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1、理論基礎(chǔ)

在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費(fèi)者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r降低，當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，因此，兩者之間存在一個利潤最大化的理論值。

一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下，項(xiàng)目的利潤取決于產(chǎn)品的單價和產(chǎn)品的總量，也就是總面積容積率決定了總面積，也決定了單價，而隨著項(xiàng)目容積率的上升，售價并非等比例下降，（容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價不可能達(dá)到容積率為3時的高層住宅的3倍了），因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時候，產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降，售價下降，利潤下降。在最適容積率點(diǎn)上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。

2、土地增值模型

在房地產(chǎn)評估中，通常運(yùn)用以下兩種模型對方案進(jìn)行評價，以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值，因此，當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時，即是該項(xiàng)目適合的開發(fā)物業(yè)類型，而此時的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計算時，需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對各方案進(jìn)行模擬評估。