（四）估價(jià)方法選擇錯誤

　　1.選用估價(jià)方法應遵循的原則

　　（1）有大量可比實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主；

　　（2）具有預期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；

　　（3）具有開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)潛力，可以選用假設開(kāi)發(fā)法；

　　（4）無(wú)上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時(shí)選用。

　　2.針對以上原則，容易出現的錯誤有：

　　（1）只使用了一種估價(jià)方法；

　　（2）能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有使用；

　　（3）收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；

　　（4）具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力房地產(chǎn)估價(jià)，未選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；

　　（5）適宜采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

　　（6）估價(jià)方法的選用沒(méi)有結合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規定。

　　（五）估價(jià)方法運用錯誤

　　一）市場(chǎng)法運用可能出現的錯誤（2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、、2009指錯題）

　　1.選擇的可比實(shí)例描述不清

　　（1）交易日期描述不清：

　　（2）交易情況描述不清（買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；

　　（3）交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規模、幣種、單位）；

　　（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現房、期房、結構、裝修、車(chē)庫、樓層等）；

　　（5）缺少付款方式的說(shuō)明（一次性、分期）；

　　（6）交易時(shí)可比實(shí)例的規模（建筑規模、占地規模）。

　　2.選擇可比實(shí)例可比性差

　　（1）不在相同地區或同一供求圈內；

　　（2）用途不相同；

　　（3）建筑結構不相同；

　　（4）建筑規模不相當；

　　（5）土地等級不同；

　　（6）權利性質(zhì)不相同（主要是土地）；

　　（7）交易類(lèi)型與估價(jià)目的不相同；

　　（8）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近（選取的可比實(shí)例一般不能超過(guò)一年）。

　　2005問(wèn)答題（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格。現選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例

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