第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行

　　【內(nèi)容框架】

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)

　　【考試重點(diǎn)】

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境

　　2．房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　　3．房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

　　4．重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

　　5．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)

　　6．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期

　　7．自然周期與投資周期的關(guān)系

　　8．房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)

　　【內(nèi)容詳解】

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

　　一般的定義

　　指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所，以及交易的途徑與形式

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義

　　指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括

　　交與交易當(dāng)事人－主體

　　作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體

　　交易制度－制度

　　交易組織機(jī)構(gòu)等－組織

　　2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境（八類，三基本因素）

　　社會(huì)環(huán)境﹡

　　政治環(huán)境﹡

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境﹡

　　金融環(huán)境

　　法律制度環(huán)境

　　技術(shù)環(huán)境

　　資源環(huán)境

　　國際環(huán)境

　　【重點(diǎn)】社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本因素

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】區(qū)別社會(huì)因素和經(jīng)濟(jì)因素

　　【2008年】

　　政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（ ）。
　　A．產(chǎn)品質(zhì)量
　　B．產(chǎn)品性價(jià)比
　　C．規(guī)模和結(jié)構(gòu)
　　D．產(chǎn)品檔次

　　【答案】C
　　【解析】土地政策影響供給的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

　　【2006年】

　　下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（ ）
　　A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局
　　B．人口數(shù)量也結(jié)構(gòu)
　　C．土地資源狀況
　　D．建筑技術(shù)進(jìn)步

　　【答案】A
　　【解析】B 社會(huì)因素，C資源環(huán)境，D 技術(shù)環(huán)境。

　　3．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量（六大力量）

　　金融業(yè)的發(fā)展

　　信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　　生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

　　人文環(huán)境的變化

　　自然環(huán)境的變化

　　政治制度的變遷

　　4．房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（七類參與者）

　　土地所有者或當(dāng)前的土地使用者

　　開發(fā)商

　　政府及政府機(jī)構(gòu)

　　金融機(jī)構(gòu)

　　建筑承包商

　　消費(fèi)者或買家

　　專業(yè)顧問：建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師、經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)人、律師

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