2010房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)：直接資本化法

2010-09-16 08：55　　來源：來源網(wǎng)絡(luò)　　字體：大小　　打印收藏

　　第六節(jié) 直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式

　　直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第一年的預(yù)期收益，預(yù)期收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。

　　資本化率（capitalization rate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：

　　資本化率＝年收益/價(jià)格

　　利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的常用公式是：

　　V＝NOI/R

　　式中V-房地產(chǎn)價(jià)值；

　　NOI-房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；

　　R-資本化率。

　　因此，利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的具體公式為：

　　收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：

　　R＝NOI/V

　　利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：

　　房地產(chǎn)價(jià)值＝年收益×收益乘數(shù)

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