2016年房地產估價師《理論與方法》預習知識點（7）：房地產用途多樣的特性。2016年房地產估價師復習全面開啟，建設工程教育網(wǎng)房地產估價師輔導預習班、基礎學習班已經開通了，建設工程教育網(wǎng)提醒您快速全面進入備考階段，新課免費試聽>>

　　房地產用途多樣的特性知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點，現(xiàn)整理如下：

　　用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因為可能受到原有建筑結構等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經濟上不可行。當然，也有隨著交通條件、周圍環(huán)境等的變化，將原來的廠房改造為辦公樓、超級市場或者拆除重新利用的大量實例。

　　多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來種植農作物，而且該農作物可能與在農地上生長得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。　房地產雖然具有用途多樣特性，但現(xiàn)實中房地產的用途并不是其擁有者可以隨意決定的。房地產的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。在市場經濟中，房地產擁有者趨向于在法律允許的范圍內將其房地產用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產估價中有“合法原則”和“最高最佳利用原則”。從經濟角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。