2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試卷

　　一、單項選擇題（共35題，每題分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）

　　1．下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（ 　）。
　　A．購買(mǎi)房地產(chǎn)公司股票
　　B．購買(mǎi)土地使用權
　　C．購買(mǎi)新建商品住房
　　D．購買(mǎi)存量商品住房

　　2．下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ 　）。
　　A．在建工程
　　B．車(chē)站
　　C．購物中心
　　D．科技產(chǎn)業(yè)園區

　　3．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險的是（ 　）。
　　A．變現風(fēng)險
　　B．時(shí)間風(fēng)險
　　C．或然損失風(fēng)險
　　D．通貨膨脹風(fēng)險

　　4.投資組合理論認為，把適當的投資項目組合起來(lái)，可以（ 　）。
　　A．提高投資收益　　
　　B．降低系統風(fēng)險
　　C．降低個(gè)別風(fēng)險　　
　　D．使投資毫無(wú)風(fēng)險

　　5.2007年末，某市住房總量為5000萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟適用住房400萬(wàn)m２,商品住房3750萬(wàn)㎡，，同期住房空置量為750萬(wàn)㎡,其中經(jīng)濟適用住房空置量為50萬(wàn)㎡，商品住房空置時(shí)為450萬(wàn)㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是（ 　）。
　　A．9％　　
　　B．12％　　
　　C．15％　　
　　D．20％

　　6.政府的土地供應政策會(huì )直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的（ 　）。
　　A．產(chǎn)品質(zhì)量　　
　　B．產(chǎn)品性?xún)r(jià)比
　　C．規模和結構　　
　　D．產(chǎn)品檔次

　　7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（ 　）。
　　A．自然周期與投資周期同步變化
　　B．投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期
　　C．投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期
　　D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期

　　8．當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難了解購買(mǎi)者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應時(shí)，往往采用（ 　）。
　　A．挑戰定價(jià)法
　　B．領(lǐng)導定價(jià)法
　　C．目標定價(jià)法
　　D．隨行就市定價(jià)法

　　9．某城市住宅市場(chǎng)調查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過(guò)于求，70re以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于（ 　）狀態(tài)。
　　A．均衡
　　B．周期性失衡
　　C．結構性失衡
　　D．區域性失衡

　　10．某城市2008年初家庭總數為120萬(wàn)戶(hù)，戶(hù)均年可支配收入為5萬(wàn)元，約有15％ 的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡／戶(hù)，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是（ 　）萬(wàn)㎡。
　　A．1260
　　B．1380
　　C．1440
　　D．2100

　　11．下列影響消費者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（ 　）。
　　A．學(xué)習
　　B．經(jīng)濟狀況
　　C．對渠道的信賴(lài)度
　　D．購買(mǎi)動(dòng)機

　　12．某公司開(kāi)發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據市場(chǎng)的變化將其用途調整為寫(xiě)字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是（ 　）。
　　A．避強定位方式
　　B．產(chǎn)品差別化方式
　　C．對抗性定位方式
　　D．重新定位方式

　　13．房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著(zhù)"買(mǎi)漲不買(mǎi)跌"現象，產(chǎn)生這一購買(mǎi)行為的主要因素是（ 　）。
　　A．消費者的感覺(jué)
　　B．消費者的生活方式
　　C．消費者的習慣
　　D．消費者的信念

　　14．下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（ 　）。
　　A．時(shí)值是資金運動(dòng)起點(diǎn)的金額
　　B．終值是資金運動(dòng)結束時(shí)與現值不等值的金額
　　C．資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值
　　D．不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價(jià)值

　　15．某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰,則該貸款的實(shí)際年利率為（ 　）。
　　A．7.5﹪　　　
　　B．7.56﹪　　
　　C．7.71﹪　　
　　D．7.76﹪　

　　16．某家庭于2005年購買(mǎi)住房時(shí)申請了一筆20萬(wàn)美元的貸款，貸款方式為“2／28”，第一年和第二年的年利率為7.5﹪　，兩年后的年利率調整為8.5﹪，則該家庭在第28個(gè)月的還款額為（ 　）美元．
　　A．1250　　
　　B．1398　　　
　　C．1416　　
　　D．1562

　　17．下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（ 　）。
　　A．基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率
　　B．財務(wù)內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率
　　C．常規項目的財務(wù)內部收益率是唯一的．
　　D．差額投資內部收益率是兩個(gè)方案內部收益率之差

　　18．某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為10﹪，內部收益率為16﹪，實(shí)際收益率為12﹪，銀行貸款利率為7.5﹪，則計算實(shí)際收益率所采用的通貨膨脹率是（ 　）。
　　A．1.82﹪　　
　　B．2.33﹪　　
　　C．3.57﹪　　
　　D．5.45﹪　

　　19．對于同個(gè)遍地產(chǎn)投資方案，某動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（ 　）。
　　A．Pb<Pb＇
　　B．Pb≤Pb＇
　　C．Pb=Pb＇
　　D．Pb>Pb＇

　　20．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積為10000㎡，其中財務(wù)費用8000萬(wàn)元，建設周期為3年，利潤總額為25000萬(wàn)元，則該項目的投資利潤率是（ 　）。
　　A．10.42﹪　　　
　　B．11.57﹪　　　
　　C．31.25﹪　　
　　D．34.72﹪　

　　21．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積為10000 ㎡，規劃容積率≤４,預計開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬(wàn)元，預計平均銷(xiāo)售單價(jià)為4500元／㎡，則使項目達到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（ 　）元／㎡．
　　A．2350.00　
　　B．2937.50　　
　　C．3250.00　　　
　　D．4062.50

　　22．對某房地產(chǎn)項目進(jìn)行敏感必分析，當地價(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0％時(shí)，項目開(kāi)發(fā)利潤的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是（ 　）。
　　A．地價(jià)　
　　B．建造成本　
　　C．貸款利率　
　　D．資本化率

　　23．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，經(jīng)過(guò)測算得出以下數據：如果市場(chǎng)前景好，凈現值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現值為負的3680萬(wàn)元．經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項目?jì)衄F值　期望值為（ 　）萬(wàn)元．
　　A．2677.5　　
　　B．3680.60　　
　　C．4003.50　　
　　D．5356.80

　　24．房屋開(kāi)發(fā)中的基礎設施建設費是指建筑物2M以外和項目（ 　）范圍內的各種管線(xiàn)、道路工程的建設費用．
　　A．黃線(xiàn)
　　B．紫線(xiàn)　　
　　C．藍線(xiàn)　　
　　D．紅線(xiàn)

　　25．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的資金來(lái)源通常有資本金、預租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（ 　）。
　　A．資本金、借貸資金、預租售收入
　　B．預租售收入、資本金、借貸資金
　　C．借貸資金、預租售收入、資本金
　　D．資本金、預租售收入、借貸資金

　　26．某房地產(chǎn)投資項目現有A、B兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標收益率均為12％，凈現值分別為120萬(wàn)元，150萬(wàn)元．對兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值　為（ 　）萬(wàn)元．
　　A．39.51　　
　　B．49.39　　
　　C．49.96　　
　　D．62.45

　　27．當可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（ 　）。
　　A．凈現值法　
　　B．差額內部收益率法　　
　　C．費用現值法　
　　D．內部收益率法

　　28．下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設貸款的表述中，錯誤的是（ 　）。
　　A．債權人通常是商業(yè)銀行
　　B．不能用于償還土地購置貸款
　　C．主要擔保物為在建工程及相關(guān)土地使用權
　　D．還款資金來(lái)源通常是銷(xiāo)售收入

　　29．下列融資渠道中，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式的是（ 　）。
　　A．發(fā)行公司債券
　　B．權益型房地產(chǎn)投資信托基金
　　C．發(fā)行股票
　　D．商業(yè)銀行貸款

　　30．新設項目法人資本金籌措渠道不包括（ 　）。
　　A．政府政策性資金
　　B．國內外企業(yè)入股的資金
　　C．個(gè)人入股的資金
　　D．資產(chǎn)變現的資金

　　31．進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結構分析的是（ 　）。
　　A．債務(wù)融資成本分析
　　B．資金占用費分析
　　C．資本金與債務(wù)資金的比例分析
　　D．擔保費分析

　　32．下列關(guān)于寫(xiě)字樓租金的表述中，正確的是（ 　）。
　　A．基礎租金是租戶(hù)能接受的最低租金
　　B．基礎租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應當考慮調整到市場(chǎng)租金水平
　　C．寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎租金
　　D．寫(xiě)字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內的位置有一定差辟

　　33．寫(xiě)字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營(yíng)費用均由租戶(hù)直接承擔的出租方式是（ 　）。
　　A．全租金方式
　　B．毛租金方式
　　C．凈租金方式
　　D．基本租金方式

　　34．不應計入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費用的是（ 　）。
　　A．抵押貸款利息
　　B．公共設施維修費
　　C．房產(chǎn)稅
　　D．物業(yè)保險費

　　35．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現金流的表達式中，正確的是（ 　）。
　　A．稅前現金流=有效毛收入一經(jīng)營(yíng)費用
　　B．稅前現金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息
　　C．稅后現金流=稅前現金流一所得稅
　　D．稅后現金流=稅前現金流一準備金一所得稅

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分）

　　1．下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（ 　）。
　　A．能為投資者帶來(lái)經(jīng)常性的收入現金流
　　B．分割產(chǎn)權銷(xiāo)售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式
　　C．適合于長(cháng)期投資
　　D．常在機構投資者之間進(jìn)行交易
　　E．位置對其有著(zhù)特殊的重要性

　　2．“某城市別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細分的方式包含有（ 　）。
　　A．按地域范圍細分
　　B．按房地產(chǎn)用途細分
　　C．按增量存量細分
　　D．按交易形式細分
　　E．按目標市場(chǎng)細分

　　3．從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源有（ 　）。
　　A．土地
　　B．勞動(dòng)力
　　C．資本
　　D．經(jīng)驗
　　E．環(huán)境

　　4．制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時(shí)應做到（ 　）。
　　A．物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本
　　B．只要是業(yè)主滿(mǎn)意的租金方案就可以付諸實(shí)施
　　C．租金確定應考慮業(yè)主希望的投資回報率
　　D．市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，應充分考慮同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系
　　E．利用已有類(lèi)似出租物業(yè)的租金數據時(shí)，應進(jìn)行相應的修正

　　5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目市場(chǎng)定位的主要工作包括（ 　）。
　　A．預測開(kāi)發(fā)成本
　　B．選定目標市場(chǎng)
　　C．確定消費群體
　　D．明確項目檔次
　　E．設計建造標準

　　6．可貸資金利率理論認為（ 　）。
　　A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成
　　B．可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成
　　C．利率是由貨幣的供給與需求決定的
　　D．可貸資金的需求函數是利率的遞增函數
　　E．可貸資金的供給函數是利率的遞增函數

　　7．下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有（ 　）。
　　A．銷(xiāo)售稅費
　　B．租金收益
　　C．物業(yè)增值
　　D．股權增值
　　E．抵押貸款規模

　　8．下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的表述中，正確的是（ 　）。
　　A．表明了負債占資產(chǎn)的比例
　　B．反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度
　　C．資產(chǎn)負債率越高，則企業(yè)應變能力越強
　　D．屬于長(cháng)期償債能力指標
　　E．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高

　　9．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素有（ 　）。
　　A．開(kāi)發(fā)期和租售期
　　B．權益投資比率
　　C．資本化率
　　D．貸款利率
　　E．運營(yíng)費用

　　10．下列關(guān)于凈現值標準差的表述中，正確的有（ 　）。
　　A．凈現值期望值相同、掙現值標準差小的方案為優(yōu)
　　B．可以完全衡量項目風(fēng)險性高低
　　C．掙現值標準差相同、掙現值期望值大的方案為優(yōu)
　　D．凈現值標準差系數大的方案為優(yōu)
　　E．可以反映項目年度凈現值的離散程度

　　11．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究中，投資機會(huì )研究的主要內容有（ 　）。
　　A．國家經(jīng)濟政策
　　B．地理環(huán)境
　　C．國外市場(chǎng)情況
　　D．市場(chǎng)需求與供給情況
　　E．項目投資估算

　　12．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（ 　）。
　　A．資金的主要來(lái)源是發(fā)行股票和金融市場(chǎng)上的融資
　　B．抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)
　　C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金
　　D．房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹
　　E．一般委托專(zhuān)業(yè)機構和專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理

　　13．個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險有（ 　）。
　　A．惡意欺詐
　　B．市場(chǎng)疲軟
　　C．項目拖期
　　D．質(zhì)量糾紛
　　E．違法預售

　　14．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，需認真考慮的主要因素有（ 　）。
　　A．可出租面積
　　B．基礎租金
　　C．室內裝修
　　D．客戶(hù)類(lèi)型
　　E．出租單元面積規劃

　　15．零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區域通常包括（ 　）。
　　A．核心區域
　　B．影響區域
　　C．主要區域
　　D．次要區域
　　E．邊界區域

　　三、判斷題（共15題，每題分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）
　　1．房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。（ 　）
　　2．某投資項目的預期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統性市場(chǎng)風(fēng)險系數為1。（ 　）
　　3．吸納周期在數值上等子吸納量的倒數。（ 　）
　　4．在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長(cháng)率是下滑的。（ 　）
　　5．政府授權開(kāi)發(fā)企業(yè)負責實(shí)施土地一級開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)資金應由政府土地儲備機構負責籌措。（ 　）
　　6．進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調研需要收集大量的資料，市場(chǎng)調查人員在收集資料時(shí)通常總是先收集第二手資料。（ 　）
　　7．某貸款年利率為5％，按季度計息，則該貸款的實(shí)際利率為5．87％。（ 　）
　　8．一般來(lái)說(shuō)，通貨膨脹導致折現率提高，房地產(chǎn)增值導致折現率降低。（ 　）
　　9．流動(dòng)比率越低，說(shuō)明營(yíng)運資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負債的余額）越多，對債權人而言，其債權越安全。（ 　）
　　10．與凈現值標準差相比，凈現值標準差系數能更好地表明項目風(fēng)險的大小。（ 　）
　　11．房地產(chǎn)投資項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。（ 　）
　　12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目地域分析與選擇主要考慮本地區的政治、法律、經(jīng)濟、文化、教育、自然條件等因素。（ 　）
　　13．目前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)上進(jìn)行權益融資的比例呈現出不斷提高的趨勢。（ 　）
　　14．我國城市土地收購儲備過(guò)程中的土地儲備貸款，應屬于擔保貸款。（ 　）
　　15．目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費制度，體現了政府鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費模式。（ 　）

　　四、計算題（共2題、20分。要求列出算式、計算過(guò)程；需按公式計算的，要馬出公式；僅有計算結果而無(wú)計算過(guò)程的，不得分。請在答題紙上作答）
　　1．某房地產(chǎn)公司準備鋪設熱力管道，現正在研究能夠滿(mǎn)足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問(wèn)題：兩種管道的工程費用分別為1800萬(wàn)元、2400萬(wàn)元；運行費用第一年分別為350萬(wàn)元和220萬(wàn)元，之后每年都以0.05％的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10％，折現率為10％。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。
　　請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。  （8分）
　　2．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積為6 000㎡，用途為商住兩用，土地使用權年限為40年，規劃容積率為3。咨詢(xún)公司根據地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設期為3年。賓館總建筑面積為5 000㎡，可用于經(jīng)營(yíng)的部分為4 500㎡，可建成100個(gè)標準間。當地同檔次賓館的平均價(jià)略為330元／間·天。前3年的入住率均為70％，從第4年開(kāi)始穩定在85％，運營(yíng)費用為經(jīng)營(yíng)收入的42％。建成后即可開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，計劃經(jīng)營(yíng)20年，然后將賓館整體陡售，預計轉售凈收益為5 000萬(wàn)元。
　　住宅部分總建筑面積為3 000㎡，建成后全部出售，預計平均售價(jià)為6 500元碲，銷(xiāo)售稅費為銷(xiāo)售收入的5.5％，假設建成后即售完。
　　該方案的總投資為8 000萬(wàn)元，其中60％來(lái)源于銀行貸款，其余為自有資金貸款年利率為8％。第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總段資的35％，全部為銀行貸款。建設期只計息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1 500萬(wàn)元來(lái)自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。其余還款額來(lái)自于住宅的銷(xiāo)售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結果精確到小數點(diǎn)后2位）
　　該項目全投資目標收益率為8％，自有資金目標收益率為20％。
　　（1）完成下列現金流量表；
　　（2）求該方案的全投資財務(wù)凈現值和財務(wù)內部收益率；
　　（3）求方案自有資金的財務(wù)凈現值。（12分）

現金流量表（單位：萬(wàn)元）

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