四、綜合分析題

(一)

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預售許可證。2012年12月，無(wú)房屋住的劉某以90萬(wàn)元購買(mǎi)70m2期房一套，2014年3月該項目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請實(shí)現抵押權。

1.【題干】該項目竣工驗收前，甲企業(yè)可能申請的登記為(　)。

【選項】

A.預告

B.抵押

C.在建工程抵押

D.抵押權預告

【答案】AC

【解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《物權法》還將在建工程抵押納人抵押權登記的范疇。

【考點(diǎn)】

2.【題干】劉某應繳納的契稅為(　)元。

【選項】

A.9000

B.13500

C.27000

D.45000

【答案】A

【解析】本題考查的是契稅。無(wú)房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計算。

3.【題干】該企業(yè)出租給丙商場(chǎng)應繳納的稅為(　)。

【選項】

A.契稅

B.所得稅

C.印花稅

D.土地増值稅

【答案】BC

【解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場(chǎng)出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。

【考點(diǎn)】

4.【題干】關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說(shuō)法，正確的是(　)。

【選項】

A.應當向房產(chǎn)管理部門(mén)申請登記備案

B.應當經(jīng)甲、乙銀行同意

C.該租賃關(guān)系不得對抗乙銀行的抵押權

D.該租賃關(guān)系不受抵押權影響

【答案】AC

【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》規定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。抵押權設立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權。

【考點(diǎn)】

5.【題干】關(guān)于法院處罝抵押物時(shí)優(yōu)先保護的說(shuō)法，正確的為(　)。

【選項】

A.應當首先保護購房人劉某的權益

B.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償

C.乙銀行辦理了登記，應當優(yōu)先受償

D.甲、乙銀行按貸款比例受償

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。物權法第一百九十九條：同一財產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。