第四部分

　　房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　第一章　房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價(jià)主要文書(shū)寫(xiě)作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的種類(lèi)及作用

　　（一）估價(jià)委托書(shū)

　　（二）估價(jià)委托合同

　　（三）估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況記錄

　　（四）估價(jià)作業(yè)方案

　　（五）估價(jià)所需資料清單

　　（六）估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

　　（七）估價(jià)報告

　　（八）估價(jià)報告內部審核表

　　（九）估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結果重大修改意見(jiàn)記錄

　　（十）估價(jià)報告交接單

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報告寫(xiě)作的文字要求

　　（一）對詞義的要求

　　1．用詞準確

　　2．語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　3．用詞不可帶有較強的感情色彩

　　4．用詞簡(jiǎn)練、標準，不堆砌、不生造

　　（二）對語(yǔ)句的要求

　　1．句子簡(jiǎn)潔，概括性強

　　2．搭配得當

　　3．邏輯嚴密

　　（三）要防止錯別字和錯漏

　　第二節　房地產(chǎn)估價(jià)報告寫(xiě)作

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)報告的構成要素

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報告的寫(xiě)作

　　（一）封面的寫(xiě)作

　　1．估價(jià)報告名稱(chēng)

　　2．估價(jià)項目名稱(chēng)

　　3．委托人

　　4．估價(jià)機構

　　5. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

　　6．估價(jià)作業(yè)日期

　　7．估價(jià)報告編號

　　（二）目錄的寫(xiě)作

　　（三）致委托人函的寫(xiě)作

　　（四）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫(xiě)作

　　（五）估價(jià)的假設和限制條件的寫(xiě)作

　　（六）估價(jià)結果報告的寫(xiě)作

　　1．標題

　　2．委托人

　　3．估價(jià)機構

　　4．估價(jià)對象

　　5．估價(jià)目的

　　6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　7．價(jià)值定義

　　8．估價(jià)依據

　　9．估價(jià)原則

　　10．估價(jià)方法

　　11．估價(jià)結果

　　12．估價(jià)人員

　　13．估價(jià)作業(yè)日期

　　14．估價(jià)報告使用期限

　　（七）估價(jià)技術(shù)報告的寫(xiě)作

　　1．實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析

　　2．區位狀況分析

　　3．市場(chǎng)背景分析

　　4．最高最佳使用分析

　　5．估價(jià)方法選用

　　6．估價(jià)測算過(guò)程

　　7．估價(jià)結果確定

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)報告示例

　　第三節　其他房地產(chǎn)估價(jià)主要文書(shū)寫(xiě)作

　　一、估價(jià)委托合同

　　（一）估價(jià)委托合同內容構成

　　（二）估價(jià)委托合同寫(xiě)作示例

　　二、估價(jià)所需資料清單

　　（一）對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

　　（二）對估價(jià)對象所在地區的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

　　（三）相關(guān)實(shí)例資料

　　（四）反映估價(jià)對象狀況的資料

　　三、估價(jià)作業(yè)方案

　　（一）擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法

　　（二）擬定資料收集渠道

　　（三）預計需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費

　　（四）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

　　四、估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

　　（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內容

　　2．住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　　（二）經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看內容

　　2．經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　　（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內容

　　2．工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　　（四）在建工程實(shí)地查看記錄

　　1．在建工程實(shí)地查看內容

　　2．在建工程實(shí)地查看記錄表示例

　　五、估價(jià)報告內部審核表

　　（一）估價(jià)報告內部審核表內容構成

　　（二）估價(jià)報告內部審核表示例

　　考試要求

　　要求考生掌握本章內容。

　　第二章　不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè )、工業(yè)、農業(yè)、特殊用途等不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）單宗交易規模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　　（二）具有較強的相似性、可比性

　　（三）不同類(lèi)型住房?jì)r(jià)格內涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．交通條件

　　2．生活服務(wù)設施

　　3．教育配套設施

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　　（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑結構、類(lèi)型和等級

　　2．設施與設備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝修

　　5．朝向與樓層

　　三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）市場(chǎng)法

　　（二）成本法

　　（三）收益法

　　四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（二）房改房、經(jīng)濟適用住房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第二節　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類(lèi)

　　1-百貨店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　2．超級市場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　3．大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　4．便利店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　5．專(zhuān)業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　6．專(zhuān)賣(mài)店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營(yíng)內容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權分散復雜

　　4．裝修高檔且復雜

　　5．垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　　（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內部格局

　　2．樓層

　　3．凈高

　　4．面積

　　5．裝修

　　6．無(wú)形價(jià)值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）成本法

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（一）不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　（二）不同規模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

　　（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第三節　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類(lèi)

　　（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　1．所處區位好，規模大

　　2．多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

　　3．出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　　（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．外觀(guān)形象

　　2．內部裝修

　　3．設備、設施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務(wù)水平

　　6．租戶(hù)類(lèi)型

　　7．樓層

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）成本法

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問(wèn)題

　　2．租金構成內涵問(wèn)題

　　3．租金支付方式問(wèn)題

　　4．地下車(chē)庫租金問(wèn)題

　　（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節　旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　2．旅店、招待所及其特點(diǎn)

　　（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　1．轉讓少且一般為整體轉讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長(cháng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大

　　4．價(jià)值主要體現在接待客戶(hù)類(lèi)型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．交通條件

　　2．周?chē)h(huán)境

　　（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．設備設施和用具

　　2．經(jīng)營(yíng)管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

　　（二）星級酒店凈收益的求取

　　第五節　餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　（一）地段選擇的差異性

　　（二）營(yíng)業(yè)收入的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第六節　娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、娛樂(lè )房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　二、娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）成本法

　　三、娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第七節　工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　（一）涉及的行業(yè)多

　　（二）非標準廠(chǎng)房多，建筑工程造價(jià)相差大

　　（三）要區分設備和建筑物的造價(jià)

　　（四）受腐蝕的可能性大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎設施

　　3．地理位置

　　（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　（一）成本法

　　（二）市場(chǎng)法

　　（三）收益法

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第八節　農業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、農業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　二、農業(yè)房地產(chǎn)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　第九節　特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、停車(chē)庫的估價(jià)

　　（一）地下停車(chē)庫特點(diǎn)

　　（二）地下停車(chē)庫的價(jià)格特點(diǎn)

　　（三）地下停車(chē)庫常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　二、加油站的估價(jià)

　　（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強

　　2．經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著(zhù)

　　3．存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤

　　（二）加油站常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　3．掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　6．熟悉娛樂(lè )房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　7．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　8．了解農業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　9．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

　　第三章　不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　建設用地使用權出讓價(jià)格評估

　　一、建設用地使用權出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　　（一）建設用地使用權出讓價(jià)格評估應采用市場(chǎng)價(jià)值標準

　　（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　（三）不同出讓方式可側重采用不同的估價(jià)方法

　　（四）搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價(jià)格評估方法的選擇

　　（一）市場(chǎng)法

　　（二）假設開(kāi)發(fā)法

　　（三）成本法

　　（四）基準地價(jià)修正法

　　第二節　房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估

　　一、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估常用方法

　　（一）市場(chǎng)法

　　（二）假設開(kāi)發(fā)法

　　（三）成本法

　　（四）收益法

　　（五）基準地價(jià)修正法

　　第三節　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內涵及評估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規定

　　（一）可以設定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

　　（二）不得設定抵押的房地產(chǎn)

　　（三）其他限制條件

　　（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線(xiàn)及估價(jià)方法

　　（一）完全產(chǎn)權房地產(chǎn)

　　（二）不完全產(chǎn)權房地產(chǎn)

　　（三）部分（局部）房地產(chǎn)

　　（四）在建工程房地產(chǎn)

　　（五）鄉（鎮）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項

　　（一）估價(jià)目的

　　（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　（三）確認估價(jià)對象可以作為設定抵押的房地產(chǎn)

　　（四）合理確定假設前提和限制條件

　　（五）把握市場(chǎng)風(fēng)險防止高估

　　（六）估價(jià)中的謹慎原則

　　（七）市場(chǎng)變現能力分析

　　（八）說(shuō)明與風(fēng)險提示

　　（九）其他

　　第四節　城市房屋拆遷估價(jià)

　　一、城市房屋拆遷估價(jià)內涵及特點(diǎn)

　　（一）估價(jià)數量大

　　（二）涉及面廣，社會(huì )影響大

　　（三）估價(jià)對象復雜，需要協(xié)調各種關(guān)系

　　（四）補償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強

　　二、城市房屋拆遷估價(jià)的標準與方法

　　三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

　　（一）“標本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　1．確定“標本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標本房屋”

　　3．評估“標本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

　　（——）“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　（三）區位指導價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　四、城市房屋拆遷估價(jià)應注意的問(wèn)題

　　（一）拆遷估價(jià)的估價(jià)對象

　　（二）拆遷估價(jià)委托人的合法性

　　（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標準、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　（四）拆遷估價(jià)價(jià)格內涵

　　（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

　　五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

　　（一）拆遷估價(jià)前的準備工作

　　（二）入戶(hù)調查

　　（三）室內作業(yè)，出具估價(jià)報告

　　（四）現場(chǎng)答疑

　　六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決

　　第五節　房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)法律規定

　　二、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)

　　（一）強制處分

　　（二）快速變現

　　（三）市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小

　　（四）消費者心理因素

　　（五）購買(mǎi)者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

　　（一）商品房

　　（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

　　（三）在建工程

　　第六節　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)

　　（一）因規劃修改給房地產(chǎn)權利人的合法權益造成損失

　　1．房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　2．小區內部的規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　3．小區周邊規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區域規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

　　（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　（五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　（六）因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害

　　（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

　　（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　　（九）因對房地產(chǎn)權利行使不當限制，給房地產(chǎn)權利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　　（一）房地產(chǎn)損害的分類(lèi)

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　3. 按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

　　（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內涵及特點(diǎn)

　　（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內涵

　　（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義

　　（三）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　　（一）修復費用法（成本法）

　　（二）損失資本化法

　　1. 凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　　（三）賠償實(shí)例比較法

　　（四）損害前后價(jià)差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)的處理

　　（一）規劃變更導致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　（二）商品房質(zhì)量缺陷導致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第七節　房屋租賃價(jià)格評估

　　一、房屋租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)

　　（一）住宅類(lèi)房屋租賃價(jià)格評估分為政策性評估和市場(chǎng)租賃評估兩種類(lèi)型

　　（二）租約對租金估價(jià)有一定的影響

　　（三）劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評估應確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規定

　　（一）房屋租賃價(jià)格應以合同形式載明

　　（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規定

　　（三）私房租賃價(jià)格管理規定

　　三、房屋租賃價(jià)格評估常用的估價(jià)方法

　　（一）市場(chǎng)法

　　（二）收益法

　　（三）成本法

　　第八節　房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　一、房產(chǎn)稅估價(jià)

　　二、土地增值稅估價(jià)

　　（一）區分評估目的，明確評估內容

　　1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估

　　價(jià)格又無(wú)正當理由的

　　2．提供扣除項目金額不實(shí)的

　　（二）扣除項目評估方法的選擇

　　1．取得土地使用權所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價(jià)格

　　三、契稅估價(jià)

　　第九節　企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

　　（一）房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移

　　（二）房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移

　　二、估價(jià)的假設前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　　（一）房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價(jià)

　　（二）房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價(jià)

　　1．掌握建設用地使用權出讓價(jià)格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估；

　　4．掌握城市房屋拆遷估價(jià)；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

　　7．熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估；

　　8．熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；

　　9．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

　　第四章　房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究類(lèi)型

　　（一）整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　（二）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　（四）寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　（五）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容

　　（一）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1．宏觀(guān)環(huán)境分析

　　2．房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀和趨勢分析

　　3．客戶(hù)分析

　　4．競爭分析

　　（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1．宏觀(guān)環(huán)境分析

　　2．商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現狀及趨勢

　　3．商圈（區域）分析

　　4．消費者消費習慣分析

　　5．客戶(hù)分析

　　（三）寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1．宏觀(guān)環(huán)境分析

　　2．寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展狀況和趨勢

　　3．商務(wù)圈（區域）分析

　　4．競爭、典型項目研究

　　5．寫(xiě)字樓客戶(hù)分析

　　（四）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1．宏觀(guān)環(huán)境分析

　　2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現狀和特點(diǎn)

　　3．酒店消費者分析

　　4．酒店市場(chǎng)競爭分析

　　5．酒店經(jīng)營(yíng)者分析

　　第二節　房地產(chǎn)投資項目可行性研究

　　一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內容

　　（一）項目總論

　　（二）項目概況

　　（三）項目投資環(huán)境分析

　　（四）項目區域環(huán)境分析

　　（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　（六）項目市場(chǎng)定位

　　（七）項目規劃與建筑方案

　　（八）項目開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度安排

　　（九）投資估算與資金籌措

　　（十）項目經(jīng)濟效益分析

　　（十一）項目風(fēng)險分析

　　（十二）項目社會(huì )效益和影響分析

　　（十三）項目可行性研究結論與建議

　　第三節　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃的特點(diǎn)

　　（一）地域性

　　（二）系統性

　　（三）前瞻性

　　（四）市場(chǎng)性

　　（五）創(chuàng )新性

　　（六）多樣性

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃報告主要內容

　　（一）項目背景

　　（二）開(kāi)發(fā)項目地塊分析

　　1．地塊的自然條件分析

　　2．地塊周邊的經(jīng)濟及社會(huì )條件分析

　　3．地塊的環(huán)境條件分析

　　（三）開(kāi)發(fā)項目市場(chǎng)調查與分析

　　1．市場(chǎng)環(huán)境調查與分析

　　2．市場(chǎng)需求容量調查與分析

　　3．消費者和消費者行為調查與分析

　　4．競爭情況調查與分析

　　（四）開(kāi)發(fā)項目SWOT分析

　　1．開(kāi)發(fā)項目的優(yōu)勢分析

　　2．開(kāi)發(fā)項目的劣勢分析

　　3．開(kāi)發(fā)項目的發(fā)展機遇分析

　　4．開(kāi)發(fā)項目的威脅分析

　　（五）開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)定位

　　1．消費群體定位

　　2．項目形象定位

　　3．規劃設計及建筑形象定位

　　4．戶(hù)型定位

　　5．價(jià)格定位

　　6．物業(yè)管理定位

　　（六）開(kāi)發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規劃建議

　　1．項目總體規劃設計建議

　　2．建筑個(gè)體設計建議

　　3．環(huán)境景觀(guān)設計建議

　　4．戶(hù)型設計建議

　　（七）開(kāi)發(fā)項目的定價(jià)及價(jià)格策略

　　1．開(kāi)發(fā)項目定價(jià)目標

　　2．開(kāi)發(fā)項目定價(jià)方法選擇

　　3．開(kāi)發(fā)項目?jì)r(jià)格策略選擇

　　（八）開(kāi)發(fā)項目廣告策劃及銷(xiāo)售

　　1．開(kāi)發(fā)項目廣告設計

　　2．開(kāi)發(fā)項目廣告媒體選擇

　　3．開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售計劃及策略制定

　　第四節　房地產(chǎn)貸款項目評估

　　一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

　　二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規及技術(shù)標準規定

　　三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點(diǎn)

　　（一）綜合性

　　（二）科學(xué)性

　　（三）專(zhuān)業(yè)性

　　（四）特殊性

　　四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內容

　　五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

　　（一）評估的側重點(diǎn)

　　（二）動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

　　（三）項目風(fēng)險評估

　　（四）項目市場(chǎng)評估

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究；

　　2．熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究；

　　3．熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃；

　　4．熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。