第六章 市場法及其運(yùn)用

　　1．市場法概述

　　1.1市場法的含義

　　1.2市場法的理論依據(jù)

　　1.3市場法適用的估價對象

　　1.4市場法估價需要具備的條件

　　1.5 市場法的其他用途

　　1.6 市場法估價的操作步驟

　　1.1市場法的含義

　　含義

　　也稱為比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格

　　本質(zhì)

　　是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值

　　它是一種最直接、最有說服力的估價方法

　　1.2市場法的理論依據(jù)

　　替代原理

　　同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格

　　大數(shù)法則（大數(shù)定律）

　　在隨機(jī)現(xiàn)象中，大量重復(fù)測量結(jié)果的平均值會接受一個確定的數(shù)

　　成交價格可能由于種種原因偏離正常的市場價格，但只要搜集了較多的交易實(shí)例，對其成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚砗笏玫降慕Y(jié)果就可以作為正常市場價格的最佳參照值

　　1.3市場法適用的估價對象

　　市場法適用的對象

　　住宅

　　寫字樓

　　商鋪

　　標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　不適用市場法的對象

　　數(shù)量很少的房地產(chǎn)

　　很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)

　　可比性很差的房地產(chǎn)

　　1.4市場法估價需要具備的條件

　　條件

　　在估價時點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易

　　不能成為不采用市場法的理由

　　估價對象所在地實(shí)際上存在著較多的類似房地產(chǎn)交易，但由于估價機(jī)構(gòu)和估價師沒有盡力去搜集交易實(shí)例的情況

　　三類修正

　　交易情況修正－實(shí)際交易情況與正常交易情況不同

　　市場狀況調(diào)整－成交日期與估價時點(diǎn)不同（兩個時間上的房地產(chǎn)狀況不同）

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整－可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同

　　1.5 市場法的其他用途

　　主可以用地以下項(xiàng)目的求取

　　房地產(chǎn)市場租金

　　成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重親購建價格

　　房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分

　　經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數(shù)

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期

　　1.6 市場法估價的操作步驟

　　搜集交易實(shí)例

　　選取可比實(shí)例

　　對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?/p>

　　求取比準(zhǔn)價格

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