招標采購是現代社會(huì )通用的采購方式，由于其采購過(guò)程的公開(kāi)透明、開(kāi)放有效、公平公正，有利于降低采購成本，有利于建立公平競爭的采購市場(chǎng)，國際上四大采購規則，《聯(lián)合國采購示范法》、《WTO政府協(xié)議》、《歐盟采購指令》、《世界銀行采購指南》均主張或傾向于采用招標采購方式。但是，由于招標采購程序復雜、需要動(dòng)用較多的資源及占用較長(cháng)的時(shí)間，采購成本較高，一般只用于大型工程項目或大宗貨物和設備的采購。

通常的招標是指招標人發(fā)出招標公告或通知，邀請潛在的投標人進(jìn)行投標，然后通過(guò)對各投標人提出的價(jià)格、質(zhì)量、交貨期，及投標人技術(shù)水平、財務(wù)狀況、社會(huì )信譽(yù)等因素進(jìn)行綜合比較，選定中標者，并與其簽訂采購合同（承包合同）的過(guò)程。也有些招標過(guò)程是由招標人依據自己擬定的條件，有選擇地邀請投標人參與投標。

第一節項目采購招標概述

一、招標采購的分類(lèi)及特點(diǎn)

根據招標采購的范圍可將招標采購方式統一規范為公開(kāi)招標采購，選擇性招標采購和限制性招標采購等三類(lèi)。

(1)公開(kāi)招標采購：通過(guò)公開(kāi)程序，邀請所有有興趣的供應商參加投標的采購方法。

(2)選擇性招標采購：通過(guò)公開(kāi)程序，邀請供應商提供資格文件，只有通過(guò)資格審查的供應商才能參加后續招標;或確定特定采購項目在一定期限內的候選供應商，作為后續招標采購活動(dòng)的邀請對象。

(3)限制性招標采購:不通過(guò)預先刊登公告程序，直接邀請一家或兩家以上的供應商參加投標。

二、招標采購的特點(diǎn)

1.公開(kāi)性

公開(kāi)性是指整個(gè)采購程序都在公開(kāi)的情況下進(jìn)行。公開(kāi)發(fā)布投標邀請，公開(kāi)開(kāi)標，公示招標、投標結果。

2.競爭性

招標是一種引發(fā)競爭的采購程序。采購單位通過(guò)招標程序，可以最大程度地吸引和擴大投標人的競爭，從而使招標方有可能以更低的價(jià)格采購到所需的物品和得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，充分地獲得市場(chǎng)利益，有利于其經(jīng)濟效益目標的實(shí)現。

3.公平性

所有感興趣的供應商、承包商和服務(wù)提供者都可以進(jìn)行投標，并且其地位一律平等，不允許歧視任何投標商。

三、招標運作程序和方法

公開(kāi)招標的運作程序并不因國別、區域和組織的不同而有特別的差異，一個(gè)完整的招標采購應由招標、投標、開(kāi)標、評標、決標和合同授予等部分組成。

四、招標文件

招標文件不但是投標和評標的依據，還是構成合同的重要組成部分。合同中買(mǎi)賣(mài)雙方的權利、義務(wù)、合同價(jià)格都應在招標文件中做出明確規定，不容隨意更改，因此，招標文件構成了合同的基本框架。

采購招標文件主要包括：投標邀請書(shū)、投標者須知、招標資料表、通用合同條件、專(zhuān)用合同條件、貨物需求一覽表、技術(shù)規格和格式樣本等七個(gè)方面的內容。

第二節項目規劃設計的招標與投標

房地產(chǎn)項目進(jìn)入實(shí)施階段的首要任務(wù)就是項目的規劃設計。為了提高設計質(zhì)量，降低設計成本，許多項目的規劃設計是以招標方式委托承包的。

一、招標承包范圍

房地產(chǎn)項目的規劃設計招標承包范圍主要有三項內容：即項目規劃、項目勘察、項目施工圖設計，投資者既可將三項內容分別招標委托給不同的承包者，也可一并招標委托給一家承包者。通常的做法是在項目前期策劃階段，即通過(guò)招標方式或競賽方式完成了項目的規劃，然后在實(shí)施階段再將項目的施工圖設計和勘察任務(wù)通過(guò)公開(kāi)招標發(fā)包給承包者。

二、設計招標方式和招標程序

設計招標與施工招標及貨物采購招標的不同之處在于，首先，招標文件提供的要求并不太具體，往往就是策劃者提出的某些設想，以及項目地塊規定的規劃設計要點(diǎn)，由投標者提供方案和計劃；另外，決標的依據往往不是項目承包的報價(jià)，而是方案和計劃的優(yōu)劣。房地產(chǎn)項目設計招標通常也有公開(kāi)招標和邀請招標兩種方式。對專(zhuān)業(yè)性較強的項目(如圖林設計，一些高檔、大型樓宇的室內設計等），通常采用邀請招標的方式。某些特殊項目或小型項目，也有采用議標方式進(jìn)行的。

公開(kāi)招標、邀請招標的招標程序分別如圖2、圖3所示。

三、設計招標文件

招標文件是指導設計單位(投標人)進(jìn)行投標文件編制的依據。招標文件一經(jīng)發(fā)出，招標單位不得擅自修改。若確需修改，應以補充文件的形式發(fā)布。

1.招標文件的主要內容

為了使投標人能夠正確地進(jìn)行投標，招標文件應包括以下幾個(gè)方面的內容：

(1)投標須知；

(2)經(jīng)過(guò)批準的可行性研究報告或設計任務(wù)書(shū)及有關(guān)行政文件的復制件；

(3)項目說(shuō)明書(shū):包括對工程內容、工程項目的建設投資限額、設計范圍和深度、圖紙內容、張數和圖幅、建設周期和設計進(jìn)度等要求；

申請批準招標

圖2公開(kāi)招標程序圖

(4)合同的主要條件；

(5)設計資料的供應內容、方式和時(shí)間，設計文件的審查方式；

(6)進(jìn)行現場(chǎng)勘察和對招標文件說(shuō)明的時(shí)間和地點(diǎn)；

(7)投標截止日期。

2.設計大綱的編制

在招標文件中，最重要的文件是對項目的設計提出明確要求的文件，一般稱(chēng)之為設計要求或設計大綱。設計大綱通常由咨詢(xún)機構或監理單位從技術(shù)、經(jīng)濟等方面考慮后具體編寫(xiě)，作為設計招標的指導性文件，文件內容大致包括以下幾個(gè)方面：

(1)設計文件編制的依據；

(2)國家有關(guān)行政主管部門(mén)對規劃方面的要求；

(3)技術(shù)經(jīng)濟指標；

(4)平面布局要求；

(5)結構形式要求；

(6)結構設計要求；

(7)主要設備安裝尺寸要求；

(8)特殊工程需求；

(9)主要材料要求；

(10)其他要求。

設計大綱須經(jīng)過(guò)業(yè)主批準，如果不滿(mǎn)足要求，還需重新核查設計原則，修改設計要求文件。設計要求文件編寫(xiě)應盡可能具體和詳實(shí)。

房地產(chǎn)項目一般通過(guò)前期策劃和項目的可行性研究確定了項目的投資限額，設計工作必須在限額投資條件下進(jìn)行。為了既要保證項目所需的功能要求和質(zhì)量，又要有效控制投資，勢必對項目的使用功能、設計標準、配套設施、技術(shù)經(jīng)濟指標及某些主要設計參數規定得比較具體和詳細。

四、投標資格審查與設計投標

1,投標資格審查

公開(kāi)招標時(shí)，要預先對投標人的資格進(jìn)行審查，即通常所說(shuō)的資格預審，以便淘汰不

合格的投標人。只有通過(guò)了資格預審的投標人，才可以購買(mǎi)招標文件，參與設計投標競爭。如為邀請招標，由于招標單位已對邀請單位的資質(zhì)條件有所了解，可不進(jìn)行資格預審，但要在評標時(shí)進(jìn)行資格后審，將其資質(zhì)、信譽(yù)、能力作為評標考慮的因素之一。資格預審與資格后審的內容基本相同，主要包括以下幾方面。

(1)資格審查

資格審查是指對申請投標單位所持有的勘察和設計資質(zhì)等級是否與擬建項目設計要求的級別相一致的審查，不允許無(wú)資格證書(shū)單位或低資格證書(shū)單位單位越級承接工程設計任務(wù)。審查的內容包括資質(zhì)證書(shū)的種類(lèi)、證書(shū)的級別、證書(shū)允許承接設計工作的范圍三個(gè)方面。

1)證書(shū)的種類(lèi)：國家和地方對工程勘察設計資格頒發(fā)的證書(shū)分為“工程勘察證書(shū)”和“工程設計證書(shū)”兩種。如果勘察任務(wù)合并在設計招標中，投標申請人除擁有工程設計證書(shū)外，還需有工程勘察證書(shū)，缺一不可。但允許僅有工程設計證書(shū)的單位以分包的方式在總承包后將勘察任務(wù)分包給其他有工程勘察證書(shū)的單位實(shí)施。但在資格預審時(shí)，也應提交分包勘察工作單位的“工程勘察證書(shū)”。

2)證書(shū)的級別：我國工程勘察和工程設計資格各分為甲、乙、丙、丁四級，各級證書(shū)的適用范圍如下：

A.甲級證書(shū)：可以在全國范圍內承擔證書(shū)規定行業(yè)大、中、小型工程建設項目的工程勘察或工程設計任務(wù)。

B.乙級證書(shū):可以在本省、市范圍內承擔證書(shū)規定行業(yè)中、小型工程建設項目的工程勘察或工程設計任務(wù)。需要跨省、市承擔任務(wù)時(shí)，需經(jīng)項目所在地省、市勘察設計主管部門(mén)批準。

C.丙級證書(shū)：可以在本省、市范圍內承擔證書(shū)規定的行業(yè)小型工程建設項目的工程勘察或工程設計任務(wù)。需要跨省、市承擔任務(wù)時(shí)，應當持項目主管部門(mén)出具的證明，經(jīng)項目所在地的省、市勘察設計主管部門(mén)批準。

D.丁級證書(shū)：只能在單位所在地的市或縣范圍內承擔證書(shū)規定行業(yè)小型工程建設項目及零星工程建設項目的工程勘察和工程設計任務(wù)。

3)證書(shū)規定允許承接任務(wù)的范圍：工程設計資格按歸口部門(mén)分為電力行業(yè)、輕工行業(yè)、建筑工程等28類(lèi)行業(yè)；工程勘察資格又分為地質(zhì)勘察、巖土工程、水文地質(zhì)勘察和工程測量4個(gè)專(zhuān)業(yè)。

申請投標單位所持證書(shū)在以上三個(gè)方面任何一個(gè)方面任何一項不合格者，都應被淘汰。

(2)能力審查

能力審查包括對設計人員的技術(shù)力量和主要技術(shù)設備兩方面的審查。人員的技術(shù)力量主要考慮設計主要負責人的資質(zhì)能力和各專(zhuān)業(yè)設計人員的專(zhuān)業(yè)履蓋面、人員數量、各級職稱(chēng)人員所占比例等是否能滿(mǎn)足完成工程設計任務(wù)的需要。技術(shù)設備能力主要審查測量、制圖、鉆探設備的器材種類(lèi)、數量、目前的使用情況等，能否適應開(kāi)展勘察設計工作的需要。

(3)經(jīng)驗審查

審查該設計單位最近幾年所完成的工程設計項目，包括項目名稱(chēng)、規模、標準、結構形式、質(zhì)量評定等級、設計工程等內容。偏重于考慮已完成過(guò)的設計與招標工程在規模、性質(zhì)、形式上是否相適應，即可以要求投標申請單位報送有關(guān)資料，作為資格預審的內容。資格預審合格的申請單位可以參加設計投標競爭；對不合格者，招標單位也應及時(shí)發(fā)出通知。

2.設計投標

設計單位應嚴格按照招標文件的規定編制投標書(shū)，并在規定時(shí)間內遞送投標書(shū)。設計投標書(shū)一般應包括以下幾方面內容。

(1)方案設計綜合說(shuō)明書(shū)。

(2)方案設計內容及圖紙。

(3)建設工期。

(4)主要的施工技術(shù)要求和施工組織方案。

(5)工程投資估算和經(jīng)濟分析。

(6)設計進(jìn)度。

(7)設計承包報價(jià)。

必要時(shí)還可提供設計的模型或沙盤(pán)。

五、設計評標與定標

評標、定標階段的任務(wù)是優(yōu)選出中標單位并與其簽訂合同，因此該階段也被稱(chēng)為決標成交階段。評標由招標單位邀請有關(guān)部門(mén)的代表和專(zhuān)家組成評標小組或評標委員會(huì )來(lái)進(jìn)行，通過(guò)對各標書(shū)的評審寫(xiě)出綜合評標報告，并推選出第一、二、三名候選的中標單位。業(yè)主根據評標報告，可分別與候選中標人進(jìn)行會(huì )談，就評標時(shí)發(fā)現的問(wèn)題探討改正或補充原投標方案可能性，或將其他投標人的某些設計特點(diǎn)融于該設計方案之中的可能性等有關(guān)事項進(jìn)行探討協(xié)商，最終選定中標單位。但為了保護非中標單位的權益，如果使用非中標單位的技術(shù)成果，需首先征得其同意后實(shí)行有償轉讓。

評標時(shí)雖然需要評審的內容很多，但主要應考慮以下幾個(gè)方面內容。

1.設計方案的優(yōu)劣

(1)設計的指導思想是否正確，是否符合規劃要點(diǎn)；

(2)設計方案的先進(jìn)性，是否反映了國內外同類(lèi)建設項目的先進(jìn)水平；

(3)總體布置的合理性，土地的利用系數是否合理；

(4)是否反映了項目策劃思想；

(5)設備選型的適用性、經(jīng)濟性；

(6)主要建筑物、構筑物的結構是否合理，造型是否美觀(guān)大方，與周?chē)�環(huán)境是否協(xié)調；

(7)環(huán)境的舒適性，布局的合理性；

(8)其他有關(guān)問(wèn)題。

2.投入產(chǎn)出和經(jīng)濟效益

(1)建設標準是否合理；

(2)投資估算是否超過(guò)投資限額；

(3)先進(jìn)的工藝、材料、設備可能帶來(lái)的投資效益。

3.設計進(jìn)度

根據投標書(shū)內的實(shí)施方案計劃，看是否能滿(mǎn)足招標單位對項目設計進(jìn)度的要求。尤其是某些大型復雜工程項目，業(yè)主為了縮短工程項目的建設周期，往往初步設計完成后就進(jìn)行施工招標，在施工階段陸續提供施工圖。此時(shí)則要重點(diǎn)考察設計的進(jìn)度是否能夠滿(mǎn)足業(yè)主實(shí)施工程項目的總體進(jìn)度計劃，不應妨礙或延誤施工的進(jìn)度和要求。

4.設計資歷和社會(huì )信譽(yù)

沒(méi)有進(jìn)行資格預審程序的邀請招標，在評標時(shí)對設計單位的資歷和社會(huì )信譽(yù)還要進(jìn)行評審，作為對各申請投標單位的評選內容之一。

第三節 項目施工的招標與投標

房地產(chǎn)項目的施工招標是在項目設計完成之后，選擇項目施工承包商時(shí)進(jìn)行的，其招標程序與項目設計招標程序（圖3-2)大致相同，大體上劃分為招標準備、招標、評標與決標三大階段。只是每一階段的具體工作內容有些差異而已。

一、項目施工招標有關(guān)文件的編制

房地產(chǎn)項目施工的招標有關(guān)文件是指招標活動(dòng)過(guò)程中有關(guān)的文件。主要有招標廣告、資格預審文件、招標文件、協(xié)議書(shū)及評標方法等。

1.招標廣告

招標廣告一般應包括如下內容。

(1)業(yè)主及招標單位名稱(chēng)；

(2)項目的投資額及資金來(lái)源；

(3)項目概況，包括地理位置、工程規模、范圍、內容、位置、工期、技術(shù)要求等簡(jiǎn)要說(shuō)明；

(4)購買(mǎi)資格預審文件的地點(diǎn)、時(shí)間和價(jià)格等有關(guān)事項。

2.資格預審文件

資格預審文件通常由資格預審須知和需投標人填寫(xiě)的資格預審表兩部分構成。

(1)資格預審須知

1)總則：項目及其他合同的資金來(lái)源，工程概述，工程量清單，對申請人的基本要求。

2)申請人應提供的資料和有關(guān)證明：資質(zhì)和組織機構，詳細履歷（包括聯(lián)營(yíng)體各方成員），可用于本工程的主要施工設備詳細情況，計劃在施工現場(chǎng)內外參與和執行本工程的主要人員的資歷和經(jīng)驗，主要工作內容及擬分包的情況說(shuō)明，過(guò)去兩年經(jīng)審計的財務(wù)報表(聯(lián)營(yíng)體應提供各自的資料)，申請人近兩年介入訴訟的情況。

3)資格預審要求的強制性條件：指招標單位作為有資格投標人應達到的基本標準，如投標人的資質(zhì)等級要求，根據招標工程特點(diǎn)所要求投標人最近幾年已完成過(guò)的同類(lèi)工程的施工經(jīng)驗，允許分包的條件等。

4)聯(lián)營(yíng)體應提交資格預審的要求：包括聯(lián)營(yíng)體組成的條件，聯(lián)營(yíng)體各成員分別承擔的部分工作內容的說(shuō)明等。

5)其他規定：包括遞交資格預審文件的份數，送交的地址，接受資格預審文件的截止日期，拒絕投標人資格的權力，以及其他有關(guān)填報資格預審文件的有關(guān)規定。

(2)資格預審申請表

資格預審申請表是招標單位根據投標申請人要求的條件而編制的，由投標人填寫(xiě)的表格。通常包括以下內容。

1)申請人公司的名稱(chēng)和地址；

2)公司成立時(shí)間；

3)公司主要業(yè)務(wù)概況;

4)公司組織機構；

5)公司財務(wù)狀況表；

6)公司人員情況表；

7)公司施工機械設備情況說(shuō)明表；

8)執行合同的分包計劃；

9)公司工程業(yè)績(jì)和經(jīng)驗；

10)申請人或聯(lián)營(yíng)體合伙人目前涉及的訴訟情況；

11)與資格預審有關(guān)的其他資料；

3.招標文件

招標文件是投標人投標報價(jià)的依據，文件中各項目?jì)热輵�明確而不含糊，以便最大限度地減少誤解和可能產(chǎn)生的爭議。招標文件通常由投標須知、合同條件、技術(shù)規范、投標文件和圖紙等有關(guān)內容構成。(1)投標須知

投標須知是指導投標人正確地進(jìn)行投標報價(jià)的文件，告知投標人所應遵循的各項規定，以及編制標書(shū)和投標時(shí)所應注意、應考慮的問(wèn)題，以避免投標人對招標文件內容的疏忽或錯誤的理解。因此，授標須知所列條目應清晰、內容明確。一般應包括以下幾方面內容。

1)項目簡(jiǎn)述：為保證投標人對項目整體有個(gè)輪廓性了解而進(jìn)行的一般性介紹。

2)承包方式。

3)組織投標人到工程現場(chǎng)勘察和召開(kāi)標前會(huì )議解答疑難問(wèn)題的時(shí)間、地點(diǎn)及有關(guān)事項。

4)填寫(xiě)投標書(shū)的有關(guān)注意事項，通常包括以下幾方面內容。

A.投標文件的組成；

B.投標文件的填寫(xiě)要求；

C.投標書(shū)使用的語(yǔ)言；

D.應報送的主要材料；

E.替代方案的規定；

F.招標文件的解釋。

5)投標保證金：說(shuō)明投標保證書(shū)(通常采用銀行開(kāi)具的保函）的金額和有效期。

6)投標文件的遞送，應包括下列內容。

A.投標文件的送達地點(diǎn)和截止日期;

B.投標文件的密封和印記；

C.投標文件的簽署；

D.投標文件的修改或撤消。

7)投標有效期：從投標截止日期到選定中標人并簽訂施工合同為止的這段時(shí)間。

8)開(kāi)標和評標：告知投標人開(kāi)標的方式、時(shí)間和地點(diǎn)、開(kāi)標程序、評標的原則等事項。

9)業(yè)主接受或拒絕任何投標書(shū)的權力。

10)授予合同：說(shuō)明授予合同的標準、授予合同的通知方法，以及簽訂合同的提交履約擔保的有關(guān)規定。

(2)合同條件

招標文件所包括的合同條件及合同格式，目的是告知投標人，中標后將與業(yè)主簽訂施工合同的有關(guān)權利和義務(wù)等規定，以便投標人在編標報價(jià)時(shí)予以充分考慮。招標文件中所包括的合同條件是雙方簽訂承包合同的基礎，允許雙方在簽訂合同時(shí)通過(guò)協(xié)商對其中某些條款的約定作出適當修改。

(3)技術(shù)規范

施工技術(shù)規范大多套用國家或部委、地方編制的規范、規程的內容，作為指導承包商正確施工，確保工程質(zhì)量的重要文件，也是工程驗收的依據。

(4)投標文件

投標文件一般包括招標單位規定的投標書(shū)標準化格式、工程量清單和要求報送的補充資料表。

1)工程量清單：包括報價(jià)須知，分項工程報價(jià)單和匯總表等。可根據承包內容具體劃分明細表，給出工序內容、單位和工程量后，由投標人填報單價(jià)，匯總合計成為該投標人的報價(jià)。

2)補充資料表:一般包括需由投標人填報的主要工程量或工序內容的單價(jià)分析表；合同付款計劃表;主要施工設備表;主要人員表；分包情況表;施工方案和進(jìn)度計劃表；勞動(dòng)力和材料計劃表；臨時(shí)設施布置及用地需求表等評標時(shí)所需資料。對于無(wú)資格預審的邀請招標，還應有資格審查表。

二、項目施工招標的工作程序

從發(fā)布招標廣告或邀請招標發(fā)出投標邀請函之日起，到規定的投標截止日期這一階

段的工作內容主要包括：發(fā)布招標廣告；進(jìn)行投標申請人的資格預審;發(fā)售招標文件；組織投標人到現場(chǎng)考察;召開(kāi)標前會(huì )議解答投標人疑問(wèn)和接受標書(shū)等工作。

1.資格預審

采用公開(kāi)招標時(shí)，一般要進(jìn)行投標資格預審，目的在于淘汰資質(zhì)不合格的投標申請人，以減小評標的工作量。此外，通過(guò)資格預審投標人的資歷，還將作為決標時(shí)的重要參考條件。

資格預審是對投標申請單位整體資格的綜合評定，預審內容主要包括法人地位、商業(yè)信譽(yù)、財務(wù)能力、技術(shù)能力和施工經(jīng)驗等。對投標人的資格預審一般采取評分的方法進(jìn)行。

根據招標項目的特點(diǎn)，將資格預審所要考慮的各種因素進(jìn)行分類(lèi)，并應確定各項內容在評定中所應占的比例，即確定加權數。每一大項下還可進(jìn)一步劃分若干小項，分項對申請人分別給予計分，進(jìn)而得出綜合評分。淘汰總分低于預設及格線(xiàn)的投標申請人。

2.現場(chǎng)考察

組織各投標人到施工現場(chǎng)進(jìn)行考察，目的在于讓投標人了解招標現場(chǎng)的自然條件、施工條件、周?chē)�環(huán)境和調查當地的市場(chǎng)價(jià)格等，以便于編標報價(jià)；另一方面是要求投標人通過(guò)自己的實(shí)地考察，以決定投標的策略和確定投標原則。

3.標前會(huì )議

標前會(huì )議是指招標單位在招標文件規定的投標截止日期前，為解答投標人研究招標文件和現場(chǎng)考察中所提出的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解答的會(huì )議。在正式會(huì )議上，除了向投標人介紹工程概況外，還可對招標文件中的某些內容提供補充說(shuō)明，有針對性地解答投標人書(shū)面提出的各種問(wèn)題，以及會(huì )議上投標人即席提出的有關(guān)問(wèn)題。

4.開(kāi)標與評標

開(kāi)標的方式分為有投標人參加的公開(kāi)開(kāi)標和沒(méi)有投標人參加的非公開(kāi)開(kāi)標兩種。但開(kāi)標方式應在招標文件內說(shuō)明。公開(kāi)開(kāi)標符合平等競爭原則，使每位投標人都知道自己的報價(jià)處于哪一位置，其他人的報價(jià)有何優(yōu)勢。而非公開(kāi)開(kāi)標，投標人不知道其他人的報價(jià)情況，應業(yè)主的要求進(jìn)行壓價(jià)時(shí)，可使業(yè)主處于有利地位。

評標的目的是根據招標文件中確定的標準和方法，對每個(gè)投標人的標書(shū)進(jìn)行評標比較，以選出中標人的過(guò)程。為了保證評標工作的科學(xué)性和公正性，評標委員會(huì )必須具有權威性。一般均由建設單位、設計單位、工程監理單位、資金提供單位、上級領(lǐng)導單位，以及邀請的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟、合同管理等方面的專(zhuān)家組成。評標委員會(huì )的成員不代表各自的單位或組織，也不應受任何個(gè)人或單位的干擾，獨立進(jìn)行評標工作。評標過(guò)程可分為初評和詳評兩個(gè)階段。

⑴初評

初評也稱(chēng)“審標”，是為了從所有的標書(shū)內篩選出符合最低要求標準的合格標書(shū)，淘汰那些基本不合格的標書(shū)，以免在詳評階段浪費時(shí)間和精力。

經(jīng)過(guò)初評，合格的標書(shū)進(jìn)入下一輪的詳評。對合格的標書(shū)再按報價(jià)由低到高重新排列名次。一般情況下，評標委員會(huì )將對新名單中的前幾名作為初步備選的潛在中標人，作為詳評階段的重點(diǎn)評審對象。

(2)詳評

評標過(guò)程除了考慮投標價(jià)的組成之外，還要求對投標者的技術(shù)條件、財務(wù)能力等進(jìn)行全面評審和綜合分析，最后選出中標人。因對投標人在這幾方面的資格、實(shí)施能力已經(jīng)認可了，此時(shí)的評估重點(diǎn)是評定投標人的實(shí)施方案，因而應該圍繞投標書(shū)中有關(guān)施工方案、計劃，各項技術(shù)保障措施，對合同條件的響應程度，報價(jià)的合理性等方面進(jìn)行詳細評定和比較。

詳評的內容涉及技術(shù)、價(jià)格、管理、法律等四個(gè)方面。其中技術(shù)評審側重于進(jìn)度計劃、施工技術(shù)與工藝、技術(shù)方案等;價(jià)格評審主要關(guān)注報價(jià)構成、現金流、付款方式等；管理評審的主要內容是設備條件、管理架構、資質(zhì)條件及業(yè)績(jì)等；法律評審重點(diǎn)是合同條款、投標書(shū)與招標文件規定的符合性等。

5.決標與授標

(1)決標前談判

業(yè)主在評標報告的基礎上往往還要與2~3家潛在中標人就工程實(shí)施過(guò)程中的有關(guān)問(wèn)題和價(jià)格問(wèn)題進(jìn)行談判，然后再決定將合同授予哪位投標人。雖然招標文件已經(jīng)對合同文件內容作了明確約定，而且投標人在標書(shū)內也表態(tài)愿意遵守，但雙方仍都愿意有個(gè)談判過(guò)程來(lái)進(jìn)一步闡述各自的觀(guān)點(diǎn)。

(2)授標

中標人接到中標通知書(shū)后，即成為該招標工程的施工承包商，應在規定時(shí)間內與業(yè)主簽訂項目施工承包合同。此時(shí)業(yè)主和中標人還要進(jìn)行決標后的談判，將雙方以前談判過(guò)程中達成的協(xié)議具體落實(shí)在合同內，并最后簽署合同。在決標后的談判中，如果中標人拒簽合同，業(yè)主有權沒(méi)收他的投標保證金，再與其他投標人簽訂合同。

業(yè)主與中標人簽署施工合同后，對未中標的投標人也應當發(fā)出落標通知書(shū)，并退還他們的投標保證金。至此，招標工作即告結束。

第四節 項目貨物采購的招標與投標

貨物采購是指購買(mǎi)項目建設所需要的投入物，如鋼材、水泥等建筑材料，以及建筑配件設備，并包括與之相關(guān)的服務(wù)，如運輸、保險、安裝、調試、培訓等。

貨物采購招標投標與前述項目施工招標投標有很多相似之處，其基本程序是相同的。但由于采購的標的物不同，具體實(shí)施時(shí)，又有一些差異，這里僅介紹差異部分。

一、項目貨物采購的投標資格審查

貨物采購的招標程序中，對投標人的資格審查，包括投標人資質(zhì)的合格性審查和所提供貨物的合格性審查兩個(gè)方面。

1.投標人資質(zhì)

投標人的資歷、能力應符合投標條件，應具備履行合同的能力。

2.貨物的合格性

提交招標要求提供的所有貨物及其輔助服務(wù)的合格性證明文件，這些文件可以是手冊、圖紙和資料說(shuō)明等。

還應提交貨物的主要技術(shù)指標和操作性能、質(zhì)量特性、貨源狀況及現行價(jià)格等文件資料。

二、項目貨物采購評標

貨物采購的評標與施工項目的評標有很大差異，以設備采購為例，它不僅要看標書(shū)中所報的現價(jià)是多少，還要考慮設備在使用壽命期內需要投入的運營(yíng)和管理費高低。因此在評標過(guò)程中所考慮的因素和評審方法與施工項目評標不同。評標過(guò)程主要區別在詳評階段。

1.評標主要考慮因素

(1)投標價(jià)：既包括生產(chǎn)制造的出廠(chǎng)價(jià)格，還包括運費以及安裝、調試、協(xié)作等售后服務(wù)的價(jià)格，以及運營(yíng)及使用費用。

(2)交付期：以招標文件中規定的交貨期為標準，如投標書(shū)中所提出的交貨期早于規定時(shí)間，一般不給予評標優(yōu)惠。

(3)提交物性能和質(zhì)量：主要比較設備的生產(chǎn)效率和適應能力。還應考慮設備的運營(yíng)費用、材料的質(zhì)量標準、主要技術(shù)性能指標。

(4)支付要求:合同內規定了購買(mǎi)貨物的付款條件，如果標書(shū)內投標人提出了付款的優(yōu)惠條件或其他的支付要求，盡管這種要求與招標文件規定的偏離是業(yè)主可以接受的，也應在評標時(shí)加以計算和比較。

(5)售后服務(wù)：包括備件、維修服務(wù)、安裝、調試、人員培訓等可能性和價(jià)格。

2.評標方法

貨物采購的評標方法通常有以下幾種。

(1)最低投標價(jià)法

采購簡(jiǎn)單商品、半成品、原材料，以及其他性能質(zhì)量相同或容易進(jìn)行比較的貨物時(shí)，價(jià)格可以作為評標時(shí)考慮的惟一因素，以此作為選擇中標單位的尺度。

(2)綜合評標價(jià)法

綜合評標價(jià)法是指以報價(jià)為基礎，將其他評標時(shí)所考慮的因素也折算為一定價(jià)格而加到投標價(jià)上，計算評標價(jià)，然后再以各種評標價(jià)的高低決定中標人的方法。對于采購機組、車(chē)輛等大型設備時(shí)，大多采用這種方法。評標時(shí)具體的處理辦法一般需綜合考慮貨物的運費、交貨期、付款條件、售后服務(wù)、質(zhì)量和性能等因素。計算出各標書(shū)的評標價(jià)后，再進(jìn)行標書(shū)間的比較，最后選出最低評標價(jià)者。

(3)壽命周期成本評標價(jià)法

在采購生產(chǎn)線(xiàn)、成套設備、車(chē)輛等運行期內各種后續費用（零配件、油料及燃料、維修等)很高的貨物時(shí)，可采用以設備的壽命周期成本為基礎的評標價(jià)法。評標時(shí)應首先確定一個(gè)統一的設備運行期，然后再根據各標書(shū)的實(shí)際情況，在標書(shū)報價(jià)上加上一定年限運行期間內所發(fā)生的各項費用，再減去一定年限運行期后的設備殘值(扣除這幾年折舊費用的設備剩余值）。在計算各項費用或殘值時(shí)，都應按招標文件中規定的貼現率折算成現值。

(4)計分法

計分法是評標前將各評標因素按其重要性確定評分標準，按此標準對各投標人提供的報價(jià)和各種服務(wù)進(jìn)行計分，得分最高者中標。

貨物采購評標的因素包括以下幾方面。

投標價(jià)格。

運輸費、保險費和其他費用。

投標書(shū)所報交貨期。

偏離招標文件規定的付款條件。

備件價(jià)格和售后服務(wù)。

設備的性能、質(zhì)量、生產(chǎn)能力。

技術(shù)服務(wù)和培訓。