房估知識點(diǎn)：建設項目設計階段工程造價(jià)的計價(jià)與控制

1.設計階段影響工程造價(jià)的因素

（1）總平面設計；

（2）建筑設計；

（3）工藝設計。

2.設計方案評價(jià)

（1）設計方案評價(jià)原則

1）經(jīng)濟合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結合的原則；

2）考慮項目全壽命費用的原則

全壽命費用，是項目從投資開(kāi)始，到項目產(chǎn)品不能再繼續利用為止所產(chǎn)生的一切費用。建設過(guò)程的費用就是工程造價(jià)，使用過(guò)程發(fā)生使用成本。

3）近期與遠期效益相結合的原則。

（2）設計方案評價(jià)指標

1）工業(yè)建設項目設計評價(jià)指標

①總平面設計評價(jià)指標

面積指標：廠(chǎng)區占地面積、建筑物和構筑物占地面積、永久性堆場(chǎng)占地面積，建筑占地面積、廠(chǎng)區道路占地面積，工程管網(wǎng)占地面積，綠化面積。

比率指標：建筑密度、土地利用系數、綠化系數。

工程量指標：場(chǎng)地平整土石方量、地上及地下管線(xiàn)工程量、防洪設施工程量等。

功能指標：生產(chǎn)流程便捷、流暢、連續程度；場(chǎng)內運輸便捷程度；安全生產(chǎn)滿(mǎn)足程度等。

經(jīng)濟指標：每噸貨物運輸費用、經(jīng)營(yíng)費用等。

②工藝設計評價(jià)指標 ：凈現值、凈年值、內部收益率、差額內部收益率、投資回收期等。

③建筑設計評價(jià)指標：?jiǎn)挝幻娣e造價(jià)，建筑物周長(cháng)與建筑面積比、廠(chǎng)房展開(kāi)面積、廠(chǎng)房有效面積與建筑面積比和工程全壽命成本。

2）民用建設項目設計評價(jià)指標

住宅設計指標：平面系數、建筑周長(cháng)指標、建筑體積指標、平均每戶(hù)建筑面積、戶(hù)型比。

公共建筑面積指標：占地面積、建筑面積、使用面積、輔助面積、有效面積、平面系數、建筑體積、單位指標等。

居住小區設計：建筑毛密度，居住建筑凈密度、居住面積密度、居住建筑面積密度、人口毛密度、人口凈密度、綠化比率等。

（3）設計方案評價(jià)方法--靜態(tài)、動(dòng)態(tài)評價(jià)指標。

3.限額設計

限額設計就是按照設計任務(wù)書(shū)批準的投資估算進(jìn)行初步設計，按照初步設計概算造價(jià)進(jìn)行施工圖設計，按照施工圖預算造價(jià)對施工圖設計各個(gè)專(zhuān)業(yè)設計文件做出決策。限額設計是建設項目投資控制的重要環(huán)節和關(guān)鍵措施。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！