第五節 中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況

　　中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)歷史悠久、源遠流長(cháng)，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評估思想的萌芽。當時(shí)伴隨著(zhù)土地和房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、課稅、典當等活動(dòng)的出現，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應運而生。但在20世紀50年代至70年代這段時(shí)期，隨著(zhù)廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等活動(dòng)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直到1978年以后，在改革開(kāi)放的背景下，隨著(zhù)城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開(kāi)始復興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來(lái)，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊伍迅速壯大，估價(jià)法規不斷健全，估價(jià)標準逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續增長(cháng)，估價(jià)行業(yè)的社會(huì )影響顯著(zhù)擴大；基本形成了公平競爭、開(kāi)放有序和監管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立起了政府監管、行業(yè)自律和社會(huì )監督的監管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向理性，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護房地產(chǎn)權利人和利害關(guān)系人的合法權益，防范金融風(fēng)險，促進(jìn)社會(huì )和諧等方面發(fā)揮著(zhù)獨特的積極作用。

　　下面就中國現代房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)主要方面作一介紹。

　　一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位

　　1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”，第五十八條規定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認證制度”。這兩條規定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國家法定制度。

　　二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格制度

　　執業(yè)資格制度是對關(guān)系公共利益和人民生命財產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行準入控制的一項制度，屬于以公民作為頒發(fā)對象的資格制度。1993年，借鑒美國等市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區的經(jīng)驗，人事部、建設部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格制度，經(jīng)嚴格考核，認定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。這是中國最早建立的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員執業(yè)資格制度之一。1994年，認定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。

　　1995年3月22日，建設部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格制度暫行規定〉和（房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試實(shí)施辦法）的通知》（建房[1995]147號）。從1995年開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格實(shí)行全國統一考試制度。2002年之前原則上每?jì)赡昱e行一次考試，2002年之后每年舉行一次考試。從2001年起，獲準在中華人民共和國境內就業(yè)的外籍專(zhuān)業(yè)人員和港澳臺專(zhuān)業(yè)人員，可以按照建房[1995]147號文件規定，報名參加全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試。

　　2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》（國發(fā)［2003］18號），要求嚴格執行房地產(chǎn)估價(jià)師執（職）業(yè)資格制度。2003年6月29日，中央政府與香港特別行政區政府簽署了《內地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿關(guān)系的安排》（通常稱(chēng)CEPA）。根據這一“安排”，2004年8月，內地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師完成了首批資格互認，香港97名測量師取得了內地房地產(chǎn)估價(jià)師資格，內地111名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測量師資格。這是內地與香港最早實(shí)現資格互認的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員執業(yè)資格，進(jìn)一步加強和推進(jìn)了內地與香港在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的交流合作，促進(jìn)了內地與香港房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)共同發(fā)展。

　　三、設定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)行政許可項目

　　行政許可是指行政機關(guān)根據公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準予其從事特定活動(dòng)的行為。為了規范行政許可的設定和實(shí)施，保護公民、法人和其他組織的合法權益，維護公共利益和社會(huì )秩序，保障和監督行政機關(guān)有效實(shí)施行政管理，2003年8月27日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )通過(guò)了《中華人民共和國行政許可法》（中華人民共和國主席令第7號公布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《行政許可法》），自2004年7月1日起施行。2004年6月29日，國務(wù)院對所屬各部門(mén)的行政審批項目進(jìn)行了全面清理，并公布了《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》（國務(wù)院令第412號），指出“由法律、行政法規設定的行政許可項目，依法繼續實(shí)施；對法律、行政法規以外的規范性文件設定，但確需保留且符合《中華人民共和國行政許可法》第十二條規定事項的行政審批項目，根據《中華人民共和國行政許可法》第十四條第二款的規定，現決定予以保留并設定行政許可，共500項。”

　　“房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格注冊”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設定的行政許可項目（即原第五十八條規定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認證制度”），依法繼續實(shí)施：“房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)核準”是國務(wù)院決定予以保留并設定行政許可的500項之一（其中第110項）。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)估價(jià)師資格，還是房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)，都是行政許可項目。

　　行政許可的資格、資質(zhì)可以說(shuō)是“行業(yè)準入條件”。《行政許可法》第八十一條規定：“公民、法人或者其他組織未經(jīng)行政許可，擅自從事依法應當取得行政許可的活動(dòng)的，行政機關(guān)應當依法采取措施予以制止，并依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”因此，不論是何種估價(jià)目的、何種類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括公司上市、資產(chǎn)處置、企業(yè)清算等等，只有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構才能夠從事，不是房地產(chǎn)估價(jià)機構出具和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的評估報告，不具有法律效力。

　　四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織

　　為了加強房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理，經(jīng)民政部批準，1994年8月15日成立了“中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì )”這一全國性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織。經(jīng)建設部同意、民政部批準，2004年7月12日中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì )更名為“中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )”（中文簡(jiǎn)稱(chēng)為中房學(xué)，英文名稱(chēng)為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名稱(chēng)縮寫(xiě)為CIREA）。中房學(xué)由從事房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人士、機構及有關(guān)單位組成，依法對房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀行業(yè)進(jìn)行自律管理，下設考試注冊、教育培訓、學(xué)術(shù)、標準、國際交流五個(gè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )。宗旨是：開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀研究、交流、教育及宣傳活動(dòng)，擬訂并推行相關(guān)技術(shù)標準和執業(yè)規則，加強行業(yè)自律管理，開(kāi)展國際交流合作，不斷提升房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀人員及機構的專(zhuān)業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，維護其合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀行業(yè)規范健康持續發(fā)展。主要業(yè)務(wù)范圍是：組織開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀理論、方法及其應用的研究、交流和考察；擬訂并推行房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀技術(shù)標準、執業(yè)規則；協(xié)助行政主管部門(mén)組織實(shí)施全國房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格考試；辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格注冊；開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀業(yè)務(wù)培訓，對房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人進(jìn)行繼續教育，推動(dòng)知識更新；建立房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構信用檔案，開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資信評價(jià)；提供房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀技術(shù)支持服務(wù)和咨詢(xún)；編輯出版房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀刊物、著(zhù)作，建立網(wǎng)站，開(kāi)展行業(yè)宣傳；代表中國房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀行業(yè)開(kāi)展國際交往活動(dòng)，參加相關(guān)國際組織；向政府有關(guān)部門(mén)反映會(huì )員的意見(jiàn)、建議和要求，維護會(huì )員的合法權益，支持會(huì )員依法執業(yè)；辦理法律法規規定和行政主管部門(mén)委托或授權的其他有關(guān)工作。

　　北京、上海、天津、重慶、廣東、內蒙古、海南、江蘇、浙江等省、自治區、直轄市，以及深圳、廣州、大連、武漢、成都、鄭州等城市，先后成立了地方性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織。

　　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織按照“提供服務(wù)、反映訴求、規范行為”的要求，堅持“服務(wù)會(huì )員、服務(wù)行業(yè)、服務(wù)社會(huì )”的理念，在宣傳行業(yè)積極作用、維護行業(yè)合法權益、加強行業(yè)自律管理、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。

　　五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門(mén)規章和規范性文件

　　為了加強對房地產(chǎn)估價(jià)師的管理，完善房地產(chǎn)估價(jià)制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認證制度，規范注冊房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護公共利益和房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，1998年8月20日建設部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》（建設部令第64號）。2001年8月15日，建設部發(fā)布了《關(guān)于修改〈房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法〉的決定》（建設部令第100號）。在對該辦法再次進(jìn)行修改、補充、完善的基礎上，2006年12月25日建設部發(fā)布了《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》（建設部令第151號）。

　　為了規范房地產(chǎn)估價(jià)機構行為，維護房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當事人合法權益，1997年1月9日建設部頒布了《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機構資格等級管理的若干規定》（建房[1997]12號）。在對該規定進(jìn)行修改、補充、完善的基礎上，2005年10月12日建設部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》（建設部令第142號）。為了進(jìn)一步規范房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)許可行為，加強對房地產(chǎn)估價(jià)機構的日常監管，2006年12月7日建設部發(fā)出了《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價(jià)機構監管有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2006]294號）。

　　另外，2002年8月20日建設部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執（從）業(yè)人員信用檔案系統的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機構和房地產(chǎn)估價(jià)師在內的房地產(chǎn)企業(yè)及執（從）業(yè)人員信用檔案系統。房地產(chǎn)企業(yè)及執（從）業(yè)人員信用檔案的內容包括基本情況、業(yè)績(jì)及良好行為、不良行為等，以便為各級政府部門(mén)和社會(huì )公眾監督房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為提供依據，為社會(huì )公眾查詢(xún)企業(yè)和個(gè)人信用信息提供服務(wù)，為社會(huì )公眾投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀行為提供途徑。

　　上述部門(mén)規章和規范性文件，對房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的市場(chǎng)準入、行為規范、市場(chǎng)監管等作了明確規定，推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規范、健康發(fā)展。

　　六、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國家標準和相關(guān)指導意見(jiàn)

　　為了規范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，使房地產(chǎn)估價(jià)結果客觀(guān)、公正、合理，1999年2月12日建設部會(huì )同國家質(zhì)量技術(shù)監督局發(fā)布了國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T50291-1999），內容包括總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結果、估價(jià)報告、職業(yè)道德等。以此為基礎，針對不同的估價(jià)目的，建設部出臺或者會(huì )同有關(guān)主管部門(mén)出臺了若干估價(jià)指導意見(jiàn)。例如，為了規范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護拆遷當事人的合法權益，2003年12月1日建設部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》（建住房[2003]234號），對房屋拆遷估價(jià)主體資格、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值標準、估價(jià)方法、初步估價(jià)結果公示、估價(jià)報告答疑、估價(jià)結果異議的解決等作了規定。為了規范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，2006年1月13日建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》（建住房[2006]8號）。

　　一些地方也發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)標準或實(shí)施細則。例如，為了維護房屋買(mǎi)賣(mài)當事人的合法權益，有效解決房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟糾紛，規范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為，統一評估程序和方法，使評估結果客觀(guān)、公正、合理，2005年11月28日北京市建設委員會(huì )發(fā)布了《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規程》。

　　七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系

　　房地產(chǎn)估價(jià)行政主管部門(mén)和行業(yè)自律組織長(cháng)期以來(lái)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的研究，高等院校、科研院所的一大批高水平研究人員以及房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構也積極參與房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的研究，借鑒美國、英國等發(fā)達國家以及中國臺灣和香港地區房地產(chǎn)估價(jià)的成果，結合中國內地房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際，豐富和發(fā)展了中國內地的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法，形成了既與國際接軌又適用于中國內地現行房地產(chǎn)制度及市場(chǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系。目前，市場(chǎng)法（市場(chǎng)比較法）、收益法（收益資本化法）、成本法和假設開(kāi)發(fā)法（剩余法）是中國內地常用的四大估價(jià)方法，房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)理念、觀(guān)念、概念等也與國際上的基本一致。

　　八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

　　房地產(chǎn)估價(jià)起初主要服務(wù)于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理，防止隱價(jià)瞞租、偷漏稅費。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展，為滿(mǎn)足社會(huì )需要，從估價(jià)對象、估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型等方面對房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)行了深化，提供越來(lái)越精細化的估價(jià)服務(wù)，包括土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)值評估，以及因轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、損害賠償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、企業(yè)清算、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)值評估。

　　此外，房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)價(jià)值評估為基礎，還提供房地產(chǎn)市場(chǎng)調研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃等相關(guān)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，拓寬了服務(wù)領(lǐng)域。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)的內容還會(huì )越來(lái)越深化，服務(wù)領(lǐng)域還將越來(lái)越廣闊，其作用也會(huì )越來(lái)越大。

　　九、形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)

　　2000年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數房地產(chǎn)估價(jià)機構為于政府部門(mén)或者其下屬單位的事業(yè)單位或企業(yè)。這些房地產(chǎn)估價(jià)機構本質(zhì)上是政府部門(mén)的延伸，壟斷了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，不利于房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的發(fā)育。為了建立、健全與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟相適應的中介機構管理體制和符合市場(chǎng)經(jīng)濟要求的自律性運行機制，促進(jìn)中介機構獨立、客觀(guān)、公正地執業(yè)，使其真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自擔風(fēng)險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的經(jīng)濟組織，2000年5月29日國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類(lèi)社會(huì )中介機構領(lǐng)導小組提出了《關(guān)于經(jīng)濟鑒證類(lèi)社會(huì )中介機構與政府部門(mén)實(shí)行脫鉤改制的意見(jiàn)》，要求包括房地產(chǎn)估價(jià)機構在內的中介機構必須與的政府部門(mén)及其下屬單位在人員、財務(wù)（包括資金、實(shí)物、財產(chǎn)權利等）、業(yè)務(wù)、名稱(chēng)等方面徹底脫鉤。2000年7月14日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)了《關(guān)于經(jīng)濟鑒證類(lèi)社會(huì )中介機構與政府部門(mén)實(shí)行脫鉤改制的意見(jiàn)》，要求認真貫徹執行。根據這些要求，建設部大力推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機構與政府部門(mén)脫鉤，使其改制成為主要由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人出資設立的有限責任公司或者合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區市場(chǎng)分割的局面，形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。2005年出臺的《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》第四條進(jìn)一步明確規定：“房地產(chǎn)估價(jià)機構依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區域、行業(yè)限制。”

　　十、積極開(kāi)展了國際交流合作

　　中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )同國際測量師聯(lián)合會(huì )（International Federation of Surveyors，FIG）、世界估價(jià)組織協(xié)會(huì )（World Association of Valuation Organisations，WAVO）、國際估價(jià)標準委員會(huì )三個(gè)估價(jià)相關(guān)國際組織，美國估價(jià)學(xué)會(huì )（Appraisallnstitute，A1）、英國皇家特許測量師學(xué)會(huì )等國外估價(jià)組織，以及香港測量師學(xué)會(huì )等地區估價(jià)組織建立了緊密聯(lián)系，經(jīng)常往來(lái)，合作開(kāi)展了多項活動(dòng)。

　　例如，2006年10月13日中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )正式加入了國際測量師聯(lián)合會(huì )，成為其全權會(huì )員。國際測量師聯(lián)合會(huì )成立于1878年，是聯(lián)合國認可的非政府組織（NGO），是各國測量師（包括估價(jià)師）組織的聯(lián)合會(huì )，設有10個(gè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )（Commission），房地產(chǎn)估價(jià)屬于其中的第9專(zhuān)業(yè)委員會(huì )--房地產(chǎn)估價(jià)與管理委員會(huì )（Valuation and the Management of Real Estate）。

　　2005年10月17日至18日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )同國際測量師聯(lián)合會(huì )、香港測量師學(xué)會(huì )在西安聯(lián)合舉辦了主題為“社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境變革與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)”的國際房地產(chǎn)評估論壇，圍繞著(zhù)估價(jià)師的社會(huì )責任、房屋拆遷估價(jià)與社會(huì )穩定、抵押估價(jià)與金融風(fēng)險、損害賠償估價(jià)與社會(huì )正義、課稅估價(jià)與社會(huì )公平，以及估價(jià)機構的治理、業(yè)務(wù)拓展等問(wèn)題，展開(kāi)了廣泛而深入的研討。2007年10月17日至18日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )同世界估價(jià)組織協(xié)會(huì )在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價(jià)專(zhuān)業(yè)的地方化與全球化”的國際估價(jià)論壇，圍繞著(zhù)估價(jià)專(zhuān)業(yè)的地方化與全球化的關(guān)系，不同國家和地區的估價(jià)組織、估價(jià)機構和估價(jià)師之間的競爭與合作，促進(jìn)不同國家和地區估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展，不同國家和地區的估價(jià)實(shí)踐等問(wèn)題，展開(kāi)了廣泛而深入的研討。2008年10月18日至19日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )同國際測量師聯(lián)合會(huì )、香港測量師學(xué)會(huì )在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價(jià)與財產(chǎn)保護”的國際房地產(chǎn)估價(jià)論壇，深入探討了開(kāi)展房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的重大意義和理論方法，交流了實(shí)踐經(jīng)驗。這些大型活動(dòng)，對擴大中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )在海內外的影響，對中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的持續健康發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用。

　　與市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區相比，中國目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等既有許多特色，也有一些不完善之處，導致了中國目前的房地產(chǎn)估價(jià)不僅有許多特點(diǎn)，而且估價(jià)對象較為復雜，估價(jià)所依賴(lài)的前提條件有時(shí)很不確定，從而估價(jià)的難度較大，主要表現在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的；土地上的房屋可以私人所有，其中的住房絕大部分是私人所有的。②土地所有制在城鄉之間不同。城市的土地，屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。國家所有的土地（簡(jiǎn)稱(chēng)國有土地）和農民集體所有的土地（簡(jiǎn)稱(chēng)集體土地）適用的政策不同。例如，集體土地依法轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。征收集體土地和征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋的補償規則、補償方式和補償費構成等不同。③市場(chǎng)上流通的土地權利不是土地所有權而是建設用地使用權，并且通過(guò)出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的，通過(guò)劃撥方式取得的建設用地使用權一般沒(méi)有規定使用期限。④土地和房屋在許多地方分別由不同的部門(mén)管理，分別進(jìn)行土地登記和房屋登記，分別頒發(fā)土地權屬證書(shū)和房屋權屬證書(shū)，例如，土地為《國有土地使用證》，房屋為《房屋所有權證》，從而土地和房屋的權屬證書(shū)不統一，甚至土地權屬證書(shū)和房屋權屬證書(shū)記載的權利主體、面積、用途等不一致。⑤行政管理不到位。例如，規劃條件難以事前明確且有較大彈性，房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時(shí)，從而造成估價(jià)對象的性質(zhì)、權屬、面積等不清；或者變更登記不及時(shí)或違法違規占地、建筑得不到及時(shí)糾正、處理，從而出現實(shí)際狀況與權屬證書(shū)記載的情況不一致。⑥房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠發(fā)達，市場(chǎng)運行缺乏規則或者運行規則不能得到嚴格執行，市場(chǎng)參與者不夠理性、成熟，市場(chǎng)成交價(jià)格難以真實(shí)反映交易對象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開(kāi)、透明。

　　因此，目前在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)中遇到的問(wèn)題，許多不是估價(jià)技術(shù)方面的問(wèn)題，也不是房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機構以及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織等能夠解決的。但是，不論執業(yè)的外部環(huán)境如何不盡如人意，房地產(chǎn)估價(jià)師都應在既有條件下勤勉盡責地做好估價(jià)工作，不得違背職業(yè)道德做不實(shí)估價(jià)。

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