2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益！

房地產(chǎn)抵押的需要

1.房地產(chǎn)抵押：債務(wù)人或第三人（抵押人）不轉移占有，將該房地產(chǎn)作為履債擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人（抵押權人）有權以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。

2.房地產(chǎn)是良好的用于擔保債務(wù)履行的財產(chǎn)。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值（出于安全的考慮）。

3.房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，主要有5種：

①初次抵押估價(jià)。

②再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估。《擔保法》第三十五條規定："財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。"

③續貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續以該房地產(chǎn)向同一抵押權人抵押貸款。

④抵押期間估價(jià)，即（貸款到期前）對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估，監測抵押房地產(chǎn)的價(jià)值的變化，也是出于風(fēng)險防范。

⑤抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)處置。

4.金融機構貸款前、后和抵押物處置三個(gè)階段抵押估價(jià)。

--貸前：房地產(chǎn)價(jià)值評估、房地產(chǎn)貸款項目評價(jià)、抵押率（或貸款價(jià)值比、貸款成數）測算等。

--貸后：抵押房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格動(dòng)態(tài)監測和評估，有關(guān)風(fēng)險提示。

--處置：處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估、處置方案、處置方式分析咨詢(xún)。

5.向抵押權人提供風(fēng)險提示：

抵押人的行為使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少，要求抵押人停止其行為；

抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少，要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減值相應的擔保；

抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。