（七）土地估價的假設(shè)和限制條件分析

　　說明估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和——些特殊處理及其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響等。在估價報告中陳述估價的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護估價人員和估價機構(gòu)；另一方面是告知、保護估價報告的使用者。

　　（八）土地估價適用原則的分析

　　1．替代原則

　　土地估價中的替代原則可概括如下：

　�。�1）土地價格水平是由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定的；

　�。�2）土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；

　�。�3）土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

　　2．預(yù)期收益原則

　　商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。因此，土地的價格也受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。

　　3．最有效使用原則

　　最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原理和變動原理為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。

　　4．報酬遞增、遞減原則

　　邊際效益遞增遞減原理，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增 加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。

　　5．需求與供需原則

　　由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價值獨占性較強，需要與供給都局限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。

　　6．競爭和超額利潤原則

　　土地因為具有不動性、不增性、個別性等特點，屬剛性需求。近幾年來，土地市場需求旺盛，競爭較為激烈，地價也不斷上漲，但土地開發(fā)所帶來的也是巨大的超額利潤。

　　7．貢獻原則

　　貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價 的基礎(chǔ)。就土地部分的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應(yīng)特別考慮。

　　8．變動原則

　　土地的價格是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。

　　9．協(xié)調(diào)原則

　　土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這關(guān)系到該地塊的收益量的價格。