關于土地登記的種類，《土地登記規(guī)則》將土地登記分為初始土地登記（總登記）和變更土地登記。其中變更土地登記包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。此種分類，在實際操作中有以下不足：一是初始登記和設定登記容易產生混淆，不容易區(qū)分；二是將土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等都統(tǒng)稱為變更土地登記，有時不知所指。

　　因此，起草《土地登記辦法》的過程中，大家都認為登記類型應該調整，但具體怎么調整，爭議比較大。主要有三種意見：第一種意見主張在《土地登記規(guī)則》分類基礎上進行適當調整，保持原有的土地登記分類的延續(xù)性；第二種意見的有的特別是房地合一的城市主張借鑒房屋登記的分類方法，將土地登記也分為“初始登記”、 “轉移登記”、“變更登記”、“他項權利登記”、 “注銷登記”等，以便于與房屋登記銜接，促進統(tǒng)一登記；第三種意見主張根據(jù)物權設立、變更、轉讓、消滅的四種情形，而將土地登記分為“設立登記”、“變更登記”、“轉讓登記”、“消滅登記”等，與《物權法》的規(guī)定保持一致�！锻恋氐怯涋k法》綜合上述意見，根據(jù)土地登記的特點，將土地登記分為“總登記”、“初始登記”、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”，而 “其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預告登記”、“查封登記”等。其中，“異議登記”、“預告登記”、“查封登記”和“地役權的登記”是根據(jù)《物權法》新增加的土地登記類型。

　　關于總登記，《土地登記辦法》將其定義為在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的全面登記。土地總登記具有以下特點：一是階段性。土地總登記有期限，持續(xù)一段時間后即結束；二是區(qū)域性。土地總登記的作業(yè)區(qū)是一個行政轄區(qū)，它通常是一個縣或市；三是集中性。土地總登記是在一定范圍和時間內有計劃統(tǒng)一進行的。

　　關于初始登記，《土地登記辦法》將其定義為是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。初始登記具有以下特點：（1）是在土地總登記之外，對設立的土地權利進行的第一次登記。初始登記有可能在土地總登記之后發(fā)生，也有可能在總登記之前發(fā)生；（2）初始登記具有經常性，只要某宗地上新設定了某種權利，就要進行初始登記。（3）初始登記具有分散性，哪塊土地設定了新的權利，就要對那塊土地進行初始登記。

　　關于變更登記，《土地登記辦法》將其定義為因土地權利人發(fā)生變更，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。變更登記具有以下特性：（1）變更登記是以總登記或初始登記為基礎，沒有進行總登記或初始登記，不可能進行變更登記；（2）登記的內容發(fā)生變化，包括權利人、地址、土地用途、面積等發(fā)生變更都應該進行變更登記。

　　關于注銷登記，《土地登記辦法》將其定義為因土地權利的消滅等而進行的登記。注銷土地登記主要有以下幾種情形：（1）集體所有的土地依法被全部征收的集體土地所有權、集體土地使用權注銷登記。（2）國家組織移民后不再使用的原農民集體土地所有權、集體土地使用權注銷登記。（3）因自然災害等原因造成土地權利滅失的土地使用權或者土地所有權注銷登記。（4）縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的國有土地注銷登記。（5）國有土地使用權出讓或者租賃期限屆滿，未申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準的國有土地使用權注銷登記。（6）因債權實現(xiàn)解除抵押等而產生的抵押權注銷登記。

　　關于更正登記，《土地登記辦法》沒有定義。一般是指土地登記的結果有誤或有遺漏時，由權利人和利害關系人申請或由土地登記機關依職權更正原登記內容的土地登記。土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記；利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記；國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續(xù)。當事人逾期不辦理更換或者注銷原土地權利證書手續(xù)的，國土資源行政主管部門經報請人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。更正登記涉及土地權利歸屬的，還應當對更正登記結果進行公告。

　　關于異議登記，這是根據(jù)《物權法》新增加的登記類型，《土地登記辦法》中也沒有定義。一般是指登記機關將事實上的權利人以及利害關系人對土地登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是暫時限制土地登記簿上的權利人的權利，為事實上的真正權利人提供臨時性保護。提起異議登記的前提條件，必須是利害關系人，并且土地登記簿記載的權利人不同意更正，并不是所有的人都可以隨意提起；申請人必須在異議登記之日起十五日內起訴，否則異議登記失效，明確限定了時間；異議登記不當，權利人可以向申請人請求損害賠償，避免有人惡意或者隨意提起異議登記。準予異議登記的，應當在土地登記簿上記載，并發(fā)給申請人異議登記證明，同時書面通知登記簿記載的權利人。異議登記期間，未經過異議登記權利人同意，登記機關不得辦理土地權利的變更登記或者設定抵押權登記。

　　關于預告登記，這是根據(jù)《物權法》新增加的登記類型，《土地登記辦法》中也沒有定義。預告登記是相對于本登記而言，是在確定的土地權利登記條件還不具備時，為了保全將來土地權利變動能夠順利進行而就與此相關的請求權進行的登記。為保障將來實現(xiàn)土地權利，當事人簽訂土地權利轉讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉讓協(xié)議申請預告登記。對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預告登記證明。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。預告登記期間，未經預告登記權利人的同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

　　關于查封登記，主要是吸納了《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）的內容，登記機關應根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

　　附：《土地登記辦法》中的關聯(lián)法條：

　　第二十一條 本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的全面登記。

　　第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。

　　第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。

　　第四十九條 本辦法所稱注銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。