2016房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析講義：估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)知識(shí)點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)，現(xiàn)整理如下：

　　1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)（共14項(xiàng)內(nèi)容 抵押報(bào)告多了風(fēng)險(xiǎn)提示和變現(xiàn)能力分析）

　　一）標(biāo)題（通常為房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告，如是抵押須為房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告）

　　二） 估價(jià)委托人（委托單位全稱(chēng)、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）

　　三） 估價(jià)機(jī)構(gòu)（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）

　　四）估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況、區(qū)位狀況。其中：

　　（1）對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱(chēng)，坐落，面積，形狀，四至、周?chē)h(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；

　　（2）對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱(chēng)，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

　　2.估價(jià)對(duì)象描述不清晰

　　1）土地權(quán)益方面

　　①土地使用權(quán)人交代不清；07年結(jié)果報(bào)告中權(quán)益狀況沒(méi)有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人。

　　②土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長(zhǎng)期用地與臨時(shí)用地等）交代不清；

　　③土地使用年限交代不清；如起止年月等（劃撥土地不需交代）

　　④土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；07年結(jié)果報(bào)告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)。

　　⑤土地使用權(quán)證交代不清；

　　⑥對(duì)共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。

　　2）土地實(shí)物方面

　　①土地“生熟”程度交代不清；

　　②土地價(jià)格類(lèi)型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類(lèi)用地）交代不清；

　　③土地現(xiàn)實(shí)用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；

　　④土地面積、形狀等交代不清；

　　⑤土地的四至交代不清；

　　⑥土地的地勢(shì)、地質(zhì)狀況等交代不清。

　　3）建筑物方面

　　①房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清（特別是抵押估價(jià)）；08年估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等。09年估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說(shuō)明。10年估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或不清；或缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況；或建成時(shí)間未具體到月；或缺估價(jià)對(duì)象四至；或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全；或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況；或缺租賃權(quán)情況；或缺是否優(yōu)先受償款情況。　　 ②房屋用途交代不清；

　　③建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；

　　④房屋建成年代交代不清；

　　⑤房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的進(jìn)度）；

　　⑥房屋裝修（主要是賓館、酒店等）交代不清；

　　⑦房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清；

　　⑧不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清；

　　⑨面積前后不符，分部之和不等于總面積。

　　另外注意：

　　1） 土地使用權(quán)人交代不清

　　2） 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等

　　3） 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）

　　4） 是否具有土地使用權(quán)證沒(méi)有交代

　　5） 是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代

　　6） 房屋用途交代不清

　　7） 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清

　　8） 房屋建成年代交代不清

　　9） 房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）

　　10） 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）

　　11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；

　　12）建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途