2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將近，房估備考時(shí)間緊任務(wù)重，要把有限的精力放到最有價(jià)值的地方，提高備考效率才是當前備考工作的第一要務(wù)。建設工程教育網(wǎng)老師結合歷年命題方向和自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗，科學(xué)預測2018年房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)，助你高效提升，不看是你的損失！

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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第三章）：

　　1.成交價(jià)格（P87～88）

　　（1）當最高買(mǎi)價(jià)高于或等于最低賣(mài)價(jià)，才有成交可能。三者關(guān)系：最高買(mǎi)價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣(mài)價(jià)。最高買(mǎi)價(jià)與最低賣(mài)價(jià)之間的區間構成了成交價(jià)格的可能區間。

　　（2）實(shí)際成交價(jià)格落在區間的某個(gè)位置取決于：買(mǎi)賣(mài)雙方相對的議價(jià)能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)是處于買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)。

　　（3）正常成交價(jià)格的形成條件：公開(kāi)市場(chǎng)；交易對象本身具備市場(chǎng)性；眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者；買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿；自私且理性的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定）；買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息；適當的期間完成交易。

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　1.價(jià)格和價(jià)值

　　（1）房地產(chǎn)價(jià)格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣或實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。

　　（2）房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件（三條件）：使用價(jià)值，稀缺性，有效需求（意愿＋購買(mǎi)能力）。

　　注意區分：需要的概念

　　3.抵押價(jià)值

　　抵押價(jià)值是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價(jià)值任何時(shí)候都要大于未償還的貸款余額。

　　法定優(yōu)先受償款，是實(shí)現抵押權時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額。包括3項：已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款（已經(jīng)存在），不包括為實(shí)現抵押權而發(fā)生的訴訟費用、估價(jià)費用、拍賣(mài)費用以及增值稅及附加等費用和稅金（還未發(fā)生）。

　　4.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處（P110～112）

　　（1）與區位密切相關(guān)；

　　（2）實(shí)質(zhì)上是權益的價(jià)格；

　　（3）同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格；

　　（4）易受交易者的個(gè)別情況影響；

　　（5）形成的時(shí)間通常較長(cháng)；

　　（6）包含的內容復雜多樣。

　　5.完全產(chǎn)權價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權益價(jià)值和承租人權益價(jià)值

　　（1）無(wú)租約限制價(jià)值，不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值。是完全產(chǎn)權價(jià)值，是房屋所有權和出讓建設用地使用權在不受任何其他房地產(chǎn)權利等限制情況下的價(jià)值。

　　（2）出租人權益價(jià)值（有租約限制價(jià)值、帶租約的價(jià)值），是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權益的價(jià)值。含：1）已出租部分租賃期內合同租金收益現值；2）未出租部分和已出租部分租賃期間屆滿(mǎn)市場(chǎng)租金收益現值。

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