2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　報酬率的求取方法(熟悉)

　　方法一：市場(chǎng)提取法

　　無(wú)限年期，利用公式Y=A/V

　　有限年期，利用公式

　　等式成立時(shí)的Y值，就是我們要求的報酬率。

　　采用試錯法計算，再線(xiàn)性?xún)炔?/p>

　　(與第二科中計算內部收益率的方法一樣，本教材中沒(méi)有例題，故不作要求)

　　收益按一定比例遞增且收益期限無(wú)限時(shí)，利用公式

　　方法二：累加法

　　報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動(dòng)性補償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

　　其中：

　　①投資風(fēng)險補償率，是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì )要求對所承擔的額外風(fēng)險有所補償，否則就不會(huì )投資。

　　②管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會(huì )越小，從而投資者必然會(huì )要求對所承擔的額外管理有所補償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過(guò)存款、證券。

　　③缺乏流動(dòng)性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，出售要困難，變現能力弱。

　　④投資帶來(lái)的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會(huì )降低所要求的報酬率。

　　方法三：投資收益率排序插入法

　　排序插入法的操作步驟和主要內容如下：

　　(1)調查、收集有關(guān)不同類(lèi)型的投資及其收益率、風(fēng)險程度等資料，如各種類(lèi)型的政府債券利率、銀行存款利率、公司債券利率、基金收益率、股票收益率、估價(jià)對象所在地房地產(chǎn)投資及其他投資的收益率、風(fēng)險程度等。

　　(2)將所收集的不同類(lèi)型投資按風(fēng)險大小排序(或根據收益率從低到高的順序排列)，制成圖表(如圖6-7)。

　　(3)將估價(jià)對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價(jià)對象風(fēng)險程度應落的位置。

　　(4)根據估價(jià)對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應的收益率，從而求出了估價(jià)對象的報酬率。