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房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》課程講義（3）
3.房地產(chǎn)泡沫與過熱
3.1 房地產(chǎn)泡沫及成困
概念
是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)
是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果
成因
土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)
投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件
3.2 過度開發(fā)及誘因
概念
過度開發(fā)也稱過熱，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況
誘因
開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為
開發(fā)商資金的易得性
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