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　　2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)（第七章）：

　　1.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　　■購買(mǎi)價(jià)格

　　■權益投資比率（資本金占初始投資的比例）

　　■空置率

　　■運營(yíng)費用【重點(diǎn)難點(diǎn)】權益投資比率

　　■權益投資比率是指投資者所投入的權益資本或資本金占初始投資總額的比例

　　■權益投資比例低，說(shuō)明資本金少，借款資金多，使用了高的財務(wù)杠桿，投資者的風(fēng)險和報酬相應增加，權益投資收益率高

　　■當長(cháng)期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率

　　■金融機構出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素（7大因素）（P212～216）

　　（1）土地費用：比重大，招拍掛的出讓方式使土地價(jià)格難以確定；

　　（2）建筑安裝工程費：估算價(jià)與報價(jià)有差異，開(kāi)工后建材和人工費會(huì )發(fā)生變化；

　　（3）租售價(jià)格：物業(yè)的供求關(guān)系變化，各種因素會(huì )發(fā)生變化；這種比較往往未考慮租金和售價(jià)在開(kāi)發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。

　　（4）開(kāi)發(fā)期與租售期：準備期、建造期、租售期的不確定；

　　（5）容積率及有關(guān)設計參數：容積率不確定，可供出租出售面積不確定（公攤）；

　　（6）資本化率：評估時(shí)所選取的資本化率與將來(lái)實(shí)際投資收益率之間會(huì )出現誤差；

　　（7）貸款利率：影響財務(wù)杠桿的有效性及融資成本；

　　3.【重點(diǎn)難點(diǎn)】空置率

　　空置率是準備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　空置率的變化與宏觀(guān)社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理水平、租戶(hù)支付租金的能力有關(guān)。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】運營(yíng)費用通過(guò)簽署長(cháng)期物業(yè)協(xié)議可以減少運營(yíng)費用的變動(dòng)，但無(wú)法排除通貨膨脹的影響，也無(wú)法減少大修理費用的變化。

　　4.敏感性分析的“三項預測值”法（是多因素敏感性分析的一種）

　　對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預測值，即最樂(lè )觀(guān)預測值、最可能預測值和最悲觀(guān)預測值，根據各變動(dòng)因素三個(gè)預測值的相互作用來(lái)分析判斷開(kāi)發(fā)利潤受影響的情況。是多因素敏感性分析的一種。

　　5.敏感性分析的概念

　　敏感性分析的概念是從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法（可以用人的敏感性來(lái)理解：有些人對錢(qián)敏感，有些人對名敏感）。（找出項目的死穴在哪里）

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