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某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預售許可證。2012年12月，無(wú)房屋住的劉某以90萬(wàn)元購買(mǎi)70m2期房一套，2014年3月該項目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請實(shí)現抵押權。

<1> 、關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說(shuō)法，正確的是(　)。

A、應當向房產(chǎn)管理部門(mén)申請登記備案

B、應當經(jīng)甲、乙銀行同意

C、該租賃關(guān)系不得對抗乙銀行的抵押權

D、該租賃關(guān)系不受抵押權影響

【正確答案】 AC

【答案解析】 本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》規定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。抵押權設立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權。參見(jiàn)教材P137、144。

<2> 、關(guān)于法院處置抵押物時(shí)優(yōu)先保護的說(shuō)法，正確的為(　)。

A、應當首先保護購房人劉某的權益

B、甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償

C、乙銀行辦理了登記，應當優(yōu)先受償

D、甲、乙銀行按貸款比例受償

【正確答案】 AC

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見(jiàn)教材P148。