對《資產(chǎn)評估法（草案）》的意見(jiàn)

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )

　　按照科學(xué)立法、民主立法、提高立法質(zhì)量的要求，我會(huì )組織有關(guān)專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)人士對《資產(chǎn)評估法（草案）》進(jìn)行了認真研究，并征求了一些估價(jià)機構和人員的意見(jiàn)，提出以下意見(jiàn)和建議：

　　一、法律名稱(chēng)不科學(xué)、不準確、不合理，應當修改

　　將法律名稱(chēng)改為估價(jià)師法或估價(jià)法，條文中的資產(chǎn)評估一詞均改為估價(jià)。理由如下：

　　一是，“資產(chǎn)評估”（asset appraisal）這個(gè)詞在國際上較少使用，一般稱(chēng)為“valuation”或“appraisal”，即估價(jià)。國外很少有叫資產(chǎn)評估的公司，基本上沒(méi)有叫資產(chǎn)評估的協(xié)會(huì )，沒(méi)有叫資產(chǎn)評估的國際組織，也沒(méi)有叫資產(chǎn)評估的法律。

　　二是，資產(chǎn)的范疇較窄，涵蓋不了所有的估價(jià)對象，許多估價(jià)對象并不屬于資產(chǎn)。

　　三是，“資產(chǎn)評估”在我國已有特指，即是指目前財政部主管的注冊資產(chǎn)評估師和資產(chǎn)評估機構。用資產(chǎn)評估統包其他估價(jià)專(zhuān)業(yè)，將會(huì )進(jìn)一步在不同估價(jià)專(zhuān)業(yè)之間挑起爭端、激化矛盾，影響社會(huì )穩定。

　　四是，如果叫資產(chǎn)評估法，現在的注冊資產(chǎn)評估師就要更名，否則《草案》所稱(chēng)的注冊評估師就會(huì )與注冊資產(chǎn)評估師混淆，或者使人誤以為注冊資產(chǎn)評估師什么都能評，導致更大的混亂，對估價(jià)委托人和社會(huì )也是極不負責。

　　五是，從國內外專(zhuān)業(yè)服務(wù)方面的立法來(lái)看，一般是以人員資格名稱(chēng)來(lái)命名的，如《律師法》、《注冊會(huì )計師法》、《執業(yè)醫師法》。從市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區來(lái)看，也沒(méi)有我們要立的這種資產(chǎn)評估法。

　　二、“統分結合”原則體現不夠明確

　　（一）將第六條以及其他條文中的“資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門(mén)”改為“相關(guān)行政主管部門(mén)”，“資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織”改為“相關(guān)估價(jià)行業(yè)自律組織”。理由如下：

　　一是，按照“統分結合”原則的立法本意應如此。《草案》中的表述不直接，層次太多，如協(xié)調配合機制、牽頭部門(mén)、相關(guān)行政主管部門(mén)、資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門(mén)。另外，資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門(mén)、資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織的指向不明，容易造成職責不清。

　　二是，估價(jià)類(lèi)似于設計，是與估價(jià)對象這個(gè)物密切相關(guān)的，一般按照估價(jià)對象分為不同的專(zhuān)業(yè)，各估價(jià)專(zhuān)業(yè)之間差異很大、聯(lián)系很少，缺乏專(zhuān)業(yè)上的共同語(yǔ)言。

　　三是，應允許不同估價(jià)專(zhuān)業(yè)依據社團管理法律法規自愿成立估價(jià)行業(yè)組織。與估價(jià)相關(guān)的國際組織有多個(gè)，如國際測量師聯(lián)合會(huì )（fig）、國際估價(jià)標準委員會(huì )（ivsc）、世界估價(jià)組織協(xié)會(huì )（wavo）。美國等許多國家和地區也有多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織。目前我國已有一些依法成立的估價(jià)行業(yè)組織，其中多數按照自愿入會(huì )原則擁有大量會(huì )員，不應將它們強行合并。強行合并實(shí)際上也難以做到，如當年經(jīng)國務(wù)院清理整頓后，明確下文并通過(guò)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )等方式向社會(huì )廣泛宣傳，將中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )與中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )等三會(huì )合并，但沒(méi)過(guò)多久又分開(kāi)了。另外，強行合并，由一個(gè)協(xié)會(huì )獨家壟斷，并強制入會(huì )，每年按收入總和的1％收取高額會(huì )費，特別團體會(huì )員每年還要另交上十萬(wàn)元的會(huì )費，每個(gè)執業(yè)的個(gè)人會(huì )員每年還要交1000元的會(huì )費，業(yè)內早已怨聲載道，但敢怒不敢言，加上賦予協(xié)會(huì )考試、注冊等職能，將協(xié)會(huì )的權力法制化，將這些做法擴大到其他估價(jià)專(zhuān)業(yè)，勢必加重廣大從業(yè)人員和機構負擔，是很危險的。

　　（二）刪除第九條第二款中的“考試科目分為公共科目和專(zhuān)業(yè)科目”。理由如下：

　　一是，各估價(jià)專(zhuān)業(yè)之間看似有公共科目，實(shí)際上并沒(méi)有。從制度政策科目來(lái)看，是與估價(jià)對象相關(guān)的；從估價(jià)理論方法科目來(lái)看，都是結合估價(jià)對象來(lái)講的；從估價(jià)實(shí)務(wù)來(lái)看更是如此。

　　二是，如果設置公共科目，則其內容需要涉及《草案》中涵蓋的各類(lèi)估價(jià)對象，包括房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、礦業(yè)權、舊機動(dòng)車(chē)、珠寶玉石等，考生對這些估價(jià)對象都難以全部認識，更談不上科學(xué)準確地對其進(jìn)行估價(jià)。因此，如果為了“統一”而設置公共科目，必將大大增加考生負擔。

　　（三）按照中編辦的意見(jiàn)修改第三十六條有關(guān)國務(wù)院財政主管部門(mén)牽頭及職責的規定。理由如下：

　　一是，中編辦意見(jiàn)在《草案》中沒(méi)有完整體現。《草案》中僅體現了中編辦提出的由財政部牽頭建立評估管理協(xié)調配合機制，而對要求會(huì )同有關(guān)部門(mén)研究制定統一的評估制度和管理辦法，報國務(wù)院批準，同時(shí)要求財政部、住房和城鄉建設部等有關(guān)部門(mén)根據統一的評估制度和管理辦法，制定有關(guān)專(zhuān)業(yè)具體辦法，并承擔相應管理工作，指導和監督行業(yè)協(xié)會(huì )開(kāi)展行業(yè)自律的意見(jiàn)，沒(méi)有體現。

　　二是，由財政部牽頭履行第三十六條的八項職責，對其他估價(jià)專(zhuān)業(yè)有失公平。因為由財政部牽頭統管，是典型的“既當裁判員又當運動(dòng)員”。如果要由財政部牽頭統管，就應先將其目前主管的資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)劃歸國資委或其他部委管理。

　　三、要處理好與現行法律、法規和制度的銜接

　　（一）第五十七條增加第二款“其他法律、行政法規對估價(jià)另有規定的，依照其規定”。理由如下：

　　《刑法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、行政法規對估價(jià)都有一些特別規定，應從其規定。

　　（二）第五條以及其他條文中的“評估準則”改為“相關(guān)估價(jià)標準”。理由如下：

　　“評估準則”用語(yǔ)不規范，它本質(zhì)上屬于標準，對此我國已有《標準化法》予以規范，國際上有關(guān)標準的嚴謹譯名也為“估價(jià)標準”，因此應采用更加規范的用語(yǔ)。

　　（三）《草案》中涉及人員資格和機構資質(zhì)管理的內容，有法律、行政法規規定的，應當依照其規定進(jìn)行管理。理由如下：

　　一是，《草案》對各估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員和機構的管理方式采取“一刀切”，不符合國際通行做法，也與《行政許可法》相沖突。

　　二是，目前的六類(lèi)估價(jià)專(zhuān)業(yè)中，有的是人力資源和社會(huì )保障部主管的職業(yè)資格，應考慮與現有職業(yè)資格制度的銜接。

　　三是，香港測量師已與內地房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展資格互認，要充分考慮立法帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認是cepa（《內地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿關(guān)系的安排》）框架下內地與香港最早實(shí)現互認的資格，是兩地房地產(chǎn)業(yè)貫徹落實(shí)cepa的重要舉措。目前已開(kāi)展了兩次資格互認，196名香港測量師取得內地房地產(chǎn)估價(jià)師資格，210名房地產(chǎn)估價(jià)師取得香港測量師資格。香港特區政府行政會(huì )議非官守成員、行政會(huì )議召集人、現行政長(cháng)官候選人梁振英先生就是首批資格互認的房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師資格互認涉及住房和城鄉建設部、商務(wù)部、人力資源和社會(huì )保障部、國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室和香港特別行政區政府等部門(mén)，是一項長(cháng)期合作交流的制度安排，因此應做出相關(guān)規定予以銜接。

　　四、境外相關(guān)管理和立法情況

　　從市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區的情況，得不出估價(jià)行業(yè)有統一管理趨勢的結論。

　　一是，主要的市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區沒(méi)有一部統一的估價(jià)立法，而主要是針對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)立法。美國、英國、德國、日本等市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家以及我國香港、臺灣地區，目前沒(méi)有一部統一的覆蓋各估價(jià)專(zhuān)業(yè)的法律，但由于房地產(chǎn)價(jià)值大、涉及面廣，一些國家和地區有專(zhuān)門(mén)針對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的立法，如日本的《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)法》、我國臺灣地區的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》等。美國目前只將抵押房地產(chǎn)估價(jià)寫(xiě)進(jìn)了相關(guān)法律《金融機構改革、復興和強化法案》（firrea）。德國雖然有一部名為《評估法》的法律，但并不同于我國正在制訂的《資產(chǎn)評估法》。德國是多部估價(jià)法律并存，是一個(gè)體系。其中的《評估法》主要是為財政稅收服務(wù)的，其他估價(jià)相關(guān)法律有《建筑法典》、《房地產(chǎn)交易價(jià)格評估條例》、《不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評估條例》。

　　二是，統一管理并不是國際趨勢。市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區很少在國家層面對所有估價(jià)專(zhuān)業(yè)進(jìn)行統一管理，甚至各州的管理體制都不相同，如澳大利亞。發(fā)達國家和地區各估價(jià)專(zhuān)業(yè)的管理模式一般也不相同，如美國、日本等國家和我國臺灣地區只規定房地產(chǎn)估價(jià)師須取得執業(yè)資格。雖然美國的多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織曾經(jīng)聯(lián)合發(fā)起成立了美國估價(jià)促進(jìn)會(huì )（af），但會(huì )員人數最多的美國估價(jià)學(xué)會(huì )（ai）已于2010年宣布退出該組織。