房估知識點(diǎn)：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)和難點(diǎn)處理

1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營(yíng)為主，因此租金

的求取是非常重要的工作，與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，商務(wù)

房地產(chǎn)租金往往采用比較法獲取，租金的求取應注意以下方面：

（1）租約問(wèn)題

對商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應詳細了解是否存在合法租約的限制，租金的測算要區分租約期內和租約期結束兩種情況。在租期內（毀約除外）應根據租賃合同中有關(guān)租金、費用等的約定計算凈收益，租期結束后，應根據市場(chǎng)客觀(guān)租金水平、管理費用、稅金等利用比較法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)凈收益，并根據市場(chǎng)租金變化趨勢判斷未來(lái)租金水平。但如果合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對收益價(jià)值的影響。

（2）租金構成內涵問(wèn)題

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構成往往存在差異，主要表現為：①租金中包含物業(yè)管理費；②租金中包含物業(yè)管理費、水電費；③租金中不包含物業(yè)管理費、水電費；④計租面積按建筑面積計，含分攤建筑面積；⑤計租面積按套內建筑面積計，不含分攤建筑面積。顯然租金構成內涵的差異必然導致租金水平的差異，因此在用比較法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)租金時(shí)，應詳細了解交易實(shí)例租金的構成內涵，最好選擇具有同一租金構成內涵的實(shí)例，否則應該進(jìn)行適當的修正。

（3）租金的支付方式問(wèn)題

租金支付方式的不同，體現出資金時(shí)間價(jià)值的差異，必然導致租賃價(jià)格的差異。商務(wù)房地產(chǎn)租金的支付方式一般主要有：①按月分期支付；②按季度分期支付；③按年支付；④按租約期限一次性支付。通常情況下是以按月分期支付為主，因此在用比較法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)租金時(shí)，應詳細了解交易實(shí)例的租金支付方式。

（4）地下車(chē)庫租金問(wèn)題

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的地下車(chē)庫往往是采取租賃經(jīng)營(yíng)，其租金收入一般分為兩部分，一部分是向訪(fǎng)客提供的臨時(shí)租車(chē)位，這部分車(chē)位占總車(chē)位數的比例會(huì )因商務(wù)房地產(chǎn)的辦公規模、租戶(hù)類(lèi)型的不同而不同，如租戶(hù)中有部分是政府的對外辦事機構，那么訪(fǎng)客就會(huì )較多，臨時(shí)租車(chē)位比重會(huì )相應增多，另一部分是向業(yè)主提供的包月出租的車(chē)位。

包月出租的車(chē)位租金水平固定，按月收取，這部分的租金測算比較容易。而臨時(shí)租車(chē)位的租金往往是按小時(shí)的時(shí)段計，不同的時(shí)間段租金水平也不一樣，不同工作時(shí)段的利用率也不一樣，如周末的利用率比周工作日的會(huì )低很多，同一工作日的高峰時(shí)段比非高峰時(shí)段的利用率高，因此臨時(shí)租車(chē)位的租金測算比較復雜，首先應了解不同時(shí)段的租金水平；第二了解同一工作日的高峰時(shí)段與非高峰時(shí)段車(chē)位的利用率差異，確定車(chē)位的工作日周轉次數；第三、了解工作日與非工作日車(chē)位的利用率差異，確定車(chē)位的非工作日周轉次數；最后分別測算工作日與非工作日的租金收入。

2.整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的實(shí)際評估中常碰見(jiàn)整層或幾層商務(wù)辦公房地產(chǎn)、單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)。對于單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對比較容易，可以直接利用比較法或收益法進(jìn)行測算；而對于整層、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對比較復雜。

一方面是由于市場(chǎng)上整層、整幢轉讓及出租的商務(wù)辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例比較少，另一方面是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)功能的多樣性而表現出價(jià)值的差異性。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，會(huì )涉及整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)整體轉讓、抵押、入股等而需要評估整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格，下面主要就整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)的處理進(jìn)行分析。

（1）單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能，對其估價(jià)主要可以采用比較法、收益法。由于市場(chǎng)上整幢轉讓、轉租的實(shí)例比較少，難以通過(guò)整幢轉讓、轉租求取估價(jià)對象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此不管用那種方法，都可以先評估出某一層的價(jià)格，再確定層差修正系數，計算出所有樓層的價(jià)格。

（2）商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。因此對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應區分不同的功能區及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。

此外對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問(wèn)題，在選擇交易實(shí)例時(shí)首先應選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類(lèi)型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實(shí)例，應考慮進(jìn)行適當的修正。

（3）綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場(chǎng)、展示廳、娛樂(lè )廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的建筑面積一般在3萬(wàn)m2以上，有些可達10萬(wàn)m2以上，如廣州的中信廣場(chǎng)，建筑面積達23萬(wàn)m2 ，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達41萬(wàn)m2 。由于綜合型商務(wù)房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點(diǎn)，因此對其估價(jià)就比較復雜，為此，應首先要區分不同的功能區，了解和確定各功能區的面積大小、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力；根據不同功能區的收益性特點(diǎn)、實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用比較法和收益法；最后將各功能區的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！