屋及占用范圍內的土地使用權出租的，為避免出租人隨意抬高租金損害承租人權益，國家或者地方人民政府可以規(guī)定最高租金額；有此規(guī)定的，應執(zhí)行該規(guī)定�！蛾P于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》規(guī)定，企事業(yè)單位之間，公民之間通過房屋交易市場訂立的房屋租賃價格，由租賃雙方根據(jù)評估價格，協(xié)商議定，必要時，地方人民政府可規(guī)定最高限價。

　�。ㄈ�）關于租賃期限

　　土地承租期限應當在租賃合同中約定，租賃合同中沒有約定或約定不明的，出租人可隨時要求收回租賃物使用權，承租人也可隨時要求退租，但應當給對方必要的準備時間。期限要求：

　�。�1）以具有使用期限的土地使用權出租的，土地承租期限不得超過土地使用權的使用期限減去土地使用權人已使用期限后的剩余期限；

　�。�2）以沒有使用期限的土地使用權出租的，土地承租權的期限不得超過二十年。注意：土地承包經(jīng)營權最高為三十年。

　　土地承租權的存續(xù)期限原則上以當事人在租賃合同中的約定為準；無約定的，可參照《合同法》第62條的規(guī)定處理。但無論采用何種方式，以有使用期限的使用權出租的，土地承租權均不得超過土地使用權的使用期限減去已使用時間后的剩余年限。