4.4社會因素

　　政治安定狀況

　　社會治安狀況

　　城市化

　　房地產投機

　　4.4社會因素－城市化

　　概念

　　是指人類生產和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉化的歷史過程

　　內涵（4方面）

　　農業(yè)勞動力向非農產業(yè)轉移

　　分散的農村人口向城鎮(zhèn)地域空間集聚

　　城鎮(zhèn)建設促進城鎮(zhèn)物質環(huán)境和景觀拓展與更新

　　城市文明與城市生活方式傳播和擴散

　　衡量指標－城市化率

　　指一個區(qū)域內城鎮(zhèn)人口占總人口的百分比

　　城市化率越大，表明城市化水平越高

　　城市化與房地產價格的關系

　　城市化水平高，意味著人口向城鎮(zhèn)集中，對城鎮(zhèn)房地產需求增加，從而帶動城鎮(zhèn)房地產價格上漲

　　【典型例題】

　　某省的總人口為5000萬人，其中城鎮(zhèn)人口為2250 萬人，則該省的城鎮(zhèn)化率為（）。

　　A.30%

　　B.45%

　　C.50%

　　D.55%

　　【答案】B

　　【解析】一個區(qū)域內城鎮(zhèn)人口占總人口的百分比2250/5000=45%

　　4.4社會因素－房地產投機

　　概念

　　房地產投機是指不是為了使用或出租而為了再出售而暫時購買房地產，利用房地產價格的漲落變人，以期從價差中獲利的行為。

　　建立在對未來房地產價格預期的基礎上

　　房地產投機對房地產的影響

　　推波助瀾

　　在房地產節(jié)節(jié)上升期，投機者的搶購會造成一種虛假需求，推動價格進一步上漲

　　在價格下跌期，投機者的大量拋售會使價格進一步下跌

　　波動市場

　　當投機者判斷失誤或被極端情緒控制時，可能造成價格的劇烈波動

　　平抑穩(wěn)定

　　當房地產需求較小時，投機者購入房產，擴大需求（抄底）

　　當房地產高價時，投機者拋售獲利，增加供給

　　4.5 國際因素

　　世界經濟狀況

　　世界經濟發(fā)展良好，有利于房地產價格上漲

　　國際競爭狀況

　　主要指國與國之間為吸引外資展開的競爭

　　低地價政策可以使房地產價格下降，但吸引資金的注入，會增加需求，從而導致價格上漲

　　政治對立狀況

　　國與國的政治對立，可能會出現經濟封鎖、凍結貸款等情況，會導致房地產價格下跌

　　軍事沖突狀況

　　戰(zhàn)爭使房地產價格下降。（盛世置產業(yè)，亂世藏黃金）

　　4.6 心理因素

　　心理因素的五個方面

　　購買或出售時的心態(tài)

　　個人的欣賞趣味

　　時尚風氣、跟風或從眾心理

　　接近名家住宅的心理

　　講究風水或吉祥號碼

　　心理影響情況

　　房地產需求者想買，而擁有者惜售，則成交價一般高于市場價格

　　房地產購買者出于自身的特殊需要，在競爭中抬高價格

　　發(fā)生偶然的資金調度困難，或債務為了快速脫身，會低價出售房地產

　　風水的影響

　　對特殊數字的偏好或回避

　　4.7 其他因素

　　行政隸屬變更

　　重要政治人物的健康狀況

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