人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)三：房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)

　　第四節 房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)

　　房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)是為相關(guān)部門(mén)確定拍賣(mài)保留價(jià)提供服務(wù)，這里所說(shuō)的拍賣(mài)特指強制處分的拍賣(mài)。以拍賣(mài)方式對房地產(chǎn)進(jìn)行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執行房地產(chǎn)的交易中較為常見(jiàn)。

　　一、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)

　　處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒(méi)、司法執行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價(jià)的一般固有特點(diǎn)外，還有許多新的特點(diǎn)，因此在對房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)過(guò)程中，應根據這些不同點(diǎn)，確定其價(jià)格。

　　(一)強制處分

　　處分房地產(chǎn)的拍賣(mài)屬于強制性的司法行為，原產(chǎn)權人沒(méi)有權利討價(jià)還價(jià)，處分行為也一定要在規定的時(shí)間內完成，如果拍賣(mài)不成，通常會(huì )由法院主持將拍賣(mài)標的物折價(jià)抵償債務(wù)。

　　(二)快速變現

　　由于拍賣(mài)交易方式的特點(diǎn)，買(mǎi)受人(購得拍賣(mài)標的的競買(mǎi)人)在較短的時(shí)間內決定購買(mǎi)，沒(méi)有充分的考慮時(shí)間，也沒(méi)有足夠的時(shí)間對拍賣(mài)標的物作充分的了解，特別是需在較短的時(shí)間內支付全部款項，承擔的風(fēng)險較大，因此其價(jià)格一般較正常交易低。

　　(三)市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小

　　拍賣(mài)房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，僅以拍賣(mài)公告的形式進(jìn)行宣傳，推廣力度較小;再加之拍賣(mài)房地產(chǎn)是以已確定用途、規模、位置的現有狀況進(jìn)行銷(xiāo)售，而不像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)、策劃，以銷(xiāo)定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場(chǎng)需求面窄，只會(huì )滿(mǎn)足個(gè)別消費者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價(jià)格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項目。

　　(四)消費者心理因素

　　購買(mǎi)者由于消費心理的影響，在購買(mǎi)前已先期認為處分被拍賣(mài)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )低于正常房地產(chǎn)價(jià)格，使得拍賣(mài)房地產(chǎn)的價(jià)格較低。

　　(五)購買(mǎi)者的額外支出

　　由于競買(mǎi)拍賣(mài)房地產(chǎn)要支付拍賣(mài)機構傭金，按標的額的不同，此部分約為標的額的1%～5%，成為購買(mǎi)者額外的成本，使之希望得到較低的價(jià)格，以彌補該支出。

　　二、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的相關(guān)規定

　　1.房地產(chǎn)拍賣(mài)估價(jià)，應區分司法拍賣(mài)估價(jià)和普通拍賣(mài)估價(jià)。

　　2.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，應符合下列規定：

　　(1)應根據最高人民法院的有關(guān)規定和人民法院的委托要求，評估拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、其他特定價(jià)值或價(jià)格;

　　(2)評估價(jià)值的影響因素應包括拍賣(mài)房地產(chǎn)的瑕疵，但不應包括拍賣(mài)房地產(chǎn)被查封及拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的擔保物權和其他優(yōu)先受償權 ;

　　(3)人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權除去后進(jìn)行拍賣(mài)的，評估價(jià)值的影響因素不應包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權;

　　(4)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)采用假設開(kāi)發(fā)法的，應選擇被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

　　3.房地產(chǎn)普通拍賣(mài)估價(jià)，可根據估價(jià)委托人的需要，評估市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、快速變現價(jià)值，為確定拍賣(mài)標的的保留價(jià)提供參考依據。快速變現價(jià)值可根據變現時(shí)限短于正常銷(xiāo)售期的時(shí)間長(cháng)短，在市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的基礎上進(jìn)行適當減價(jià)確定。

　　4.房地產(chǎn)變賣(mài)估價(jià)，宜評估市場(chǎng)價(jià)值。

　　三、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)是一種特殊的市場(chǎng)交易，根據《拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第八條規定：“拍賣(mài)應確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定;未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)有關(guān)當事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現流拍，在行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。”

　　因此房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)只需評估估價(jià)對象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，而拍賣(mài)保留價(jià)則由人民法院參考評估價(jià)進(jìn)行確定。估價(jià)對象正常的市場(chǎng)價(jià)格可以根據估價(jià)對象的類(lèi)型，選用市場(chǎng)法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評估。

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

　　(一)商品房

　　商品房屬于完全產(chǎn)權的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)其正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　(二)行政劃拔地上的房產(chǎn)

　　行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權，按照相關(guān)的法律法規的規定，拍賣(mài)所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權出讓金，因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可采取兩種技術(shù)路線(xiàn)進(jìn)行估價(jià)：

　　(1)以完全商品房產(chǎn)權進(jìn)行估價(jià)，拍賣(mài)后從拍賣(mài)價(jià)款中扣除應補地價(jià)款及賣(mài)方稅費。估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)其正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　(2)以房地產(chǎn)的權益價(jià)格，即完全商品房的價(jià)格減去應補地價(jià)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)時(shí)可先采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)完全產(chǎn)權下的正常市場(chǎng)價(jià)格，再估價(jià)應補繳的地價(jià)。

　　由于完全產(chǎn)權市場(chǎng)價(jià)格比較容易獲取，而應補交地價(jià)存在較多變數，因此通常采用第一種技術(shù)路線(xiàn)。

　　(三)在建工程

　　對處于在建工程階段的拍賣(mài)房地產(chǎn)的估價(jià)，應充分考慮后續工程需投入的成本、費用，交接帶來(lái)的額外支出及不可預見(jiàn)費用，估價(jià)方法可選用假設開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)法。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>