房地產(chǎn)項目的工程造價(jià)控制貫穿于項目動(dòng)作的全過(guò)程。即項目的決策階段、設計階段、施工招標及合同簽約階段、施工階段、結算及后評等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項目的總的成本；費用、利潤；要全面有效地對房地產(chǎn)項目形成的各個(gè)階段的工程造價(jià)進(jìn)行控制并及時(shí)對各階段的偏差進(jìn)行糾正和調整，從而實(shí)現項目投資效益、社會(huì )效益的最優(yōu)化，對影響項目造價(jià)的各個(gè)階段進(jìn)行全過(guò)程、全面地控制。

　　1、 決策階段

　　房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價(jià)控制對整個(gè)項目全過(guò)程造價(jià)的控制起著(zhù)決定性的作用。一個(gè)城市中的不同區位和地點(diǎn)對于房地產(chǎn)項目投資決策的形成起著(zhù)重要的影響作用：決策過(guò)程中發(fā)布根據項目建設地點(diǎn)的規劃功能，公共配套設施，居住人群的密集情況、流動(dòng)性、職業(yè)特點(diǎn)來(lái)確定該項目的開(kāi)以類(lèi)型，建設標準的檔次，以及項目容積率、綠化率的確定，項目主要設備的選用等；而這些都關(guān)系到工程造價(jià)的高低。

　　據相關(guān)資料顯示，項目決策階段的產(chǎn)出是決策的結果，這個(gè)階段的產(chǎn)出對總投資影響經(jīng)驗數據一般為70%左右。這表明項目決策階段對整個(gè)項目工程造價(jià)具有決定性影響。如在聲調中心區建設住宅小區項目，就宜按高檔樓盤(pán)來(lái)開(kāi)發(fā)；而在城鄉結合部一般將項目定位為普通商住小區進(jìn)行開(kāi)發(fā)。同時(shí)，在進(jìn)行投資估算的時(shí)候，對同類(lèi)地區相鄰項目的經(jīng)濟技術(shù)指標進(jìn)行調查、研究、對比、并根據項目之間的不同點(diǎn)進(jìn)行項目投資估算成本的替換，以例題的確定投資估算。在進(jìn)行投資方案的決策時(shí)，進(jìn)行多方案比較，分析影響投資的風(fēng)險因素，評估風(fēng)險量，對影響項目的造價(jià)的風(fēng)險性因素進(jìn)行重點(diǎn)控制。

　　2、 設計階段

　　擬建項目一經(jīng)決策，設計就成了工程項目建設和造價(jià)控制的關(guān)鍵：設計方案的優(yōu)劣、設計質(zhì)量的好壞都直接影響著(zhù)工程項目的造價(jià)、進(jìn)度和質(zhì)量。抓住設計這個(gè)重要階段，未雨綢繆，以取得事倍功半的效果。項目設計階段的產(chǎn)出對總投資的影響經(jīng)驗數據一般為 25%左右，表明項目設計階段對項目造價(jià)具有重要影響。

　　在滿(mǎn)足項目使用功能的前提下，合理的設計將使工程造價(jià)大幅度降低；充分挖掘設計潛力將是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵所在。為此，要用好以下幾方面的工作：

　　2.1房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)項目定位以后，應對項目的功能定位充分分析，在對市場(chǎng)進(jìn)行充分調查的基礎上按照價(jià)值工程的原理對項目的功能進(jìn)行分析、評審、決策。

　　2.2房地產(chǎn)商應向設計師充分表達建設意圖、建設標準及建設進(jìn)度的要求，做好設計任務(wù)書(shū)的編寫(xiě)工作。

　　2．3進(jìn)行限額設計。房地產(chǎn)商應將項目造價(jià)目標按專(zhuān)業(yè)構成進(jìn)行逐層分解，要求設計人員在建筑平面、結構設計、機電設備、材料選用等方面在分配的投資額度內最大限度地滿(mǎn)足和提高使用功能。

　　2．4加強設計過(guò)程控制，及時(shí)與設計方進(jìn)行溝通和配合，減少設計中的錯、漏、碰、缺等現象，從而最大限度地減少施工中的洽商、變更。

　　2．5設計總體方案應重點(diǎn)研究。整個(gè)項目的建筑品質(zhì)，小區的綜合平面布置、中水處理、智能化布線(xiàn)，園林、綠化、交通組織、配套設施及小品等都要做細致研究；并注意征求各方的意見(jiàn)，以避免因項目總體規劃的失策導致施工過(guò)程中設計發(fā)生重大的變動(dòng)，甚至重新設計的情況發(fā)生。

　　2．6實(shí)施設計獎罰制度。在設計合同中增加優(yōu)化設計、節約造價(jià)以及因設計錯漏或不合理設計造成工程造價(jià)增加的獎罰條款，激勵設計人員深挖設計潛力、重視設計方案的經(jīng)濟合理性。

　　3、施工招標及簽約階段

　　合同作為雙方當事人履行權利和義務(wù)，相互索賠的依據，在房地產(chǎn)項目實(shí)施過(guò)程中，認真編制招標文件有簽訂工程合同尤為重要。房地產(chǎn)商必須對以下有關(guān)合同問(wèn)題進(jìn)行策劃和決策：

　　3．1確定簽約的承包商的數量和發(fā)包方式。在合同簽約階段房地產(chǎn)商應根據項目大小、專(zhuān)業(yè)復雜程度、自身管理能力、管理的風(fēng)險等因素來(lái)確定；力求即有利于業(yè)主控制造價(jià)又回避風(fēng)險。

　　3．2招標方式的確定。招標方式有公開(kāi)招標、邀請招標、議標等，各種招標方式有其特點(diǎn)及適用范圍，一般要根據承包形式、合同類(lèi)型、工程緊迫程度和業(yè)主期望控制工程建設和程度等決定；一般采用公開(kāi)招標。實(shí)踐中，房地產(chǎn)商選擇以往信譽(yù)、施工業(yè)績(jì)好的企業(yè)作為合作對象，不失為回避風(fēng)險的良策之一。

　　3．3合同價(jià)格形式。不同種類(lèi)的合同價(jià)格形式，有著(zhù)不同的應用條件、責任與權利以及對合同雙方有不同的風(fēng)險。目前多選擇固定合同總價(jià)的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資：但采用些形式時(shí)要特別注意風(fēng)險包干范圍的確定。

　　3．4保函或保證金的應用。保函或保證金是為了保證投票人能夠認其投標和忠實(shí)履行合同而設置的保證措施，房地產(chǎn)商應該很好地加以利用，比較常用的有投標保函（或保證金）等。使用過(guò)程中要注意它們的使用時(shí)段以及相互銜接關(guān)系。

　　3．5選擇報價(jià)形式。在我國現階段通常采用兩種報價(jià)形式，即工程量清單和施工圖報價(jià)。按照有關(guān)規定，目前較多采用清單報價(jià)的方式，而施工圖報價(jià)這種報價(jià)形式主義以往應用于得比較多。無(wú)論采用哪一種報價(jià)形式，都應特別注意在招標文件中一定要規定投檔人必須填寫(xiě)材料（設備）明細匯總表，并在表中詳細列出所采用材料（設備）的名稱(chēng)、品牌、規格型號、生產(chǎn)廠(chǎng)家、質(zhì)量等級、數量、單價(jià)及合價(jià)，以便于評標時(shí)對比分析以及簽約后的質(zhì)量控制。

　　3．6重要合同條款的確定。關(guān)于工期、質(zhì)量、造價(jià)這三個(gè)方面的合同條款，是施工合同最重要的內容。實(shí)踐中關(guān)于開(kāi)竣工日期的界定；參加驗收的單位、人員，采用的質(zhì)量標準、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭議的處理；對價(jià)款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更，現場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)、確認；對工程進(jìn)度款和竣工結算所需要的文件、程序和效力進(jìn)行等上述問(wèn)題必須進(jìn)行明確具體的規定。

　　另外，《通用條款》對于災害（風(fēng)、雨、雪、洪、震）等達到什么程度才能被認定為不可抗力未明確，雙方當事人在合同中應對可能發(fā)生的風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災害的程度應予量化。如幾級以上的大風(fēng)，幾級以上的地震，持續多少天達到多少毫米的降水等才能認定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。

　　4、施工階段的造價(jià)控制

　　在工程施工階段，由于工程設計及招投標階段業(yè)已婚完成，其工程量已完全具體化。在些階段影響工程造價(jià)的可能性相比其它相對少一些，但是真正形成工實(shí)體主要是在這一階段；若控制不好，也會(huì )使投資失控，做好施工階段的造價(jià)控制需要從以下幾個(gè)方面著(zhù)手：

　　4．1工程項目實(shí)施階段項目管理方式的策劃。項目管理方式的合理選擇是控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資三大目標的主要保證。

　　4．2審查優(yōu)化施工方案及施工須序。審查及優(yōu)化施工方案是控制投資最有效的手段之一。

　　4．3嚴格控制工程變更。施工前，要組織施工人員到現場(chǎng)踏勘，并對圖紙進(jìn)行會(huì )審、技術(shù)交底，避免施工中出現不應有的返工，特別是那種涉及費用較高的設計變更，必須經(jīng)設計單位、建設單位現場(chǎng)代表、監理公司、施工單位等幾方現場(chǎng)核實(shí)并進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟比較，盡量減少合同外費用。

　　4．4嚴格現場(chǎng)簽證管理。及時(shí)做好施工現場(chǎng)記錄：制定現場(chǎng)簽證的管理程序；加強現場(chǎng)簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免“一攬子”及日后簽證。

　　4．5制定索賠程序，妥善處理各種事項，準確及時(shí)處理工程索賠和事件。

　　4．6做好材料、設備的定貨、采購、供應工作，嚴把材料設備價(jià)格關(guān)。

　　5、竣工結算與后評價(jià)階段

　　工程竣工結算是建設工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節，是合理確定單位工程造價(jià)和竣工決算的前提和保障；做好工程結算的審查，筆者認為應著(zhù)重把握以下幾個(gè)主要環(huán)節：

　　5．1認真熟悉圖紙，分析竣工資料、核實(shí)工程數量，對于未完工程或未做的工作內容在結算時(shí)應予扣除。

　　5．2審查現場(chǎng)簽證的真實(shí)、合理性。審查簽證單上的內容與設計圖紙、定額中所包含的內容是否重復，對于重復的項目及內容必須

　　5．3嚴格審查施工合同，正確處理結算糾紛。審查施工合同及有關(guān)文件的工作為：核準工程結算范圍；確定施工工期，正確進(jìn)行索賠；確定施工承包方式；審查合同其它條款的落實(shí)情況。

　　5．4審查定額使用，政策調整的合理性、準確性：審查是否按規定的工程量計算規則計算工程量。

　　5．5認真做好工程材料價(jià)款的結算審查。審查糾正單純靠材料購貨發(fā)票做為材料調價(jià)依據的作法；審查是否按規定計算材料差價(jià)；審查是否存在施工單位將建設單位購買(mǎi)的材料列入工程結算。

　　5．6審查各項取費是否符合規定、合理和準確。審查取費基數是否正確，審查是否提高取費等級的情況，審查是否存在變通裝飾工程按專(zhuān)業(yè)裝飾工程取費的情況。

　　5．7在結算審查過(guò)程中，正確處理審查方與被審查方的關(guān)系，保證工程結算工作須利開(kāi)展。

　　后評價(jià)是對整個(gè)建設項目的一次性綜合性評價(jià)，也是對項目工程造價(jià)控制的總結。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商應做好三個(gè)方面的工作：一是對數據資料進(jìn)行整理、分析和歸類(lèi)，分析影響工程造價(jià)的各項因素并建立相應的數據庫，為下次項目的控制提供參考；二是總結造價(jià)控制如何在各環(huán)節得到有效銜接；如何有效防范價(jià)格風(fēng)險，由被動(dòng)向主動(dòng)控制轉化的經(jīng)驗；三是分析自身在全過(guò)程控制造價(jià)方面的不足及欠缺，找出其因素并中以克服。總之，通過(guò)建設項目的后評價(jià)會(huì )使我們的造價(jià)管理水平不斷得到提高、工作方法不斷創(chuàng )新。

　　對工程造價(jià)全過(guò)程全面地控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現最大利潤的保證，有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，變被動(dòng)為主動(dòng)控制，針對項目運行早各階段的造價(jià)控制特點(diǎn)，采用不同方法和手段進(jìn)行全過(guò)程、全方位的控制，才能確保工程造價(jià)控制目標的實(shí)現。