人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章第四節。

　　第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　第四節 風(fēng)險與投資組合

　　1.投資組合理論

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　　主要論點(diǎn)不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里

　　原理在相同的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境下，不同投資項目的收益及風(fēng)險不同。把適當的項目組合起來(lái)，可以減小風(fēng)險

　　目的·固定的預期收益率下風(fēng)險最小

　　·在可接受風(fēng)險水平下收益最大化

　　具體方法·地區分布

　　·時(shí)間分布

　　·項目類(lèi)型分布

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】通過(guò)投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統風(fēng)險無(wú)法規避。

　　【2015年試題】為把兩個(gè)投資項目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項目間應有一個(gè)(　)。

　　A.負協(xié)方差

　　B.正協(xié)方差

　　C.正敏感度

　　D.負敏感度

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。為把兩個(gè)投資項目的組合風(fēng)險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個(gè)負協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對的負協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達到。參見(jiàn)教材P24。

　　【2015年試題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，不能通過(guò)投資組合來(lái)分散、抵消的是(　)。

　　A.持有期風(fēng)險

　　B.時(shí)間風(fēng)險

　　C.周期風(fēng)險

　　D.機會(huì )成本風(fēng)險

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。該題轉換為，哪些是系統風(fēng)險，哪些是個(gè)別風(fēng)險。通過(guò)投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統風(fēng)險無(wú)法規避。參見(jiàn)教材P25。

　　【2014年試題】房地產(chǎn)投資組合的目標之一，是在固定的預期收益率下使(　)。

　　A.投資利潤最大

　　B.投資效率最高

　　C.投資成本最低

　　D.投資風(fēng)險最小

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。投資組合目標是尋找在一個(gè)固定的預期收益率下使風(fēng)險最小，或是在一個(gè)預設可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。參見(jiàn)教材P23。

　　【2012年試題】以開(kāi)發(fā)居住物業(yè)見(jiàn)長(cháng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營(yíng)策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過(guò)投資項目的(　)組合來(lái)提高收益、降低風(fēng)險。

　　A.地理區域

　　B.時(shí)間分布

　　C.物業(yè)類(lèi)型

　　D.收益形式

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。房地產(chǎn)投資強調在適當的時(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險降到最低限度。參見(jiàn)教材P23。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險系數及預期投資收益率

　　資產(chǎn)預期收益率=無(wú)風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險系數×(平均收益率-無(wú)風(fēng)險資產(chǎn)收益率)

　　無(wú)風(fēng)險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

　　當資產(chǎn)的預期收益率=市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險系數=1

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險系數及預期投資收益率

　　【2014年試題】在資產(chǎn)預期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風(fēng)險因素有(　)。

　　A.通貨膨脹風(fēng)險

　　B.市場(chǎng)供求風(fēng)險

　　C.機會(huì )成本風(fēng)險

　　D.持有期風(fēng)險

　　E.利率風(fēng)險

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。βj是系統性風(fēng)險系數，本題轉化為以下哪些屬于房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險。系統風(fēng)險包括：通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險。參見(jiàn)教材P25。

　　【2013年試題】整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統性風(fēng)險系數為0.4，寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統性風(fēng)險系數為0.9，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預期收益率為(　)。

　　A.13.6%

　　B.14.0%

　　C.19.0%

　　D.23.6%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的預期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%。參見(jiàn)教材P25。

　　2.資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　一個(gè)投資的預期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險投資項目的收益率再加上投資項目的系統性市場(chǎng)風(fēng)險系數乘以該項目的市場(chǎng)整體平均收益率與無(wú)風(fēng)險投資項目收益率之差。

　　折現率=資金的機會(huì )成本+適當的風(fēng)險調整值=無(wú)風(fēng)險投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險系數(市場(chǎng)的平均收益率-無(wú)風(fēng)險投資收益率)

　　【2014年試題】在房地產(chǎn)投資項目估價(jià)中，較理想的折現率是采用(　)。

　　A.銀行存款利率

　　B.銀行貸款利率

　　C.通貨膨脹率加銀行存款利率

　　D.資金的機會(huì )成本加風(fēng)險調整值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現率的理想方法是采用資金的機會(huì )成本加適當的風(fēng)險調整值。參見(jiàn)教材P27。

　　【2012年試題】在資本資產(chǎn)定價(jià)模型中，βj是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統風(fēng)險和個(gè)別風(fēng)險后得出的風(fēng)險系數。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是投資組合理論。系統性市場(chǎng)風(fēng)險系數β。參見(jiàn)教材P25。

　　【典型例題】如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險相關(guān)系數為0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現率為(　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。

　　方法一：公式作法

　　折現率=無(wú)風(fēng)險投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險系數(市場(chǎng)的平均收益率-無(wú)風(fēng)險投資收益率)=10%+0.4(20%-10%)=14%。

　　方法二：帶有技術(shù)含量的排除法

　　該折現率一定大于無(wú)風(fēng)險投資收益率，即大于10%，AB可立即排除。

　　參見(jiàn)教材P25。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>