房估知識點：債務(wù)融資所產(chǎn)生的杠桿效用

債務(wù)融資所產(chǎn)生的杠桿效用有三種主要效用：

（1）在假定貸款投資房地產(chǎn)比房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險要小的條件下，金融杠桿將通過增加權(quán)益回報風(fēng)險來增加權(quán)益投資的總回報率。

（2）在假定相同風(fēng)險的條件下，金融杠桿將使權(quán)益投資風(fēng)險與風(fēng)險溢價成比例地增長。

（3）在房地產(chǎn)增值回報與貸款分期償付額均為非負值的情況下，金融杠桿將使得權(quán)益投資者預(yù)期回報率的比重從收入回報率向增值或資本增值回報率偏移。

金融杠桿對總回報率產(chǎn)生正杠桿效用并不能保證一定會出現(xiàn)的。

（1）權(quán)益投資者為投資房地產(chǎn)所支付的價格可能過高。由于房地產(chǎn)市場不是完全競爭市場，效率不高，所以這種價格判斷失誤是可能的。如果權(quán)益投資者投資房地產(chǎn)所支付的價格比公平市價高，那么其事前預(yù)期回報率的風(fēng)險溢價（無金融杠桿支持的情況下）將此市場需要的少，即使在抵押貸款風(fēng)險比房地產(chǎn)投資風(fēng)險低的情況下，也可能其風(fēng)險溢價比抵押貸款的風(fēng)險溢價低。

（2）抵押貸款風(fēng)險可能比房地產(chǎn)投資的風(fēng)險低（資本市場所定義的風(fēng)險），但抵押貸款的事前預(yù)期回報率可能超過房地產(chǎn)的事前預(yù)期回報率，即便抵押貸款與房地產(chǎn)都是以市價獲得。這樣就會導(dǎo)致產(chǎn)生負杠桿效應(yīng)。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！