（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)除與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，其還具有以下特點(diǎn)：

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。與之相應(yīng)要注意的是，單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨(dú)估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算。

　　2．功能多樣

　　旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級(jí)別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級(jí)酒店一般具有商場(chǎng)、餐飲娛樂健身、商務(wù)會(huì)議、客房等功能，其收益主要體現(xiàn)在不同功能的經(jīng)營能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營水平的高低對(duì)其物業(yè)的價(jià)值影響較大，因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估價(jià)。

　　3．一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大

　　旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是一些大型酒店房地產(chǎn)，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設(shè)施設(shè)備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)主要是通過經(jīng)營獲取回報(bào)，因此投資回收期較長(zhǎng)，在經(jīng)營期內(nèi)將可能遇到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對(duì)酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　4．價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類型的客戶，如會(huì)議客戶、經(jīng)商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價(jià)值不同。對(duì)同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價(jià)值主要體現(xiàn)在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價(jià)格（或床位價(jià)格）、房間數(shù)（或是床位數(shù)）；入住率等指標(biāo)，常?？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個(gè)床位或是每個(gè)客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價(jià)。

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