估價(jià)師考試房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理全試題（一）

　　一、單項選擇題（共35題，每題1分。）

　　1、下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)投資系統性風(fēng)險的是（　）

　　A、通貨膨脹風(fēng)險

　　B、周期風(fēng)險

　　C、比較風(fēng)險

　　D、變現風(fēng)險

　　答案：C

　　解析：比較風(fēng)險為個(gè)別風(fēng)險

　　2、某一時(shí)段房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險相關(guān)系數為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定的折現率應為（　）

　　A、6%

　　B、8.4%

　　C、11%

　　D、15%

　　答案：B

　　解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

　　3、某開(kāi)發(fā)商擬向銀行貸款1500萬(wàn)元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復利計息，問(wèn)向（　）貸款較經(jīng)濟。

　　A、甲銀行

　　B、乙銀行

　　C、甲乙同樣

　　D、無(wú)法比較

　　答案：A

　　解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

　　乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.71

　　因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟。

　　4、房地產(chǎn)的（　）性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性的市場(chǎng)。

　　A、不可移動(dòng)性

　　B、適應性

　　C、各異性

　　D、相互影響性

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性的市場(chǎng)。

　　5、已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實(shí)際利率是（　）

　　A、3.75%

　　B、7.5%

　　C、15%

　　D、15.87%

　　答案：D

　　解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

　　6、關(guān)于等額序列支付資金回收系數，下列表示正確的是（　）

　　A、（P/A，i，n）

　　B、（A/P，i，n）

　　C、（A/F，i，n）

　　D、（F/A，i，n）

　　答案：B

　　解析：（A/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數標準表示法。

　　7、單利計息與復利計息的區別在于（　）

　　A、是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值

　　B、是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值

　　C、是否考慮先前計息周期累計利息的時(shí)間價(jià)值

　　D、采用名義利率還是實(shí)際利率

　　答案：C

　　解析：?jiǎn)卫嬒⑴c復利計息的區別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時(shí)間價(jià)值。

　　8、居民購買(mǎi)住宅的行為屬于（　）

　　A、習慣性購買(mǎi)行為

　　B、尋求多樣化購買(mǎi)行為

　　C、化解不協(xié)調購買(mǎi)行為

　　D、復雜購買(mǎi)行為

　　答案：D

　　解析：居民購買(mǎi)住宅的行為就屬于復雜購買(mǎi)行為。

　　9、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買(mǎi)投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，如果投資者投入權益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內年平均利潤總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤為500萬(wàn)元，該投資項目的投資利潤率為（　）

　　A、13.0%

　　B、33.3%

　　C、43.3%

　　D4.4%

　　答案：A

　　解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

　　10、下列各項費用中，不屬于開(kāi)發(fā)項目前期工程費的是（　）

　　A、三通一平費用

　　B、工程造價(jià)咨詢(xún)費

　　C、可行性研究費用

　　D、水文地質(zhì)勘探費

　　答案：B

　　解析：工程造價(jià)咨詢(xún)費屬于其它費用。

　　11、工作主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（　）階段。

　　A、投資機會(huì )研究

　　B、預可行性研究

　　C、初步可行性研究

　　D、詳細可行性研究

　　答案：A

　　解析：投資機會(huì )研究主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。

　　12、對個(gè)人住房貸款的的還款能力，國家規定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（　）以下。

　　A、40%

　　B、50%

　　C、60%

　　D、70%

　　答案：B

　　解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

　　13、詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（　）

　　A、±5%

　　B±10%

　　C、±15%

　　D、±20%

　　答案：B

　　解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10%.

　　14、根據各地房地產(chǎn)收益水平，同類(lèi)型的物業(yè)都存在一個(gè)適當租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當于（　）的租金。

　　A、50個(gè)月

　　B、100個(gè)月

　　C、10個(gè)月

　　D、10年

　　答案：B

　　解析：一般情況下大約為100個(gè)月的租金，如果售價(jià)過(guò)高，那么對出租住宅的需求就會(huì )增加。

　　15、按（　）細分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一級、二級、三級市場(chǎng)

　　A、交易形式

　　B、用途

　　C、目標市場(chǎng)

　　D、存量增量

　　答案：D

　　解析：按存量增量細分，通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級市場(chǎng)：一級市場(chǎng)（土地使用權出讓市場(chǎng)）、二級市場(chǎng)（土地轉讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。

　　16、邀請招標是非公開(kāi)招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（　）。

　　A、3個(gè)以上

　　B、5-10個(gè)之間

　　C、5個(gè)以上

　　D、3-10個(gè)之間

　　答案：D

　　解析：按照規定，邀請招標一般有3-10個(gè)之間。

　　17、（　）是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

　　A、面訪(fǎng)

　　B、問(wèn)卷

　　C、觀(guān)察

　　D、座談

　　答案：B

　　解析：?jiǎn)?wèn)卷是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

　　18、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（　）

　　A、當每年計息周期數m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

　　B、當每年計息周期數m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率

　　C、實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

　　D、名義利率越大，計息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

　　答案：A

　　解析：當每年計息周期數m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率

　　19、流動(dòng)比率，下列說(shuō)法不正確的是（　）

　　A、流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負債總額×100％

　　B、又稱(chēng)之為“銀行家比率”

　　C、又稱(chēng)之為“二對一比率”

　　D、在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

　　答案：D

　　解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。

　　20、房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（　）乘以100%

　　A、開(kāi)發(fā)商利潤/總開(kāi)發(fā)成本

　　B、正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

　　C、開(kāi)發(fā)商利潤/總開(kāi)發(fā)價(jià)值

　　D、正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

　　答案：A

　　解析：公式：RP=DP/TDC

　　21、某租客5年支付的物業(yè)租金的現值為40萬(wàn)元，年租金增長(cháng)的百分率為5%，如果折現率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（　）萬(wàn)元。

　　A、8.0

　　B、8.4

　　C、9.0

　　D、10.0

　　答案：B

　　解析：由40=5*A1/（1+5%）得出A1=8.4

　　22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設階段是指（　）所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。

　　A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　B、獲得土地后到全部工程竣工

　　C、從工程開(kāi)工到工程竣工驗收

　　D、從工程開(kāi)工到項目租售完畢

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設階段是指從工程開(kāi)工到工程竣工驗收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。

　　23、物業(yè)代理公司通過(guò)詳細的市場(chǎng)調查分析和預測，可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行（　）。

　　A、項目融資

　　B、工程招標

　　C、市場(chǎng)定位

　　D、物業(yè)管理

　　答案：C

　　解析：物業(yè)代理公司通過(guò)詳細的市場(chǎng)調查分析和預測，可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行市場(chǎng)定位。

　　24、反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率的指標是（　）

　　A、還本付息比率

　　B、抵押收益率

　　C、投資回報率

　　D、項目收益率

　　答案：C

　　解析：投資回報率反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權益投資的比率。

　　25、已知某筆貸款的年名義利率為12%，實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按（　）作為計息周期的。

　　A、年

　　B、半年

　　C、季度

　　D、月

　　答案：C

　　解析：常識。

　　26、對于選擇了目標市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（　）。

　　A、差別化

　　B、同質(zhì)化

　　C、多樣化

　　D、獨特性

　　答案：A

　　解析：對于選擇了目標市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化。

　　27、物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應以（　）為中心。

　　A、物業(yè)的保值增值

　　B、滿(mǎn)足當前的租戶(hù)和新租戶(hù)

　　C、物業(yè)的安全

　　D、實(shí)現物業(yè)的管理目標

　　答案：B

　　解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應以滿(mǎn)足當前的租戶(hù)和新租戶(hù)為中心。

　　28、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構發(fā)放貸款，貸款期限最長(cháng)不得超過(guò)（　）年

　　A、1

　　B、2

　　C、3

　　D、5

　　答案：B

　　解析：對以抵押方式向土地儲備機構發(fā)放貸款，貸款期限最長(cháng)不得超過(guò)2年。

　　29、可行性研究報告中，一般不包括（　）

　　A、封面

　　B、摘要

　　C、初步設計方案

　　D、附表

　　答案：C

　　解析：初步設計在可行性研究階段后。

　　30、某項目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬(wàn)元，成本與產(chǎn)量呈線(xiàn)性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（　）

　　A、30000件

　　B、21400件

　　C、21800件

　　D、15600件

　　答案：B

　　解析：見(jiàn)教材187頁(yè)。

　　31、對于一般房地產(chǎn)投資項目來(lái)說(shuō)，償債備付率應該大于（　）

　　A、1

　　B、1.2

　　C、1.5

　　D、2

　　答案：B

　　解析：當小于1.2時(shí)，表示當期資金來(lái)源不足以?xún)敻懂斊趥鶆?wù)。